Не поделили
метры

Кубанев: У меня следующие базовые тезисы. Первое: для всех очевидно, что мир поменялся: поменялись условия работы и условия потребления. Я абсолютно не силен в юридической части — можно ли это считать непреодолимой ситуацией? При этом моя логика строится так, что арендатор и арендодатель — это партнеры. Партнеры, которые пытаются взаимодействовать друг с другом. Со многими собственниками помещений мы общаемся уже не первое десятилетие и всегда пытаемся выстроить долгосрочные отношения, выгодные каждой из сторон. На моей памяти у нас все платежи всегда были день в день, мы со своей стороны всегда шли на всевозможные уступки. Сейчас, впервые за долгое время, жизнь предоставила арендодателям шанс проявить себя с партнерской стороны. Либо наоборот — не проявить. Очевидно — когда бизнесу плохо (а сейчас плохо всем), у него существует лишь два варианта: или сокращать какие-то издержки, или увеличивать эффективность оставшихся процессов. Один из способов сокращения издержек — снижение платы за аренду. Да, с определенной точки зрения арендодатели и сами являются некой пострадавшей стороной. А с другой — ну когда, если не сейчас, они могут ответить нам тем же и пойти хоть на какие-то уступки?! Хотя бы на небольшой срок: месяц, два месяца или квартал поддержать бизнес.

Колесникова: Вы сами сказали, что арендодатели в сложившейся обстановке тоже попали в сложное положение. На чем зарабатывает арендодатель? Он предоставляет за плату арендатору свое помещение. Сейчас получается, что у арендатора нет возможности вести бизнес или есть, но зарабатывать он стал гораздо меньше. Мне это понятно. Но поймите и вы, арендодатель — точно такой же бизнесмен, и он тоже страдает — его партнеры не могут нормально расплачиваться. И здесь возникает дилемма. Вроде хочется сохранить партнера, тем более если это были долговременные и надежные отношения. С другой стороны, есть некая неопределенность — мне не очень понятно, на какой срок сейчас можно договариваться. Потому что кризис, как мы понимаем и как нам рассказывают по телевизору, еще не начался — он впереди. Да, бизнес несет потери: от 25% (те, кто может работать) и до 90-100% (те, кому работать нельзя). Но это обоюдные издержки, о которых не нужно забывать! Мое отношение, как собственника, будет складываться из ответов на следующие вопросы: какие у нас были отношения, насколько хорошо себя чувствует бизнес моего нанимателя, как будет развиваться ситуация? И тогда мы будем договариваться.

Ведущий (управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван ГУСЕВ): Очень классно прозвучало последнее слово — договариваться. Мне кажется, это вообще ключевое понятие в любых правоотношениях. Предлагаю зафиксировать эту фразу и оценить, как протекает наша беседа.

Все участники в чате поставили смайлики «большой палец» и «аплодисменты».

Ведущий: Я сам арендатор, поэтому, пожалуй, немного вмешаюсь в дискуссию. У нас классный офис: в самом центре города, удобный. Но в апреле-мае все сотрудники находились на самоизоляции — соответственно, офисом мы не пользовались вообще. С моей стороны кажется логичным: раз не пользуемся, то и платить не стоит. Причем важный момент — не пользуюсь я не по своему желанию. При этом я понимаю, что у ряда арендодателей помещения находятся в залоге. Они вынуждены платить кредиты банкам. Но вроде бы для них есть кредитные каникулы, тогда как арендатор должен платить и аренду, и зарплату своим сотрудникам, сидящим дома. Получается, что выгодоприобретатель здесь только один?

Колесникова (с улыбкой): Я не очень понимаю, почему собственник — выгодоприобретатель и кто дал кредитные каникулы собственникам? Кредитные каникулы созданы для физлиц, которые потеряли работу. При этом они должны доказать, что потеряли ее до апреля месяца. Либо у них снизились доходы, что подтверждается соответствующей справкой.

Ведущий: Банки идут на отсрочки — это было в одном из распоряжений президента (в каком именно — я уже запутался, их количество постоянно растет). Идут, но да — неохотно.

Колесникова: Я не знаю ни одного человека в городе, который их получил бы. Но не будем об этом. Многие, кто сдает помещение, живут на эти деньги. И они могут лишиться средств к существованию. Как соблюсти баланс позиций? Как собственник, я хочу иметь гарантии, что помещение будет приносить постоянный доход, что мои арендаторы не закроются и не съедут после снятия режима самоизоляции. А я смогу периодически повышать арендную плату и иметь возможность расторгнуть договор.

Ведущий: Арендный бизнес относится к низкорисковому, и сейчас как раз тот редкий момент, когда этот риск произошел.

Колесникова: Согласна. А что хочет со своей стороны арендатор? Предсказуемую долгосрочную перспективу, а также возможность в любой момент без последствий прекратить договор. До сегодняшнего дня все было так. Сейчас у обеих сторон идут издержки. Если мы можем задержать коммунальные платежи, то потом все равно будем должны выплатить их в полном размере. Налоги тоже не были сокращены. И те же зарплатные кредиты… Здесь я тоже пока не знаю людей, которые смогли их получить…

Ведущий: Я подозреваю, что немногие захотели их получать. Кредит — такая штука, которую придется отдавать. Но и одобряли их действительно не всем.

Колесникова: Вот! Мне тяжело договариваться, когда я не понимаю срок. Вот сама себе я представляю, что после окончания срока самоизоляции еще месяц-два я готова договариваться, готова идти на какие-то уступки — это максимальный срок. Сдавать помещение под ноль просто из-за того, что такая ситуация, мне представляется неправильным. Скорее всего, здесь можно договариваться о 30-50%-ном снижении. При всех моих хороших партнерских отношениях я предпочту поискать такого арендатора, который мог бы оплатить хотя бы такую часть.

Ведущий: Понятно. Перефразируя, ваша задача — минимизировать риски, потери и отжать максимум из возможного, чтобы обеспечить себе какую-то подушку, потому что непонятно, каким будет будущее.

Колесникова: Нет, Иван. Здесь я не согласна. Во-первых, я сразу исключаю слово «отжать». Потому что я только что рассказывала о партнерских добросердечных отношениях. Я готова договариваться и предоставлять ряд поблажек. Но когда я анализирую бизнес своего арендатора и понимаю, что он дышит на ладан, то просто не вижу смысла сопровождать его в этом пути.

Кубанев: Пытаюсь понять, что лучше сначала прокомментировать… Понятно, что арендодатель хочет сохранить свой доход, и, как вы правильно заметили, для многих это единственные средства к существованию. И подход «Это просто бизнес» тоже имеет место быть. Даже хорошо, когда человек четко знает, чего он хочет, — это уже большой шаг вперед. Но другой вопрос, что всегда есть ситуации, в которых нужно уметь отходить от привычных правил и подстраиваться под обстоятельства. Сегодня для меня это определенный фильтр — а стоит ли с такими партнерами вообще иметь отношения?

Колесникова согласно кивает.

Кубанев: Мы же понимаем, что очень долго такой кризис не продлится. Мы не такая богатая страна, чтобы долго сидеть на больничном. Месяц-другой — да, но потом резервы заканчиваются. И, как уже правильно замечали в сегодняшней дискуссии, кризис еще не начался. Но с другой стороны, возникает диссонанс: мне запретили работать, но аренду я должен заплатить. Часть помещений мы арендуем, но у нас есть собственные, и их мы тоже сдаем в аренду. У нас есть арендаторы, которые занимаются изготовлением продуктов питания. Мы понимаем, что они закрыты. Они спрашивают, уберем ли мы аренду. Мы соглашаемся — ну реально денег физически у них нет. Да, получается, что частично я перекладываю их проблемы на себя, но это и есть партнерство. Я жду такого же отношения и к себе от собственников тех помещений, которые арендую я, если у меня начинаются проблемы.

На самом деле я был очень удивлен, когда в частных беседах задавал разным рантье вопрос: «А ты считаешь вообще рентабельность? Вот съехал у тебя один человек, дальше заезжает другой, который просит каникулы и сниженную ставку. Выгодна тебе вся эта история? Может, стоило договориться?» Никто не считает. Все просто включают режим мужика: «Ну он там отказался платить, я его убрал, щас быстро найду нового». Не думаю, что с точки зрения выгоды и долгосрочной перспективы это верно. Хотя, возможно, арендный бизнес просто несколько скучноват, и подобные пертурбации добавляют красок в жизнь…

Колесникова (смеется): Возможно!

Кубанев: Но по факту что это за арендодатель, который не может позволить в своем финансовом цикле на месяц (а пока горизонт планирования вряд ли у кого-то выше) снизить ставку на 50%? Выглядит это несерьезно. Наверное, такие случаи есть, но даже тогда можно построить диалог. Прийти к бизнесу: «ОК, ты можешь не платить мне эту сумму — займи ее, потом рассчитаемся в следующие месяцы». Другое дело, когда имеет место быть ультимативная позиция: «Я тут главный, я сдаю помещение и диктую условия. Не согласен с чем-то — выметайся». И таких случаев много! Это определенный показатель. В ближайшие годы очередь за помещениями стоять не будет.

Колесникова: Конечно, любой владелец должен договариваться, тем более что в договорах все прописано не всегда четко и вряд ли удастся решить все вопросы через суд. Абсолютно согласна с Романом в том, что смена партнера — это лишние издержки. Но если сам партнер не уверен, что будет продолжать бизнес, то тянуть эту ситуацию собственнику нет смысла. Повторюсь, я считаю оптимальным после снятия ограничений договариваться о снижении аренды на 30-50%. Это огромная уступка в данном случае и знак прекрасных партнерских отношений. И проявление себя, о котором говорил Роман. Единственное, на что еще хочу обратить внимание, — речь идет в первую очередь о небольших помещениях.

Ведущий: До этого коллапса мы жили в эпоху безудержного потребления. Сейчас мир поменялся, и мы приходим к некому переосмыслению некоторых вещей. В том числе задумываемся о важности офиса как такового, его необходимости. Вопрос на самом деле серьезный: какие отрасли будут двигаться вверх? Но это явно не про недвижимость. Ее ждет рецессия, в том числе и по ценам. Центральный банк смог стимулировать продажу квартир, понизив ставку, но это лишь часть — поддержка строительного бизнеса, чтобы он окончательно, что называется, не схлопнулся. И это, на мой взгляд, возможность забрать последние живые деньги у населения. Что касается коммерческой недвижимости, тут ситуация такая: если бизнеса не будет, то платить за эту недвижимость будет просто некому.

Колесникова: Согласна.

Ведущий: Все просто будут вести бизнес из квартир. И, как показал карантин, это вполне возможно. Общаться с клиентами по телефону, по скайпу или, как мы с вами, в зуме — не зашквар.

Кубанев: Мне кажется, мы достаточно подробно разобрали эту тему. Единственное — попрошу еще раз собственников помещений осознать, что аренда помещения — это только один из процессов бизнеса. Есть принцип на войне: «Спасай того, кого можно спасти». Как бы цинично это ни было, но это закон. И здесь надо понять, что у арендатора есть еще ФОТ, есть налоги, есть обслуживающие организации… Сейчас много проблем отдали на откуп бизнесу. Не верите арендатору, что он реально не может платить? Пожалуйста! У нас два человека были, которые не верили в сокращение доходов аптек. Ну как вы не верите — посмотрите, на улице реально меньше людей, они просто физически не приходят — продажи упали. И мы конкретно высылали собственнику экономику аптек. Вот, мы урезаем все статьи, мы не пытаемся все свои проблемы переложить на тебя. Что ты предлагаешь? Хочешь — мы можем съехать в соседнее помещение. И обычно после этого все соглашаются. Важно объяснить людям, что ты их не обмануть пытаешься, а действительно такая ситуация.

Гусев: Очень классное окончание получается, друзья. Вот какое резюме я себе записал:
1. Договариваться.
2. Развиваться.
3. Запастись терпением.

Тогда мы сможем сохранить свой бизнес и свои команды, которые так долго набирали. Сможем помочь экономике.