4 МАРТА 2020 ГОДА 13:00

Топ компаний, изменивших город.
ГК «Развитие»

Что представляет собой компания?
ГК объединяет строительные и проектные компании, а также саморегулируемые организации (СРО) в сфере строительства, проектирования и энергоаудита. В штате более 250 человек.
«Развитие», по данным Единого ресурса застройщиков, входит в тройку крупнейших застройщиков Воронежской области по объемам текущего строительства. Так, сейчас у компании в работе 195 тыс. м2 — более 10% от всего, что строится в регионе. Для сравнения: у крупнейшего застройщика — ДСК — 301 тыс. «квадратов».
Как компания изменила город?
ГК «Развитие» изменила представление о жилье эконом-класса. Если до этого под ним понимались прежде всего однотипные панельные дома, ГК начала строить монолит с разнообразными архитектурными решениями (например, ЖК «Интурист» с разноцветными элементами отделки, панорамным остеклением и брусчаткой вместо асфальта), снижая цену за счет небольшой площади квартир. А также за счет локации — многие новостройки возведены в непопулярных до этого для строительства районах.

«Один из пунктов нашей стратегии — ориентация на молодые семьи, ограниченные в деньгах, — рассказывает глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров. — И у нас возникла идея, что спрос был бы выше, если бы семья могла купить квартиру практически за счет материнского капитала. Поэтому мы начали строить дома, где однокомнатную студию можно приобрести за 500 тыс. рублей, а трешку — за 2 млн.
Также «Развитие» завершало ряд проблемных недостроев других компаний (например, жилой дом «Ракетный»). Один из последних выкупленных ГК незавершенных объектов — «Дом философов», который был приобретен у ТД «Ангстрем» за 100 млн рублей».

Компания участвует в расселении ветхого и аварийного жилья.
Бремя перемен
Своим самым сложным проектом в ГК называют «Ракетный» — жилой дом у автовокзала.

«Когда мы брали на себя этот недострой, то в администрации нас попросили заняться еще и аварийным домом, который стоял по соседству буквально в 3 метрах, — рассказывает Сергей Гончаров. — При этом переезжать в другой район жильцы категорически отказались, и мы пообещали им квартиры в «Ракетном». Все 2 года, что шло строительство, люди ходили и контролировали весь рабочий процесс. Работать под давлением было тяжело. А оно было также со стороны обманутых начинавшей строительство компанией дольщиков. Они 10 лет жили в атмосфере судебных разбирательств. Полгода у нас ушло только на то, чтобы доказать им, что мы не мошенники и действительно готовы решить их многолетний вопрос. В итоге теперь мы каждого знаем в лицо, многим даже помогали с переездом».
Цена перемен
За 4 года на расселение ветхого и аварийного жилья ГК было потрачено 250 млн рублей. По словам Сергея Гончарова, расселено 40% от запланированных по проекту 19 домов, а начать строительство новых домов на участке в районе 45-й Стрелковой Дивизии еще не удалось. На реализацию проекта планируется потратить 800 млн рублей.
Светлана Чернавцева
руководитель центра риэлторского сервиса «Хоум Трейд»
Компания замахнулась на сегмент, где у нее нет ни опыта, ни репутации

Компания правильно определила свободную на тот момент нишу и заняла ее. Спрос на эконом не падает: дешевые квартиры покупают переселенцы из области, их приобретают родители для студентов, приезжающих из других городов. Соотношение цены — качества таких покупателей устраивает. Но со строительством «Дома философов» компания замахнулась на абсолютно новый для нее ценовой сегмент — бизнес-класс. Несмотря на то что опыта и репутации в этом сегменте у компании еще нет, в нем практически нет и конкуренции — если мы, конечно, говорим о полноценном бизнес-классе. Поэтому шансы войти и в эту нишу есть, дальше зависит от реализации.
Сергей Гончаров, владелец ГК «Развитие»
«Для работы с расселяемыми жильцами пришлось создать целый отдел»
В нашем регионе не так много компаний, которые занимаются расселением ветхого жилья. Потому что это как в мультике: «Ты сначала бегаешь за зайцем, чтобы его сфотографировать, а потом — чтобы фотокарточку отдать». Вариантов прав на квартиры в расселяемых домах масса: есть квартиры в собственности, есть квартиры по соцнайму, есть собственники, есть наследники, которых еще нужно разыскать. Некоторые жильцы начинают утверждать, что мы должны им по квартире на каждого прописанного человека! Либо требуют больше «квадратов» в новом доме, совершенно не сопоставляя его качество. Нам пришлось сформировать целую команду сотрудников, которые ведут среди жильцов расселяемых домов разъяснительную работу, договариваются с каждым. Вот сейчас у нас проект на 19 домов. За 4 года расселили меньше половины и еще даже не приступали к строительству новых. А деньги уже потрачены. Земля под этими домами по факту выходит минимум в 1,5 раза дороже, чем ее рыночная цена. Но плюс в том, что мы точно знаем: спрос будет. Люди уже привыкли жить в этом месте. А новостроек в таких районах, как правило, нет. Нет и свободной земли.
«Мы строим на тех площадках, которые другие застройщики считают абсолютно непривлекательными»
Таков же наш принцип выбора площадок и под другие жилкомплексы. Например, «Авиатор» на Туполева. До нас там практически не было больших новостроек. Район считался непопулярным среди застройщиков. Но мы действовали от обратного: те, кто уже живет поблизости, наверняка захотят остаться уже в привычном районе и купят новую квартиру здесь же, как только появятся новостройки. Так и произошло. Спрос был хороший.
«После отмены долевого строительства выживут не столько те, кто строит лучше, сколько те, кто умеет договариваться с банками»
Работе по эскроу-счетам только предстоит начаться, потому что пока практически все достраивали то, что успели начать по старым правилам. С этим во многом и связан спад получения разрешений на строительство почти в 3 раза — все, кто мог, получили до 1 июля 2018 года.

Когда же придется полностью перейти на новые правила, на рынке останутся те, кто строит за свои деньги либо обладает определенной репутацией перед банками, ресурсами и командой для работы с ними. Контроль же со стороны банков будет очень тщательным: проверять будут каждую бумажку.

Что же касается цен на квартиры, то раньше некоторые свои объекты на старте строительства мы начинали продавать на 30% дешевле, чем на конечной стадии. И нам все равно это было выгодно, потому что деньги дольщиков мы могли тут же вкладывать. Но сейчас в таких скидках для застройщика нет смысла. В среднем, думаю, цена поднимется на 15-20%. А объемы строительства в регионе сократятся на 20-30%. Сейчас уже построено много жилья, и предложение будет стремиться к реальному спросу.
«Жильцов эконома нужно еще приучить к современному благоустройству»
Да, мы часто строим на площадках, где вокруг может быть старая застройка со всеми ее прелестями. Но в своих жилкомплексах мы стремимся обеспечить всю нужную инфраструктуру, строим детские площадки, благоустраиваем дворы, высаживаем деревья и кустарники. Однако, как показала практика, не все жильцы, переехав из старого в новый дом, оказываются готовы к такому благоустройству. Те же газоны с молодыми деревьями часто быстро вытаптываются. На Туполева посадили много туй, а они стали постепенно пропадать. Потом на камерах видеонаблюдения увидели, как мужчина в 2 часа ночи выкапывал деревья и уносил к себе на участок. Поэтому мне нравится практика, когда застройщик и УК взаимодействуют по благоустройству с жильцами. Например, бабушкам, живущим в доме, платится определенная сумма, а они сами сажают цветы, поливают их. Или организуется совместный субботник. Да, на уборку выйдут не все. Но кто-то придет. К труду самих жильцов соседи относятся с большим уважением.
«При строительстве бизнес-класса сложно конкурировать с частными домами»
«Дом философов» для нас экспериментальный проект в бизнес-классе. Но решение по нему далось нетрудно: здание небольшое, всего на 64 квартиры. К тому же самая сложная часть работы была выполнена предыдущим застройщиком — строительство 3 подземных этажей на малюсеньком участке земли под большим уклоном. Считаю, это фантастический труд. И, понимая, сколько усилий приложил предыдущий застройщик, мы не хотели, чтобы такой проект пропал, — в определенной степени наше участие можно считать данью уважения за его труд. Большинство недостроев мы начинали, конечно, совсем с другими эмоциями по отношению к их бывшим владельцам.

Есть мнение, что элитного жилья практически нет в Воронеже, конкуренция невысокая. Однако такие квартиры конкурируют с частными домами. Их стоимость примерно равна, и при таком раскладе большинство делает выбор как раз в пользу дома. Плюс при строительстве элитного жилья нет никаких вариантов привлечь деньги или хотя бы быть уверенным, что квартиру купят, до полного завершения строительства: люди готовы выложить 10-15 миллионов только тогда, когда уже походят, посмотрят и, что называется, пощупают. Но, несмотря на все эти особенности, есть желание попробовать в этом сегменте проект помасштабнее — уже на 200-300 квартир.

Все материалы спецпроекта - по ссылкам!