25 МАЯ 2020 ГОДА 17:30

Не поделили
метры

Арендаторы против собственников:
снижать ли аренду в кризис?
Владельцы временно закрытых или терпящих убытки в режиме самоизоляции бизнесов требуют снижения арендной ставки на 50%. А некоторые — даже ее заморозки. Но далеко не все арендодатели готовы пойти на такие уступки: они сами терпят серьезные убытки. Взгляд на ситуацию со стороны бизнеса озвучивает владелец аптечной сети «Фармия» Роман Кубанев. Собственников помещений представляет директор агентства недвижимости «4 комнаты», руководитель Гильдии риэлторов Черноземья Наталия Колесникова. Впервые в истории DF, следуя правилам самоизоляции, участники сошлись в виртуальном Поединке. Но страсти в споре кипели самые настоящие.
CПРАВКА

В прошлую пятницу Госдума приняла законопроект, который дает арендаторам право расторгать договоры об аренде без штрафов. Право на расторжение получит малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей. Бизнесмены смогут потребовать у арендодателя уменьшение платы на срок до одного года, после чего даются две недели на переговоры. Не договорятся — соглашение можно разрывать, но сделать это нужно не позднее 1 октября. Арендатору при этом не нужно будет возмещать владельцу помещения упущенную выгоду. Однако почему это пока не облегчило жизнь арендаторам — в комментарии к этому материалу.

Первый раунд

Кубанев: У меня следующие базовые тезисы. Первое: для всех очевидно, что мир поменялся: поменялись условия работы и условия потребления. Я абсолютно не силен в юридической части — можно ли это считать непреодолимой ситуацией? При этом моя логика строится так, что арендатор и арендодатель — это партнеры. Партнеры, которые пытаются взаимодействовать друг с другом. Со многими собственниками помещений мы общаемся уже не первое десятилетие и всегда пытаемся выстроить долгосрочные отношения, выгодные каждой из сторон. На моей памяти у нас все платежи всегда были день в день, мы со своей стороны всегда шли на всевозможные уступки. Сейчас, впервые за долгое время, жизнь предоставила арендодателям шанс проявить себя с партнерской стороны. Либо наоборот — не проявить. Очевидно — когда бизнесу плохо (а сейчас плохо всем), у него существует лишь два варианта: или сокращать какие-то издержки, или увеличивать эффективность оставшихся процессов. Один из способов сокращения издержек — снижение платы за аренду. Да, с определенной точки зрения арендодатели и сами являются некой пострадавшей стороной. А с другой — ну когда, если не сейчас, они могут ответить нам тем же и пойти хоть на какие-то уступки?! Хотя бы на небольшой срок: месяц, два месяца или квартал поддержать бизнес.
Владелец аптечной сети «Фармия» Роман Кубанев
Владелец аптечной сети «Фармия» Роман Кубанев
Сейчас, впервые за долгое время, жизнь предоставила арендодателям шанс проявить себя с партнерской стороны. Либо наоборот — не проявить.
Колесникова: Вы сами сказали, что арендодатели в сложившейся обстановке тоже попали в сложное положение. На чем зарабатывает арендодатель? Он предоставляет за плату арендатору свое помещение. Сейчас получается, что у арендатора нет возможности вести бизнес или есть, но зарабатывать он стал гораздо меньше. Мне это понятно. Но поймите и вы, арендодатель — точно такой же бизнесмен, и он тоже страдает — его партнеры не могут нормально расплачиваться. И здесь возникает дилемма. Вроде хочется сохранить партнера, тем более если это были долговременные и надежные отношения. С другой стороны, есть некая неопределенность — мне не очень понятно, на какой срок сейчас можно договариваться. Потому что кризис, как мы понимаем и как нам рассказывают по телевизору, еще не начался — он впереди. Да, бизнес несет потери: от 25% (те, кто может работать) и до 90-100% (те, кому работать нельзя). Но это обоюдные издержки, о которых не нужно забывать! Мое отношение, как собственника, будет складываться из ответов на следующие вопросы: какие у нас были отношения, насколько хорошо себя чувствует бизнес моего нанимателя, как будет развиваться ситуация? И тогда мы будем договариваться.
Руководитель Гильдии риэлторов Черноземья Наталия Колесникова
Руководитель Гильдии риэлторов Черноземья Наталия Колесникова
Ведущий (управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван ГУСЕВ): Очень классно прозвучало последнее слово — договариваться. Мне кажется, это вообще ключевое понятие в любых правоотношениях. Предлагаю зафиксировать эту фразу и оценить, как протекает наша беседа.

Все участники в чате поставили смайлики «большой палец» и «аплодисменты».

Второй раунд

Ведущий: Я сам арендатор, поэтому, пожалуй, немного вмешаюсь в дискуссию. У нас классный офис: в самом центре города, удобный. Но в апреле-мае все сотрудники находились на самоизоляции — соответственно, офисом мы не пользовались вообще. С моей стороны кажется логичным: раз не пользуемся, то и платить не стоит. Причем важный момент — не пользуюсь я не по своему желанию. При этом я понимаю, что у ряда арендодателей помещения находятся в залоге. Они вынуждены платить кредиты банкам. Но вроде бы для них есть кредитные каникулы, тогда как арендатор должен платить и аренду, и зарплату своим сотрудникам, сидящим дома. Получается, что выгодоприобретатель здесь только один?

Колесникова (с улыбкой): Я не очень понимаю, почему собственник — выгодоприобретатель и кто дал кредитные каникулы собственникам? Кредитные каникулы созданы для физлиц, которые потеряли работу. При этом они должны доказать, что потеряли ее до апреля месяца. Либо у них снизились доходы, что подтверждается соответствующей справкой.

Ведущий: Банки идут на отсрочки — это было в одном из распоряжений президента (в каком именно — я уже запутался, их количество постоянно растет). Идут, но да — неохотно.

Колесникова: Я не знаю ни одного человека в городе, который их получил бы. Но не будем об этом. Многие, кто сдает помещение, живут на эти деньги. И они могут лишиться средств к существованию. Как соблюсти баланс позиций? Как собственник, я хочу иметь гарантии, что помещение будет приносить постоянный доход, что мои арендаторы не закроются и не съедут после снятия режима самоизоляции. А я смогу периодически повышать арендную плату и иметь возможность расторгнуть договор.
Владелец аптечной сети «Фармия» Роман Кубанев
Ведущий: Арендный бизнес относится к низкорисковому, и сейчас как раз тот редкий момент, когда этот риск произошел.

Колесникова: Согласна. А что хочет со своей стороны арендатор? Предсказуемую долгосрочную перспективу, а также возможность в любой момент без последствий прекратить договор. До сегодняшнего дня все было так. Сейчас у обеих сторон идут издержки. Если мы можем задержать коммунальные платежи, то потом все равно будем должны выплатить их в полном размере. Налоги тоже не были сокращены. И те же зарплатные кредиты… Здесь я тоже пока не знаю людей, которые смогли их получить…

Ведущий: Я подозреваю, что немногие захотели их получать. Кредит — такая штука, которую придется отдавать. Но и одобряли их действительно не всем.

Колесникова: Вот! Мне тяжело договариваться, когда я не понимаю срок. Вот сама себе я представляю, что после окончания срока самоизоляции еще месяц-два я готова договариваться, готова идти на какие-то уступки — это максимальный срок. Сдавать помещение под ноль просто из-за того, что такая ситуация, мне представляется неправильным. Скорее всего, здесь можно договариваться о 30-50%-ном снижении. При всех моих хороших партнерских отношениях я предпочту поискать такого арендатора, который мог бы оплатить хотя бы такую часть.

Ведущий: Понятно. Перефразируя, ваша задача — минимизировать риски, потери и отжать максимум из возможного, чтобы обеспечить себе какую-то подушку, потому что непонятно, каким будет будущее.

Колесникова: Нет, Иван. Здесь я не согласна. Во-первых, я сразу исключаю слово «отжать». Потому что я только что рассказывала о партнерских добросердечных отношениях. Я готова договариваться и предоставлять ряд поблажек. Но когда я анализирую бизнес своего арендатора и понимаю, что он дышит на ладан, то просто не вижу смысла сопровождать его в этом пути.

Руководитель Гильдии риэлторов Черноземья Наталия Колесникова
Сдавать помещение под ноль просто из-за того, что такая ситуация, мне представляется неправильным. Скорее всего, здесь можно договариваться о 30-50%-ном снижении. При всех моих хороших партнерских отношениях я предпочту поискать такого арендатора, который мог бы оплатить хотя бы такую часть.
Кубанев: Пытаюсь понять, что лучше сначала прокомментировать… Понятно, что арендодатель хочет сохранить свой доход, и, как вы правильно заметили, для многих это единственные средства к существованию. И подход «Это просто бизнес» тоже имеет место быть. Даже хорошо, когда человек четко знает, чего он хочет, — это уже большой шаг вперед. Но другой вопрос, что всегда есть ситуации, в которых нужно уметь отходить от привычных правил и подстраиваться под обстоятельства. Сегодня для меня это определенный фильтр — а стоит ли с такими партнерами вообще иметь отношения?

Колесникова согласно кивает.

Кубанев: Мы же понимаем, что очень долго такой кризис не продлится. Мы не такая богатая страна, чтобы долго сидеть на больничном. Месяц-другой — да, но потом резервы заканчиваются. И, как уже правильно замечали в сегодняшней дискуссии, кризис еще не начался. Но с другой стороны, возникает диссонанс: мне запретили работать, но аренду я должен заплатить. Часть помещений мы арендуем, но у нас есть собственные, и их мы тоже сдаем в аренду. У нас есть арендаторы, которые занимаются изготовлением продуктов питания. Мы понимаем, что они закрыты. Они спрашивают, уберем ли мы аренду. Мы соглашаемся — ну реально денег физически у них нет. Да, получается, что частично я перекладываю их проблемы на себя, но это и есть партнерство. Я жду такого же отношения и к себе от собственников тех помещений, которые арендую я, если у меня начинаются проблемы.

На самом деле я был очень удивлен, когда в частных беседах задавал разным рантье вопрос: «А ты считаешь вообще рентабельность? Вот съехал у тебя один человек, дальше заезжает другой, который просит каникулы и сниженную ставку. Выгодна тебе вся эта история? Может, стоило договориться?» Никто не считает. Все просто включают режим мужика: «Ну он там отказался платить, я его убрал, щас быстро найду нового». Не думаю, что с точки зрения выгоды и долгосрочной перспективы это верно. Хотя, возможно, арендный бизнес просто несколько скучноват, и подобные пертурбации добавляют красок в жизнь…

Колесникова (смеется): Возможно!

Кубанев: Но по факту что это за арендодатель, который не может позволить в своем финансовом цикле на месяц (а пока горизонт планирования вряд ли у кого-то выше) снизить ставку на 50%? Выглядит это несерьезно. Наверное, такие случаи есть, но даже тогда можно построить диалог. Прийти к бизнесу: «ОК, ты можешь не платить мне эту сумму — займи ее, потом рассчитаемся в следующие месяцы». Другое дело, когда имеет место быть ультимативная позиция: «Я тут главный, я сдаю помещение и диктую условия. Не согласен с чем-то — выметайся». И таких случаев много! Это определенный показатель. В ближайшие годы очередь за помещениями стоять не будет.

Колесникова: Конечно, любой владелец должен договариваться, тем более что в договорах все прописано не всегда четко и вряд ли удастся решить все вопросы через суд. Абсолютно согласна с Романом в том, что смена партнера — это лишние издержки. Но если сам партнер не уверен, что будет продолжать бизнес, то тянуть эту ситуацию собственнику нет смысла. Повторюсь, я считаю оптимальным после снятия ограничений договариваться о снижении аренды на 30-50%. Это огромная уступка в данном случае и знак прекрасных партнерских отношений. И проявление себя, о котором говорил Роман. Единственное, на что еще хочу обратить внимание, — речь идет в первую очередь о небольших помещениях.
Галина БЕЛИК
руководитель адвокатского кабинета Белик Г. П.
Мой московский клиент – частная медицинская клиника – из-за резкого падения доходов попросил собственника помещения снизить аренду на 30%. Бесполезно! Более того, из-за неоплаты за 2 последних месяца (1,5 миллиона рублей) арендодатель как в 90-х опечатал все имущество, выключил свет, питание к постоянно работающему оборудованию... выгнал клиентов с острой болью. Более того, удерживал директора, главврача и сотрудников клиники в качестве заложников, чтобы ему выплатили всю сумму, до тех пор, пока не вмешались правоохранители. И поправки в законопроект, разрешающий арендаторам из наиболее пострадавших отраслей, разрывать договор без уплаты штрафов, вряд ли помогут. Они начнут действовать с момента опубликования закона, а арендаторы уже накопили долги за апрель и май – месяцы, когда их бизнес практически полностью простаивал. И сейчас собственники помещений стремятся в спешном порядке эти долги взыскать любыми методами.
Третий раунд
Ведущий: До этого коллапса мы жили в эпоху безудержного потребления. Сейчас мир поменялся, и мы приходим к некому переосмыслению некоторых вещей. В том числе задумываемся о важности офиса как такового, его необходимости. Вопрос на самом деле серьезный: какие отрасли будут двигаться вверх? Но это явно не про недвижимость. Ее ждет рецессия, в том числе и по ценам. Центральный банк смог стимулировать продажу квартир, понизив ставку, но это лишь часть — поддержка строительного бизнеса, чтобы он окончательно, что называется, не схлопнулся. И это, на мой взгляд, возможность забрать последние живые деньги у населения. Что касается коммерческой недвижимости, тут ситуация такая: если бизнеса не будет, то платить за эту недвижимость будет просто некому.

Колесникова: Согласна.
Руководитель Гильдии риэлторов Черноземья Наталия Колесникова
Ведущий: Все просто будут вести бизнес из квартир. И, как показал карантин, это вполне возможно. Общаться с клиентами по телефону, по скайпу или, как мы с вами, в зуме — не зашквар.

Кубанев: Мне кажется, мы достаточно подробно разобрали эту тему. Единственное — попрошу еще раз собственников помещений осознать, что аренда помещения — это только один из процессов бизнеса. Есть принцип на войне: «Спасай того, кого можно спасти». Как бы цинично это ни было, но это закон. И здесь надо понять, что у арендатора есть еще ФОТ, есть налоги, есть обслуживающие организации… Сейчас много проблем отдали на откуп бизнесу. Не верите арендатору, что он реально не может платить? Пожалуйста! У нас два человека были, которые не верили в сокращение доходов аптек. Ну как вы не верите — посмотрите, на улице реально меньше людей, они просто физически не приходят — продажи упали. И мы конкретно высылали собственнику экономику аптек. Вот, мы урезаем все статьи, мы не пытаемся все свои проблемы переложить на тебя. Что ты предлагаешь? Хочешь — мы можем съехать в соседнее помещение. И обычно после этого все соглашаются. Важно объяснить людям, что ты их не обмануть пытаешься, а действительно такая ситуация.
Владелец аптечной сети «Фармия» Роман Кубанев
Гусев: Очень классное окончание получается, друзья. Вот какое резюме я себе записал:
1. Договариваться.
2. Развиваться.
3. Запастись терпением.

Тогда мы сможем сохранить свой бизнес и свои команды, которые так долго набирали. Сможем помочь экономике.