Выстроились по росту

«Такой ситуации на моей памяти просто не было, — разводит руками председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. — В большинстве контрактов на строительство заложен возможный коэффициент отклонения от сметы на 10 %. И при подорожании стройматериалов подрядчики, как правило, в него укладывались. Сегодня же рост рекордный — по многим позициям подорожание в разы. Ни одна смета такого не предусматривает: многие вынуждены строить просто в убыток».

Цены выросли на все позиции, причем скачок произошел буквально за полгода. При этом сильнее всего подорожали основополагающие материалы — например, металл в монолитном строении, по оценкам председателя Ассоциации малого бизнеса в строительстве, гендиректора «АронГОСТ» Дениса Хомяка, может составлять до трети себестоимости. Другой ключевой для строителей материал — бетон — подскочил в цене на 20 %. Впрочем, не остались в стороне и все другие позиции — подробнее см. на полях материала.

Насколько выросла на этом фоне себестоимость строительства, оценки расходятся. Впрочем, во многом это зависит от применяемых компанией материалов и объемов закупок. Так, Денис Хомяк для малого бизнеса, участвующего в тендерах (госзаказ), называет цифру в 60‑70 %. Исполнительный директор СК «Вавилон» (занимается строительством в основном коммерческих объектов) Михаил Гапузов оценивает повышение себестоимости в 15 %. По словам гендиректора компании «Электронжилсоцстрой» Юрия Гайдая, в жилищном строительстве стройматериалы занимают примерно 70 % в себестоимости. И она выросла в среднем процентов на 30.

Но кроме того, что сам рост цен оказался беспрецедентным, на рынок влияют еще ряд осложняющих ситуацию факторов.

На фоне пандемии на воронежских стройках не хватает мигрантов (подробно рассмотрим этот больной для строителей вопрос в материале «Не хватает рук»).

Средняя процентная ставка по кредитным договорам с застройщиками, работающими по проектному финансированию (деньги дольщиков поступают на счета эскроу, а застройщик кредитуется в банке), в ЦФО одна из самых высоких по стране — 4,58 %. Такие данные приводит Банк России на 1 июня. Для сравнения: в Приволжском ФО — 2,2 %, в Уральском — 2,5 %.

«С тех пор как застройщики перешли на проектное финансирование и вынуждены платить проценты банку вместо использования средств дольщиков, больших прибылей уже нет. Это миф из прошлого, — утверждает Юрий Гайдай. — А сейчас и вовсе это работа на грани фола. Чтобы взять кредит, мы должны доказать банку рентабельность проекта. Мы показали на старте планируемые цифры, но сейчас, с новыми ценами на материалы, они совсем другие. При этом проценты банк нам пересчитывать не будет, с дольщиками в договорах цена тоже прописана. Не удивлюсь, если многие застройщики будут работать по начатым до подорожания проектам только на то, чтобы вернуть кредиты. А по следующим проектам и вовсе без повышения цен на нужную для получения кредита рентабельность будет проблематично выйти».

То есть строители рассчитывали, что выполнят их по одной себестоимости и с одной прибылью, а в реальности все пошло не по плану. Большинство заказов и смет традиционно формировались в конце прошлого — начале этого года, когда динамика роста цен на материалы еще не была понятна самим строителям, и они спокойно заявлялись на торги.

Впрочем, в такой непростой ситуации оказались не только те, кто работает по госзаказу. Но и те, кто строит коммерческие объекты, особенно если они работают с крупными компаниями.

«Например, мы строим супермаркеты, — рассказывает Михаил Гапузов. — Заказчик — федеральная сеть, у нее есть установленные на всю Россию тарифы, по которым они закрывают работу подрядчиков. Цепочка согласований настолько длинная, что они просто не успевают повышать тариф. В итоге даже новые контракты заключаются по старым ценам, я уже не говорю о заключенных ранее — их пересмотреть нереально, настолько растянется этот процесс. Многие коллеги просто отказываются от подобных контрактов и ищут более мелких, но гибких заказчиков. Но на то, чтобы перестроиться, тоже нужно время».

Не будем останавливаться на причинах рекордного роста цен на стройматериалы — они во многом глобальны и на них невозможно повлиять на местном уровне. Посмотрим, к чему может привести ситуация воронежский строительный рынок.

По мнению арбитражного управляющего Владислава Журихина, до 20 % строительных компаний Воронежа (речь в том числе о мелких компаниях, работающих на субподряде, ремонтных работах и т. д.) может уйти в банкротство. При этом пик дел он ожидает уже осенью:

«Пока какого-то бума банкротных дел не было. Кто‑то держался еще на прошлых запасах прочности. Да и плюс лето — для строителей высокий сезон, кому-то некогда заниматься исками к контрагентам, у кого-то просто юрист в отпуске — чисто психологически такие процессы откладываются на новый деловой сезон. Впрочем, отдельные громкие банкротные дела мы видим уже сейчас. Например, тот же подрядчик «Орленка». И по области есть несколько схожих историй».

Рассмотрим, как ситуация отразится на каждом из основных сегментов рынка.

Последствие 1. Снижение рентабельности строительства и повышение цены для покупателей.

«Очевидно, что предпосылок для снижения, да даже для быстрой стабилизации роста цен на стройматериалы нет. Например, недавно повысили экспортные пошлины для металлистов в надежде, что будут меньше вывозить металла из страны. Так цена упала на 1 тысячу за тонну. Но при цене 70-80 тысяч за тонну это просто смешно! — комментирует Дмитрий Большаков. — И после короткой передышки металл вновь начинает идти вверх. Застройщикам придется повышать цену на квадратный метр, иначе им будет просто невыгодно строить. Особенно это касается эконом­сегмента. Но цена квадратного метра тоже не резиновая: она и так выросла на фоне льготной ипотеки, а кто хотел купить квартиру, уже купил в прошлом году как раз по этой программе. Поэтому очевидно, что прибыль застройщиков будет снижаться».

Впрочем, конкретных цифр строитель не называет. И добавляет, что у крупных застройщиков «запас прочности еще есть». По словам Юрия Гайдая, чтобы продолжать работать с прежней рентабельностью, повысить стоимость квадратного метра нужно на 30 %. Но воплощение этого сценария в жизнь он считает нереальным — спроса просто не будет. По его мнению, строители будут работать как минимум до конца года с минимальной рентабельностью, а кто‑то даже в ноль.

Правда, с такой пессимистичной оценкой не согласны эксперты по другую сторону рынка. Так, гендиректор агентства недвижимости «Адвекс» Алексей Гунькин считает, что застройщики несколько лукавят:

«Конечно, многое зависит от проекта, стоимости участка, того, какие социальные обязательства взял на себя застройщик (например, в нагрузку должен построить школу или детский сад). Если застройщик занимается расселением жилья, а не строит новый объект, то тут уже другая картина. Но в целом рентабельность в жилищном строительстве сегодня далеко не 5 %. Да, были объективные факторы, которые повлияли на ее снижение, но и сейчас процентов 40 есть. Посмотрите на цены на квартиры — по некоторым наиболее привлекательным объектам они за 1,5 года выросли в 1,5 раза. А есть отдельные примеры, где рост был в 2 раза! Да, сейчас на рынке некое затишье, потому что много сделок было на ажиотажном спросе на фоне льготной ипотеки. Но что‑то нам все равно не звонят беспрерывно застройщики, предлагая наперебой акции. Значит, у них все нормально».

Эксперт предполагает, что к концу года цены на квартиры все же повысятся в районе 10 %.

Последствие 2. Снижение оборотов и объемов ввода жилья.

К началу июня в Воронежской области было сдано 26 тыс. квартир площадью более 1,3 млн кв. м. Но, по мнению застройщиков, темпы ввода жилья, а тем более начала новых проектов на фоне роста цен на стройматериалы сократятся.

«Раньше мы строили 7-8 домов одновременно, а теперь будем брать от силы 2», — говорит Юрий Гайдай.

Владимир Астанин также предполагает, что застройщики могут придержать старт работ на новых площадках до прояснения ситуации, чтобы не оказаться в положении, о котором говорилось выше: договоры уже заключены по старым ценам, а строить придется по новым.

Последствие 1. Сокращение оборотов.

«Общаюсь с коллегами, которые строят магазины сети детских товаров по всей стране. Сеть активно развивается, и магазины появлялись буквально один за одним, — рассказывает Михаил Гапузов. — Но если раньше они строили эти магазины буквально десятками, беря все заказы без разбора, то сейчас стали смотреть, какие выходят по новым расценкам выгодными, а от каких лучше отказаться. Оборот уже падает и упадет в разы. Правда, рентабельность в этом случае не сильно пострадает. Думаю, по такому пути пойдут многие средние и крупные компании. Да, таких объемов по выручке, как раньше, не будет, но если через 3-4 месяца цены стабилизируются, то компании перестроятся и начнут работать по новым правилам, с меньшими объемами, но ситуация не станет для них критической».

Последствие 2. Уход с рынка до 20 % игроков.

Такой сценарий возможен, если цены на металл и другие материалы продолжат рост в течение всего второго полугодия, не снижая темпов, считает Михаил Гапузов:

Последствие 1. Срывы сроков оплаты субподрядчикам, что может привести к банкротству малого бизнеса.

По подсчетам Владимира Астанина, на 1 компанию, которая работает на тендерах (например, строительство соцобъектов), приходится порядка 10 субподрядчиков — компании, которые проводят электротехнические работы, штукатуры, кровельщики, озеленители и т. д. На фоне роста цен на стройматериалы подрядчики задерживают оплату субподрядчикам, уже есть значительные долги.

По такой цепочке страдают сотни компаний. И, по мнению эксперта, ситуация может закончиться банкротством как самих подрядчиков, так и этих субподрядчиков. До трети из них могут уйти с рынка.

«Если у компании в работе условно 2 объекта по госзаказу, где она не может повысить стоимость работ, и при этом ни одного коммерческого заказа, за счет которого можно хоть как‑то покрыть убытки, то это, скорее всего, будущий банкрот», — резюмирует Астанин.

Это подтверждает и Денис Хомяк: «У нас в ассоциации каждая вторая компания на грани банкротства. Это как раз малый бизнес, который работает на подряде по тендерам (например, ремонт соцобъектов) или субподряде».

Последствие 2. Дефицит субподрядчиков.

Напрямую вытекает из последствия 1. При уходе компаний­субподрядчиков с рынка может сложиться их дефицит. А это, в свою очередь, повысит цены на их услуги.

«Те, кто останется, будут диктовать свои условия», — считает Денис Хомяк.

Последствие 3. Уход строителей из профессии и, как следствие, усугубление их дефицита, рост стоимости кадров.

«Малый бизнес уже 2 года не повышает зарплаты сотрудникам — нет возможности, — комментирует Денис Хомяк. — Сейчас ситуация усугубляется. Некоторые компании начали задерживать зарплаты. Как следствие, строители, особенно рабочие, будут уходить из профессии. А кадров и так не хватает. Получится замкнутый круг — привлечь рабочего будет обходиться еще дороже».

В наибольшей зоне риска, по мнению Союза строителей, компании, работающие по тендерам. Да и для региона проблемы в этом сегменте могут быть наиболее ощутимы — срыв сроков строительства соцобъектов, снижение качества их строительства за счет экономии на материалах.

«Уже есть прецедент, когда цену тендерного контракта пересчитали, — рассказывает Денис Хомяк. — Решение повысить цены для подрядчиков принял Фонд реновации Москвы. Если бы на местном уровне пошли по такому же пути, для многих строителей это бы существенно облегчило положение».

Однако Владимир Астанин сомневается, что такое решение может быть принято на региональном уровне:

«В бюджете уже заложена строка расходов на строительство тех же соцобъектов. И тут условно нужно повысить по всем ним стоимость контрактов на 20 %. Откуда возьмут эти деньги? С других статей расходов? На мой взгляд, роль региона может заключаться в лоббировании этой идеи на федеральном уровне, а решение уже должно исходить «из центра».

Учитывая мультипликативный эффект строительной отрасли, из-за сложившейся ситуации на этом рынке цены уже растут и еще вырастут на все. Так что если кто-то подумал, что это проблемы только строителей — это не совсем так. Точнее, совсем не так.