4 МАРТА 2020 ГОДА 13:00

Топ компаний, изменивших город.
ГК «Крайс»

Что представляет собой компания?
ГК «Крайс» работает на строительном рынке более 20 лет. За это время возвела здания площадью более 1 млн квадратов. Среди строящихся объектов — ЖК «Трамвай желаний» и ЖК «Острова». Из коммерческих объектов самый известный — ТЦ «Атмосфера».
  • Председатель совета директоров ГК «Крайс» — Наталья Казеннова.
  • Совладелец — Эдуард Краснов.
Как компания изменила город?
ГК «Крайс» при строительстве зданий — от коммерческих объектов до жилых домов — большое внимание уделяет архитектурным решениям, которые уводят город от безликой типовой застройки.

Что касается жилищного строительства, компания работает в достаточно узком в Воронеже сегменте — среднем между экономом и комфортом.

«Для себя мы определили такой сегмент как эконом-плюс, или комфорт-минус, — рассказывает совладелец ГК «Крайс» Эдуард Краснов. — В Воронеже многие компании соревнуются в экономе и эконом-минусе, есть те, кто пытается осваивать бизнес-класс, а в эконом-плюсе игроков буквально единицы».

«Крайс» перенес в эконом-сегмент элементы бизнес-класса. Например, у жителей ГК «Острова» есть подземный паркинг, системы видеонаблюдения во дворе, вай-фай. Другой жилкомплекс, «Трамвай желаний» отличают вертикальное озеленение и террасы.
Бремя перемен
По словам Эдуарда Краснова, наибольшие сложности при строительстве новых объектов вызывает подключение к коммунальным сетям.
«У меня простаивает проект на набережной из-за того, что мы никак не можем подключиться к электросети, — рассказывает бизнесмен.
Цена перемен
Инвестиции в строительство:
  • ЖК «Острова» — 3,5 млрд рублей
  • ЖК «Трамвай желаний» — 2,5-3 млрд рублей
Данис Латыпов
директор агентства недвижимости «Этажи»
Застройщику удалось обеспечить качество жилья, но нужно серьезно поработать над инфраструктурой

Безусловно, уже сейчас покупатели обращают внимание на заторы близ жилкомплекса «Острова». Также жильцы «Трамвая желаний» и «Островов» часто жалуются на высокие коммунальные платежи. Плюс нехватка парковочных мест около дома. В ЖК «Трамвай желаний» удалены детсады и школа, а в ЖК «Острова» детский сад переполнен. При этом качество строительства достаточно высокое, как и стоимость квартир — от 57 тыс. рублей за кв. м в предчистовой отделке. Интересно, что сейчас есть неплохие варианты вторички в данных ЖК, и они дешевле, чем квартиры от застройщика. По качеству строительства «Крайс» серьезно обгоняет многих конкурентов, но пора более детально задуматься над инфраструктурой.
Эдуард Краснов, основатель ГК «Черноземье»
Эдуард Краснов, основатель ГК «Черноземье» (владеет долей в 50% в ГК «Крайс»)
«Рискуем повторить испанский кризис: из-за перехода на эскроу-счета стагнация начнется не только в строительстве»
По оценкам федеральных экспертов, из-за перехода на эскроу-счета 20-40% застройщиков уйдут с рынка, потому что не каждую компанию банки захотят кредитовать. Плюс — цены на жилье вырастут на 7-10%. Например, у «Крайса» уже сейчас не самое дешевое жилье в Воронеже — порядка 54-57 тыс. рублей при себестоимости 42-45 тыс. рублей за квадратный метр. Эта стоимость в ближайшее время вырастет еще на 4-5 тыс. за «квадрат». Да, потянуть наше жилье могут лишь 7-10% покупателей. И чтобы сохранить спрос на привычном уровне, нам придется работать с минимальной рентабельностью.

У более крупных застройщиков есть возможность для маневра: они владеют построенным, но еще не проданным жильем — неким фондом. Это позволит им реализовывать готовое жилье, получать реальные деньги и делать недорогие предложения потребителям. У остальных такой возможности не будет — им останется только поднять цены.

В связи с этим у меня опасения, что мы попадем в так называемый переходный период, как это было в Испании, где 2 года строительство пребывало в стагнации. А для экономики строительство — это локомотив, который тянет за собой много отраслей: от логистики до рекламы. Недаром же президент ставил задачу увеличить строительство жилья в 1,5 раза к 2021 году. Но по факту все получается иначе: уже сейчас выдано в 3 раза меньше разрешений. Допустим, 2 года протянем на старых, но что будет в 2022-м, когда они закончатся? Мой прогноз — мелкие компании уйдут в субподрядчики.

Если такой дисбаланс произойдет, будет 3 варианта развития событий. Первый — люди станут покупать только дешевое жилье, а дорогое будет стоять. Второй — даже крупные игроки, несмотря на свои запасы, поднимут цену, тогда подорожает и эконом, стагнация усилится. Третий — существенное снижение ставок по ипотеке поможет рынку жилья сохранить относительную стабильность.
«Рентабельность 100% и более в строительстве — это миф»
Когда «эксперты» говорят, что прибыль в строительном бизнесе может составлять 100% и более, мне становится смешно. Если бы это было так, я бы продал все свои бизнесы и занимался только строительством. Но я почему-то так не делаю.

Себестоимость «квадрата» можно считать разными способами. Например, вы смотрите в смету и считаете стоимость всех материалов — у вас выходит кирпичный дом около 20-22 тыс. рублей за метр, каркасный — 15-18 тыс. Если возьмете среднюю цену по рынку — 45 тыс. за метр — выручка действительно составит порядка 130%. Но еще к полученной сумме (20 тыс. рублей) прибавляем стоимость земельного участка, а это 4 тыс. за «квадрат». Итого — 24 тыс. рублей. Прибавляем стоимость коммуникаций (электричество, водоотведение, газ и/или тепло). К 9-этажному дому подведение только одной из сетей обойдется в 40 млн рублей, или 9-10 тыс. за 1 «квадрат». Уже выходит 33-34 тыс. рублей. И еще нужно посчитать коэффициент полезной площади — от 0,65 до 0,75. Это еще 9-10 тыс. рублей. А если застройщик думает не только о прибыли, но и о людях, он вложится в благоустройство. И тогда получается себестоимость 45-47 тыс. Я продаю за 54-55 тыс., чтобы 8 тыс. рублей заработать. И то не всегда получается, потому что есть банковские проценты. Можно, конечно, пойти другим путем и сэкономить на всем, на чем возможно: схитрить в каркасе, сетях, подрядчикам заплатить не деньгами, а квартирами, благоустроить по минимуму… Поэтому рентабельность 10% — это уже очень хороший показатель для девелопера. И он более-менее правдивый.
«Жители готовы стоять
в пробках, но не покупать парковку»
Должны ли мы как застройщики беспокоиться, что жители наших комплексов, выезжая из них, сразу попадают в пробку? Безусловно да. Поэтому мы должны просчитывать с экспертами, какой объем жилья на определенной площади можно построить. Да, сейчас есть некая проблема с ЖК «Острова». Но с появлением развязки на Шишкова проблема заторов будет решена.

Однако я знаю много жилкомплексов, где пробки начинаются прямо во дворах. В том числе из-за отсутствия парковки.

Чтобы не допустить такой проблемы, в «Островах» мы построили не только наземную, но и подземную парковку. Однако она не вся выкуплена — у нее высокая цена: порядка 700 тыс. рублей за место при себестоимости в 400-500 тыс. рублей. Подземная парковка в любом ЖК — это всегда убыточный объект. Когда мы прописывали экономику проекта, сразу ставили напротив парковки минус. Она вряд ли когда-то сможет выйти в плюс, потому что даже минимальная оплата стоянки провоцирует социальное напряжение. Как объект парковка дорогая в обслуживании — она периодически течет, в ней нужна хорошая вентиляция, необходимо постоянно делать смывы, чтобы поддерживать более-менее нормальное состояние. Единственный плюс в парковке для застройщика — возможность заложить ее в банк под кредит.
«У нас уже была ситуация, когда один комментарий «эксперта» обрушил продажи, и пришлось возвращать деньги дольщикам»
В конце 2019 года местные СМИ писали, что я планирую застройку на Остужева неподалеку от аэродрома ВАСО. Скажу честно: это мое любимое дитя — я дышу и живу этим проектом. Мы хотим сделать продукт, на который будут все равняться, как бы пафосно это ни звучало.

Я читал, что некоторые активисты раздают СМИ комментарии, мол, строительство в зоне подлета недопустимо и небезопасно. Но мы не находимся в зоне подлета и действуем в рамках закона. Во-первых, нам предстоит сделать еще 5 экспертиз, включая замер шума и расстояния взлета и подлета самолетов. Если хотя бы одна экспертиза покажет, что строить в этом месте нельзя, — нам никто не позволит это сделать. Тем более возвести там крупнейшую школу города на 1,6 тыс. мест — мы планируем начать строительство уже в 2021 году.
Во-вторых, рядом находится микрорайон Процессор. Разницы между ним и местоположением нашего микрорайона практически нет.

В-третьих, мы проводили общественные слушания, на которых почему-то никто не жаловался, что новый район может быть небезопасным. Да и почему он должен быть таким? Вы хотя бы раз видели, как там пролетает самолет?

У ГК «Крайс», когда она еще называлась НСТ, была чем-то похожая ситуация. НСТ купил площадку около «Юбилейного» и начал строить дом. В это время один «эксперт» написал, что телевышка оказывает излучение такой силы, что жители этого дома будут облучаться сильнее, чем если бы жили в микроволновке. Продажи моментально рухнули, осталось 200 «обманутых» дольщиков, которым мы возвращали деньги, можно сказать, из своих. Но когда провели экспертизу, оказалось, что дом безопасен и пригоден для жизни, а газетная публикация — не более чем звук, колеблющий воздух. Поэтому, когда эксперты делают выводы, не разобравшись в ситуации, у меня создается впечатление, что это либо заказ, либо глупость.

Все материалы спецпроекта - по ссылкам!