Топ компаний, изменивших город.
ГК «Крайс»

По оценкам федеральных экспертов, из-за перехода на эскроу-счета 20-40% застройщиков уйдут с рынка, потому что не каждую компанию банки захотят кредитовать. Плюс — цены на жилье вырастут на 7-10%. Например, у «Крайса» уже сейчас не самое дешевое жилье в Воронеже — порядка 54-57 тыс. рублей при себестоимости 42-45 тыс. рублей за квадратный метр. Эта стоимость в ближайшее время вырастет еще на 4-5 тыс. за «квадрат». Да, потянуть наше жилье могут лишь 7-10% покупателей. И чтобы сохранить спрос на привычном уровне, нам придется работать с минимальной рентабельностью.

У более крупных застройщиков есть возможность для маневра: они владеют построенным, но еще не проданным жильем — неким фондом. Это позволит им реализовывать готовое жилье, получать реальные деньги и делать недорогие предложения потребителям. У остальных такой возможности не будет — им останется только поднять цены.

В связи с этим у меня опасения, что мы попадем в так называемый переходный период, как это было в Испании, где 2 года строительство пребывало в стагнации. А для экономики строительство — это локомотив, который тянет за собой много отраслей: от логистики до рекламы. Недаром же президент ставил задачу увеличить строительство жилья в 1,5 раза к 2021 году. Но по факту все получается иначе: уже сейчас выдано в 3 раза меньше разрешений. Допустим, 2 года протянем на старых, но что будет в 2022-м, когда они закончатся? Мой прогноз — мелкие компании уйдут в субподрядчики.

Если такой дисбаланс произойдет, будет 3 варианта развития событий. Первый — люди станут покупать только дешевое жилье, а дорогое будет стоять. Второй — даже крупные игроки, несмотря на свои запасы, поднимут цену, тогда подорожает и эконом, стагнация усилится. Третий — существенное снижение ставок по ипотеке поможет рынку жилья сохранить относительную стабильность.

Когда «эксперты» говорят, что прибыль в строительном бизнесе может составлять 100% и более, мне становится смешно. Если бы это было так, я бы продал все свои бизнесы и занимался только строительством. Но я почему-то так не делаю.

Себестоимость «квадрата» можно считать разными способами. Например, вы смотрите в смету и считаете стоимость всех материалов — у вас выходит кирпичный дом около 20-22 тыс. рублей за метр, каркасный — 15-18 тыс. Если возьмете среднюю цену по рынку — 45 тыс. за метр — выручка действительно составит порядка 130%. Но еще к полученной сумме (20 тыс. рублей) прибавляем стоимость земельного участка, а это 4 тыс. за «квадрат». Итого — 24 тыс. рублей. Прибавляем стоимость коммуникаций (электричество, водоотведение, газ и/или тепло). К 9-этажному дому подведение только одной из сетей обойдется в 40 млн рублей, или 9-10 тыс. за 1 «квадрат». Уже выходит 33-34 тыс. рублей. И еще нужно посчитать коэффициент полезной площади — от 0,65 до 0,75. Это еще 9-10 тыс. рублей. А если застройщик думает не только о прибыли, но и о людях, он вложится в благоустройство. И тогда получается себестоимость 45-47 тыс. Я продаю за 54-55 тыс., чтобы 8 тыс. рублей заработать. И то не всегда получается, потому что есть банковские проценты. Можно, конечно, пойти другим путем и сэкономить на всем, на чем возможно: схитрить в каркасе, сетях, подрядчикам заплатить не деньгами, а квартирами, благоустроить по минимуму… Поэтому рентабельность 10% — это уже очень хороший показатель для девелопера. И он более-менее правдивый.

Должны ли мы как застройщики беспокоиться, что жители наших комплексов, выезжая из них, сразу попадают в пробку? Безусловно да. Поэтому мы должны просчитывать с экспертами, какой объем жилья на определенной площади можно построить. Да, сейчас есть некая проблема с ЖК «Острова». Но с появлением развязки на Шишкова проблема заторов будет решена.

Однако я знаю много жилкомплексов, где пробки начинаются прямо во дворах. В том числе из-за отсутствия парковки.

Чтобы не допустить такой проблемы, в «Островах» мы построили не только наземную, но и подземную парковку. Однако она не вся выкуплена — у нее высокая цена: порядка 700 тыс. рублей за место при себестоимости в 400-500 тыс. рублей. Подземная парковка в любом ЖК — это всегда убыточный объект. Когда мы прописывали экономику проекта, сразу ставили напротив парковки минус. Она вряд ли когда-то сможет выйти в плюс, потому что даже минимальная оплата стоянки провоцирует социальное напряжение. Как объект парковка дорогая в обслуживании — она периодически течет, в ней нужна хорошая вентиляция, необходимо постоянно делать смывы, чтобы поддерживать более-менее нормальное состояние. Единственный плюс в парковке для застройщика — возможность заложить ее в банк под кредит.

В конце 2019 года местные СМИ писали, что я планирую застройку на Остужева неподалеку от аэродрома ВАСО. Скажу честно: это мое любимое дитя — я дышу и живу этим проектом. Мы хотим сделать продукт, на который будут все равняться, как бы пафосно это ни звучало.

Я читал, что некоторые активисты раздают СМИ комментарии, мол, строительство в зоне подлета недопустимо и небезопасно. Но мы не находимся в зоне подлета и действуем в рамках закона. Во-первых, нам предстоит сделать еще 5 экспертиз, включая замер шума и расстояния взлета и подлета самолетов. Если хотя бы одна экспертиза покажет, что строить в этом месте нельзя, — нам никто не позволит это сделать. Тем более возвести там крупнейшую школу города на 1,6 тыс. мест — мы планируем начать строительство уже в 2021 году.
Во-вторых, рядом находится микрорайон Процессор. Разницы между ним и местоположением нашего микрорайона практически нет.

В-третьих, мы проводили общественные слушания, на которых почему-то никто не жаловался, что новый район может быть небезопасным. Да и почему он должен быть таким? Вы хотя бы раз видели, как там пролетает самолет?

У ГК «Крайс», когда она еще называлась НСТ, была чем-то похожая ситуация. НСТ купил площадку около «Юбилейного» и начал строить дом. В это время один «эксперт» написал, что телевышка оказывает излучение такой силы, что жители этого дома будут облучаться сильнее, чем если бы жили в микроволновке. Продажи моментально рухнули, осталось 200 «обманутых» дольщиков, которым мы возвращали деньги, можно сказать, из своих. Но когда провели экспертизу, оказалось, что дом безопасен и пригоден для жизни, а газетная публикация — не более чем звук, колеблющий воздух. Поэтому, когда эксперты делают выводы, не разобравшись в ситуации, у меня создается впечатление, что это либо заказ, либо глупость.