4 МАРТА 2020 ГОДА 13:00

Топ компаний, изменивших город. ДСК

Что представляет собой компания?
Домостроительный комбинат (ДСК) создан в 1968 году. Основным профилем деятельности компании является квартальная и микрорайонная жилая застройка с комплексным вводом объектов инженерной, социально-культурной и коммунально-бытовой инфраструктуры.
Комбинат выполняет полный цикл строительных работ — от получения исходно-разрешительной документации до сдачи объекта под ключ.
В строительный комплекс ДСК входят заводы: крупнопанельного домостроения, деревообрабатывающий, газосиликатных блоков; строительно-монтажные и отделочные подразделения, а также ряд специализированных управлений: электромонтажное, сантехническое, инженерных коммуникаций, механизации и др.
  • Среднесписочная численность сотрудников — порядка 4,5 тыс. человек.
  • Гендиректор ДСК — Андрей Соболев.
Как компания изменила город?
По итогам 2019 года компания заняла 1-е место в регионе по объемам ввода жилья и 13-е место в топе из 1452 застройщиков России (по данным федерального портала «Единый ресурс застройщиков»). В прошлом году компания ввела в строй более 250 тыс. м2 жилья, 2 школы на 1224 места каждая и 3 детских сада общей вместимостью более 500 мест.

«Все запланированные на 2019 год объекты — жилые, социальные, коммерческие — введены без переноса сроков, — подчеркнул генеральный директор ДСК Андрей Соболев. — Более того, школы и детские сады были сданы в эксплуатацию с опережением сроков, установленных в контрактах. По итогам года комбинат в полном объеме выполнил все взятые на себя обязательства».

ДСК ведет комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства в трех основных направлениях: освоение новых площадок; развитие застроенных территорий, включая ликвидацию аварийного жилищного фонда; вовлечение в оборот земель бывших промышленных зон.

В северном направлении ДСК завершает строительство жилого микрорайона «Московский квартал» на 14 тысяч жителей. В его основе лежит концепция «город в городе»: на территории находятся школа и детский сад, ТК «Воронежский», бизнес-центр «Столль», многоуровневый паркинг, православный храм и другие инфраструктурные объекты.

На выезде из Воронежа в московском направлении в районе студгородка ВГТУ строится микрорайон «Задонье».

В южном направлении ДСК застраивает микрорайон Шилово по улице Острогожской (жилой комплекс «Ласточкино») на участке площадью 170,9 га. В восточном — возводит жилой микрорайон «Черемушки» в п. Отрадное Новоусманского района. На участке площадью 107 га планирует построить более 1 млн м2м2 жилья.

Компания участвует в переселении воронежцев из ветхого и аварийного жилья. Комбинат параллельно реализует два проекта по развитию застроенных территорий: в кварталах ул. Конструкторов — Пирогова — Крымская и ул. Ленинградская — Брусилова — Серова. Завершен проект по ул. 9 Января — Семилукская — Краснодонская.
В рамках проектов реновации застройщик осваивает земли бывших промзон — в частности, территорий бывшего завода «Сельмаш» и макаронной фабрики, где ведется строительство жилкомплексов «Современник» и «Европейский».
Наталия Колесникова
президент Гильдии риэлторов Черноземья
Квартиры эконом- и комфорт-класса всегда найдут своего потребителя

На квартиры ДСК всегда будет сохраняться хороший спрос при достаточно большом объеме вводимого жилья в самых разных районах города. При этом они строят не точечно, а комплексно. К этому добавляется продуманная инфраструктура — например, к сдаче первого дома уже работает детский сад. Застройщик предлагает грамотное соотношение цены и качества. ДСК не задерживает срок сдачи домов и, как правило, продает квартиры уже с отделкой. А это важно для покупателей, так как многие хотят въехать сразу в готовую квартиру.
Андрей Соболев, генеральный директор ДСК
Андрей Соболев, генеральный директор ДСК
«Потенциал у пригородных территорий выше, чем у площадок в центральной части города»
Любой новый микрорайон фактически проходит несколько этапов освоения и развития. Большие площадки иногда пугают своими масштабами. Когда сдается первый дом, с трудом верится, что строители смогут освоить территорию в 50-70 га — превратить земельный участок на окраине города в благоустроенный современный жилой микрорайон. Когда смотришь на план ввода на ближайшие 3-5 лет, тоже, бывает, закрадываются сомнения, сможем ли мы осилить такой объем.

Слаженная работа всех производственных и строительных подразделений, четкое взаимодействие с городскими структурами и региональными органами власти, формирование нужных планировочных решений, опережающее строительство социальных объектов — все это делает такие микрорайоны востребованными и привлекательными для будущих жильцов.

Поэтому, на мой взгляд, потенциал у таких пригородных свободных территорий выше, чем у площадок в центральной части города. Да, когда застройщик на них заходит, есть ряд проблем и опасений: транспортная доступность, сомнения у покупателей, как быстро появится необходимая инфраструктура, и другие. Но на самом деле именно на такой территории у застройщика есть свобода действий. А в центре все те же проблемы, напротив, могут стоять острее. Когда строишь дома в центральной части города или там, где были ветхие здания, ограничен существующей транспортной системой, изношенной инженерной инфраструктурой, интересами владельцев соседних участков и т. п. — в итоге получается не такая гармоничная жилая застройка, как хотелось бы и нам, и жителям.

Свободные земельные участки позволяют планировать и реализовывать перспективные проекты, соответствующие современным градостроительным и архитектурным требованиям, а также постоянно растущим запросам потенциальных покупателей.

Например, Шилово еще несколько лет назад называли «деревней». Сегодня этот стереотип уже в прошлом благодаря самим воронежцам, которые все чаще выбирают этот микрорайон в качестве места постоянного проживания и приобретают здесь квартиры. Кстати, именно в Шилово в ЖК «Ласточкино» ДСК был построен первый в России дом с использованием эскроу-счетов, что привлекло всеобщее внимание, в том числе и федеральных СМИ. О Шилово узнала вся страна. К нам приезжали застройщики из других регионов, чтобы больше узнать о нашем опыте, и мы получили много положительных отзывов.

Построены школа, детский сад, поликлиника. Ведется строительство второго детского сада, завершается проектирование спортивного комплекса с бассейном и торгового центра. Сейчас на стратегических сессиях правительства Воронежской области активно обсуждается вопрос о приближении рабочих мест к микрорайонам-новостройкам. Там, где ведется масштабная жилищная застройка, должны быть новые площадки для размещения перспективных производств. Например, рядом с микрорайоном Шилово находится Масловская промзона, у которой есть серьезный потенциал для развития и создания новых рабочих мест.
«От конкуренции застройщиков в итоге выигрывают покупатели квартир»
Строительный комплекс Воронежской области достаточно хорошо развит — в этом заключается серьезное конкурентное преимущество региона в целом. И от этой конкуренции в итоге выигрывают покупатели квартир.

Наличием на рынке трех серьезных игроков в области индустриального домостроения не может похвастать ни один близлежащий регион. Напомню, что по годовому вводу жилья наша область на протяжении последних лет стабильно входит в тройку лидеров. Если в ближайшие годы не произойдет серьезных потрясений в области жилищного строительства, то воронежские крупные застройщики должны осуществить «интервенции» в ближайшие регионы. За этим будущее! Некоторые уже строят в соседних областях.

Возможно, с ДСК сложно конкурировать по скорости строительства, по проектным решениям, по количеству площадок (земельный банк). Но в реальности у каждого воронежского застройщика есть своя ниша и свой сегмент, поэтому мы редко с кем-то пересекаемся.
«Потребительский экстремизм способен довести компании до банкротства»
Чем отличаются «экстремисты» от обычных покупателей, у которых действительно есть претензии к качеству? Когда новосела что-то не устраивает, он обращается к застройщику. Если это происходит на этапе заселения, то замечания, как правило, устраняются в течение одного дня. Если жалоба поступает в период гарантийного срока, то она устраняется в течение трех дней. Понятно, что, вводя в год порядка 300 тысяч квадратных метров, мы не можем уйти от человеческого фактора и обеспечить 100%-ную гарантию качества во всех квартирах.

«Экстремистам» не нужно устранение замечаний. Как правило, они обращаются с жалобами, которые не влияют на потребительские свойства квартиры. Большинство отклонений носит минимальный характер, и визуально их невозможно определить, качественные характеристики квартиры от этого не поменяются. Но «экстремист» понимает, что на этом можно заработать. Поэтому в случае, когда человеку реально нужно устранить недоделки в новой квартире, все застройщики открыты. Но когда идет целенаправленный поиск отклонений от нормативов, чтобы получить с застройщика деньги, это и называется потребительским экстремизмом».

В России немало компаний, которые таким образом были доведены до банкротства. ДСК старается урегулировать такие вопросы в досудебном порядке, но, бывает, и судимся.

При этом я не хочу оправдывать себя и других застройщиков. И единственный выход, который мы нашли — повышение контроля качества. В ДСК выстроена 3-уровневая система контроля качества на всех этапах строительно-монтажных работ: при передаче объекта от монтажников — отделочникам, от застройщика — управляющей компании. На всех этапах процессы контролирует наша внутренняя служба технического контроля и надзора. Мы также привлекаем независимых экспертов, которые никак не могут быть заинтересованы в «положительных» результатах.
«Строительство социальных объектов не приносит застройщикам никакой прибыли»
Строительство социальных объектов балансирует на грани окупаемости — там прибыли практически нет. Мы их строим для развития наших микрорайонов. Кстати, на одном из совещаний в Союзе строителей мы обсуждали, что застройщики неохотно идут строить социальные объекты. Тем более если они не сопряжены с объектами их комплексной застройки. Почему так происходит? Во многом из-за устаревшего сметного нормирования. Нужно пересматривать подходы и расценки, которые применяются при разработке проектно-сметной документации.
«Рынок замер: многие в ожидании снижения процентной ставки по ипотеке решили отложить покупку квартиры до лучших времен»
В конце прошлого года на федеральном уровне заговорили, что процент по ипотеке для семей с двумя детьми должен стать еще ниже, хотя уже сегодня он может достигать со всеми льготами 6%. Динамика к снижению процентной ставки очевидна. Снижение объема продаж ощутили на себе все застройщики.
Но есть и другая составляющая — рост стоимости квадратного метра жилья. По мнению многих экспертов, она с учетом изменений законодательства о долевом строительстве и роста стоимости строительных материалов в ближайшие годы может составить 10-12% (ежегодно).

Я бы сделал акцент на другом — единственное, что может поддержать и помочь развитию рынка жилищного строительства, — рост реальных доходов населения и развитие региональной экономики. Емкость ипотечного рынка ограничена, люди должны иметь возможность больше зарабатывать, чтобы вкладывать денежные средства в улучшение жилищных условий.

Все материалы спецпроекта - по ссылкам!