7 МАЯ 2021 ГОДА 12:00

Элитный вопрос

Когда на воронежском рынке квартир появится настоящее жилье премиум-класса?
Изображение Arek Socha с сайта Pixabay
«Мои клиенты, переехавшие в Воронеж из Санкт-­Петербурга и Москвы, а также состоятельные местные жители просто не могут найти квартиры под свои запросы, — признается руководитель риэлторского сервиса «Хоум Трейд» Светлана Чернавцева. — Им приходится покупать несколько квартир на последнем этаже где-нибудь в центре, объединять их и самим переделывать во что-то вроде пентхауса. Но это, конечно, далеко не премиум: этого сегмента в Воронеже просто нет!»
Наталья Андросова
главный редактор медиагруппы De Facto

А был ли мальчик премиум: есть ли в Воронеже квартиры такого класса?

В Воронеже периодически появляются проекты многоквартирных домов (в этом материале мы говорим только о них — на рынке коттеджей и таунхаусов деление на классы и ситуация принципиально отличаются) с громкими ярлыками «элит», «премиум» и подобными. Но соответствует ли заявленный уровень действительности?

«Вот именно, что застройщики такой уровень только заявляют, — говорит основатель компании «ПГС Проект» Виталий Горбанев. — Построили что-то немного отличающееся от рынка — и уже это элит. Как вообще высотку, дом выше 10 этажей, где нет даже по 1 парковочному месту на машину, можно назвать элитом или премиумом? А ведь у нас есть такие примеры в центре города, именно с премиум-позиционированием и премиум-ценой».

Согласен с такой оценкой и директор агентства недвижимости «Этажи Воронеж» Данис Латыпов:

«Воронежский застройщик в описании объекта ставит класс жилья на основе своих представлений, а также маркетингового плана, а совсем не реальных показателей. Премиум-класс должен отвечать целому ряду параметров, где одинаково важен каждый. Например, дом с оригинальными архитектурными формами, большими площадями квартир, высоким качеством строительства и оптимальным количеством машиномест в подземном паркинге все равно нельзя отнести к премиум-классу, если он удален от центра города. Возьмем клубный дом Forest club — сочетаются все факторы, за исключением месторасположения. «Антоновские яблоки» — да, здесь, казалось бы, тоже много параметров соблюдено, но комплекс также удален от центра города. «Дом Философа» и «Платонова, 9 и 11», наоборот, по локации подходят под премиум-сегмент, но в жилье этого класса должно быть минимум 1 машиноместо на квартиру, а в идеале 2».
Достаточно ли в Воронеже жилкомплексов классом выше среднего?
Опрос проходил в телеграм-канале De Facto (@factovrn) с 26 февраля по 26 марта. Проголосовали 198 человек.
Глава компании «Экспресс» Геннадий Мешков и вовсе удивляется вопросу о премиум-сегменте в Воронеже:

«Солнечный Олимп»? Лучше оставлю без комментариев. Клубные дома? В большинстве из них маленькие квартиры. А премиум — это объем, потолки высотой от 3 м, да и сами покупатели этого сегмента стремятся приобрести большие квартиры — по 200 м2, иначе какой в этом смысл?»

Однако в том же «Доме Философа», по данным руководителя ГК «Развитие» Сергея Гончарова, остались нераспроданными всего 10-15 % квартир. На этапе строительства квартиры без отделки компания продавала в среднем за 80-90 тыс. за квадрат. Спрос есть и по мнению Светланы Чернавцевой: где-то 10 % от общего на квартиры. И он из-за недостаточного предложения (или, вернее, предложения не того качества) пока не удовлетворен. Если есть спрос, почему полноценный премиум до сих пор не появился в Воронеже?

Почему при наличии спроса на премиум предложение практически отсутствует?

1
Причина 1. Премиум требует больших вложений на старте с непонятным сроком отдачи.
«70-80 тыс. может достигать себестоимость квадратного метра в премиуме, — считает глава ГК «БИК» Дмитрий Большаков. — Тогда как в экономе это в районе 30 тысяч. Но тут дело не в том, где ниже или выше маржа. А в том, что покупать премиум на этапе котлована в Воронеже вряд ли будут. Такой покупатель хочет видеть результат — прийти, посмотреть, пощупать, захотеть там жить. Покупателя нужно удивить. А для того, чтобы показать товар лицом, нужно хотя бы частично построить дом — это несколько лет. Все это время застройщик будет вкладывать свои деньги, до конца не зная, так как в Воронеже такого опыта нет, когда и какую отдачу он получит».

Сергей Гончаров признается, что вой­ти в более высокий ценовой сегмент ему помогли большие объемы строительства в экономе: продажа квартир этого сегмента помогла сформировать финансовую подушку для строительства клубного дома.

«Когда строишь условные 7 тыс. «квадратов» в премиуме или близком к нему и параллельно 150 тысяч в экономе, то чувствуешь себя как-то более уверенно, — говорит он. — Не купят быстро в премиуме все квартиры — не смертельно. С «Дома Философа» у нас отнюдь нет сверхприбылей. Вероятно, мы где-то даже продешевили, заявив такую цену квартир на старте: пока мы строили, материалы сильно подорожали, и себестоимость взлетела процентов на 30. Но для нас это новый опыт работы в новом сегменте, поэтому мы не гнались за ценой. Повторюсь, для нас заработать конкретно на этом доме не критично».
2
Причина 2. Строители не спешили заходить в премиум-сегмент, пока можно было зарабатывать в экономе.
Зачем платить больше, когда не видно разницы? Похожим образом до недавнего времени рассуждали и воронежские застройщики. Зачем заморачиваться и вкладывать силы и ресурсы в непривычные для рынка проекты, когда можно как горячие пирожки штамповать дома в экономе и неплохо зарабатывать? Правда, сейчас ситуация меняется. Рынок жилья в экономе перенасыщен, и тягаться с гигантами в этой нише становится все сложнее, признает Дмитрий Большаков.
3
Причина 3. Нестабильная экономическая ситуация сдерживает спрос.
«У нас есть на Куколкина несколько квартир, которые, по крайней мере, приближаются к премиуму. Конечно, это немного другое, чем когда к этому сегменту относится весь дом, но все же. Так вот часть из них так и стоят непроданными, — делится Геннадий Мешков. — Сначала они неплохо пошли, но начался очередной кризис. Да, есть мнение, что в кризис премиум-сегмент страдает меньше всего. Но я вижу другую тенденцию: состоятельные люди в непонятных ситуациях перестают тратить крупные суммы, затаиваются — именно поэтому им и удается оставаться состоятельными. А премиум-квартира, а потом ее отделка — это, извините меня, может быть и несколько десятков миллионов. Как правило, такому человеку не горит менять жилье, и он спокойно может отложить покупку до лучших времен. А как застройщикам планировать свои доходы, если у нас кризис за кризисом? Ведь построить хороший дом — это не 1 год».
4
Причина 4. Воронежский покупатель долгое время не видел примеров не только премиального, но даже жилья бизнес-класса.
«Долгое время в Воронеже брали эконом даже состоятельные люди и что-то из него пытались сами сделать. Или псевдопремиум: очень дорогую квартиру в доме с какой-то непонятной локацией, который влепили там, где нашлось место ровно под один дом без всякой территории. Просто не было не только выбора, но и примеров, как может выглядеть другое жилье, — считает Виталий Горбанев. — Считаю, что поворотным стал момент, когда появился «Олимпийский». Да, это не премиум, но это другое жилье, это пример, что, заплатив чуть дороже, можно жить, извините, не в говнострое, а в ЖК с благоустроенной территорией. Именно тогда покупатель стал задумываться, что покупает не просто квадратные метры, которые он может сам отделать так, как ему позволяет кошелек, а среду обитания. Покупатели стали больше ездить, сравнивать и уже не готовы платить дорого за то, что долгое время было нормой. Но теперь уже застройщики не успевают за изменившимися требованиями покупателей».

Сергей Гончаров отмечает, что как раз отсутствие конкуренции в новой нише — своего рода сложность для застройщиков:
«Рынка, по сути, нет. Нет понятных правил, требований покупателя. Ты строишь на свой страх и риск. А покупатель сам до конца не знает, чего он хочет, потому что в Воронеже особо не с чем сравнить».
5
Причина 5. Высокая конкуренция со стороны загородной недвижимости.
По мнению Виталия Горбанева, квартиры, близкие к премиуму, прежде всего конкурируют с загородными домами, которые часто сопоставимы с ними по стоимости:

«Я сам выбирал между качественной видовой квартирой на последнем этаже — что-то вроде пентхауса — и жизнью в закрытом коттеджном поселке, — признается он. — И долгое время у нас все-таки престижнее считалось купить дом. Да и выбор в этом сегменте был больше».

Подробнее о местном рынке загородной недвижимости DF напишет уже в следующем номере.
Дмитрий Лукинов
гендиректор строительной компании «Квартал»
В Москве премиум стоит в 7 раз дороже, чем эконом. Готовы ли воронежцы столько платить?

— Что такое премиум? «Мерседес» S‑класса, не так ли? Если применять такие критерии к воронежскому рынку жилья, то премиума у нас не было и нет. Когда‑то и «Волгу» считали премиум-автомобилем, но мы понимаем, что сейчас это совсем не так. Настоящий премиум-объект должен удовлетворять 9 из 10 критериев. Например, я ни один из своих жилкомплексов не отношу к премиуму, несмотря на повышенную звукоизоляцию, дорогие материалы, благоустроенную территорию. Например, «230 футов» — все совпадает, но дом не в центре, поэтому его правильнее назвать бизнес-классом. Или Lobachevsky Club —28 квартир, с верхних этажей вид на водохранилище, рядом прекрасная зона для прогулок, но кроме нее и частный сектор. Все, под определение премиума ЖК уже не подпадает, только бизнес+. А я не хочу, чтобы надо мной смеялись, поэтому не присваиваю своим комплексам громкие классы. Многие же застройщики этого не стесняются, для них это не четкая классификация, а лишь маркетинг. Появится ли настоящий премиум в Воронеже? Сложный вопрос. В Москве стоимость квартир за МКАДом и в центре отличается минимум в 7 раз. Дело и в классе, и в цене земли. В Воронеже подходящей под премиум земли также очень мало, она дорогая. Да и построить настоящий премиум недешево. Готовы ли у нас платить за него в 7 раз больше? Вопрос риторический. Поэтому, думаю, будущее просто за современным комфортным жильем, где людям будет нравиться, а премиум это или бизнес — такое ли уж это большое имеет значение?

Ждать ли появления премиума в Воронеже? Если да, то когда и какого?

Интересно, что даже те застройщики, которые сами не планируют заходить в эту нишу, считают, что премиум-жилье нужно Воронежу. И оно будет постепенно появляться. Как, например, уверен Геннадий Мешков. Вопрос — когда?

«Я знаю, что уже у нескольких архитекторов есть в разработке подобные проекты. Но пока это лишь проекты на бумаге — построят их где-то к 2024-2025-му», — говорит Светлана Чернавцева.

Виталий Горбанев ставит срок чуть дольше: по его мнению, в целом процесс формирования полноценного сегмента завершится только к концу десятилетия. Столько нужно, чтобы появились более четкие критерии, а застройщики не только начали, но и завершили новые проекты. Каким будет воронежский премиум?
1
Мнение 1. Под премиум будут отводиться верхние этажи в домах бизнес-класса.
Такого мнения придерживается Светлана Чернавцева. На ее взгляд, застройщики не будут рисковать, чтобы активно вкладываться в отдельные дома премиум-класса. А вот квартир и целых этажей действительно премиального уровня с панорамным остеклением и видом из окон станет больше. Чем они будут отличаться от того предложения, что есть сейчас?

«Во-первых, сам бизнес-класс подрастет, то есть это уже будут принципиально другие дома — с благоустроенной территорией и т.д. Во-вторых, премиальные квартиры будут занимать целые верхние этажи, и у них будет отдельная кнопка в лифте, то есть выйти на их этаже смогут только жильцы этой квартиры. А это на самом деле для многих важно. Это будет другая площадь квартир — двухэтажные апартаменты могут занимать до 400 «квадратов». Квартиры будут более современно оснащаться — вплоть до встроенных систем «Умный дом», — говорит риэлтор.
2
Мнение 2. Будущее премиума за клубными домами. Такой точки зрения придерживается Виталий Горбанев.
«Во-первых, этот сегмент уже начал появляться в Воронеже, и он уже хотя бы как-то начинает приближаться к премиуму. А дальше будет совершенствоваться. Во-вторых, это небольшие дома на 25-30, иногда 50 квартир, высота обычно до 5 этажей. Продать их гораздо проще, чем многоэтажку. К тому же многоэтажку в воронежских реалиях просто невозможно построить премиумом: в центре нет места на полагающуюся для премиума территорию, достаточное количество парковок, которые должны быть и подземными, и наземными».

С ним согласен и Дмитрий Большаков, более того, он сам также надеется зайти в премиум-сегмент с клубным домом на 50 квартир, строить который начнут в следующем году.

В среднем «квадрат» в премиуме участники оценивают в 150 тыс. рублей.

Впрочем, как говорится, обещать — не значит жениться. Поэтому будут ли новые дома действительно отвечать стандартам премиум-класса, мы узнаем, только когда их построят.