23 Декабря 2024 года, 16:30
Идеальный штиль
Рынок недвижимости переживает сейчас не лучшие времена. Вместе с ростом ключевой ставки и сокращением льготных программ по ипотеке, резко упали продажи квартир в новостройках. Конкуренция на рынке нового жилья зашкаливает. Поскольку льготной ипотеки на всех не хватает, огромная доля покупателей автоматически «отваливается». Не каждый может внести 30-50% от стоимости квартиры в качестве первоначального ипотечного взноса, да к тому же ежемесячный ипотечный платеж от 70 тыс. рублей и выше не по карману обычной семье.
Кто выиграет? Где взять платежеспособный спрос?
Пока только одни вопросы. Спрос такой, хоть и небольшой, на рынке все же есть. Но кому достанется этот клиент? Выиграет тот, кто понимает потребности рынка и создаёт продукт, который востребован сейчас и будет расти в цене в будущем. Выиграет тот, кто в тренде.
Тренд – это не просто модное слово. Существует целая наука, которая изучает и классифицирует тренды – трендспоттинг. С его помощью мы попробуем разобраться в тех макро-трендах, которые больше всех остальных влияют на рынок недвижимости. А, значит, сможем понять: какие жилые комплексы в городе будут востребованы в ближайшем будущем.
Тренд 1. Изменение психологии поведения потребителя.
Качественное и важное изменение, никак не связанное с процентными ставками и ростом цен. Сегодня покупатель недвижимости стал более осведомленным, требовательным и вникающим во все нюансы: качество строительства, инженерные решения, потенциальные соседи, экологичность дома и прилегающей территории, благоустройство общественных пространств, спортивная инфраструктура и т.д. При этом приоритеты у каждого свои. Кому-то важен двор без машин, кому-то подземная парковка с зарядкой для электрокара, кто-то не представляет своего дома без консьерж-сервиса. Покупательская аудитория стала более четко делиться на сегменты.
«Каждый покупатель требует к себе индивидуального подхода, – говорит коммерческий директор девелоперской компании «Новый код» Эльвира Савенко. – Это приводит к изменениям во всех бизнес-процессах - от проектирования и строительства до маркетинговых коммуникаций. Мы должны учитывать все возможные сценарии жизни и поведения наших покупателей. Их потребности. Теперь маркетинг настраивается более тщательно, таргетируется, бьется на микросегменты, чтобы была возможность достучаться до самых разных аудиторий».
При этом покупатель хочет качества. За красивой картинкой он ожидает увидеть то, что должно убедить его в правильном выборе жилья. Ему важно, какие материалы использовались в строительстве дома, насколько они долговечны, экологичны. Он уже знает, что такое энергосбережение, и ожидает от девелопера оптимального предложения, которое обеспечит не только комфорт, но и экономию коммунальных расходов.
«Сегодняшний покупатель недвижимости заметно моложе и серьезно отличается от того, каким он был 10-15 лет назад. Он легко с помощью онлайн-сервисов может сравнивать предложения на рынке по максимальному числу параметров и выбрать то, что его устраивает. Это уже не тот покупатель, который после покупки квартиры был готов еще годами доводить ее до ума: клеить обои, перевозить на своей машине мешки с цементом, выбирать плитку», – отмечает председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин.
Больше внимания покупатели сейчас уделяют репутации застройщика.
«Покупатели среднего класса хотят, чтобы компании, с которыми они заключают договоры, были социально ответственны, участвовали в благотворительных акциях. Им важно чувствовать сопричастность с какими-то позитивными процессами, которые инициирует компания-застройщик. Понимая это, мы стараемся наладить более плотные отношения с нашими клиентами. Нам важно, что они думают по поводу нашего проекта, как они хотят улучшить его. Наши покупатели охотно включаются в этот диалог, делясь с нами не только радостью от покупки, но и давая практические и весьма полезные рекомендации», – рассказывает Эльвира Савенко.
ЖК Ключи Club. Фото – соцсети жилого комплекса
Тренд 2. Изменение роли локации ЖК в городах-миллионниках.
«Казалось бы, еще недавно незыблемый принцип «Локейшен, локейшен и еще раз локейшен», сегодня уже не так актуален, – констатирует Эльвира Савенко. – Смена поколений и активное развитие онлайн-сервисов, включая сервисы доставки отодвинули вопрос локации с первого места. Теперь гораздо важнее – наполнение продукта, его качества. В тренде тишина и покой спального района – вот что набирает силу и популярность».
Изменения эти связаны ещё и с тем, что в центральной части города сейчас практически невозможно найти площадку, где можно было бы построить хороший многоквартирный дом с качественным благоустройством и комфортными общественными пространствами, где можно отдохнуть не погружаюсь в суету шумного города. Социальная инфраструктура у дома для людей с запросами и возможностями не так актуальна. В хорошую школу или детский сад ребенка можно отвезти, а в городскую поликлинику представители среднего класса практически не ходят.
«Кто-то приходит с конкретным виш-листом из 1-2 микрорайонов, но таких людей все меньше, а кто-то согласен рассматривать любые варианты за исключением парочки из «черного» списка», где на первом месте не конкретная локация, а то, что формирует качество жизни в ЖК, – рассказывает директор ипотечного агентства «Простое решение» Денис Гончаров. – И таких, надо сказать, гораздо больше».
Тренд 3. Важность качественной сервисной компании.
В Москве уже сейчас люди покупают квартиры в домах, где управлением занимается определенная сервисная организация с репутацией. В Воронеже таких прецедентов пока не было, и тот девелопер, который сделает ставку на свою управляющую компанию, имеет все шансы сорвать банк.
«Если раньше застройщик после передачи дома управляющей компании тут же про него забывал, то теперь он продолжает нести ответственность перед своими покупателями, – говорит Эльвира Савенко. – Застройщик с помощью своей управляющей компании выстраивает настоящую экосистему, где качество работы инженерных систем предполагается по умолчанию, а на первые роли выходят вопросы комфортной среды обитания. Это и с точки зрения маркетинга выгодно: ни одна рекламная кампания не сможет так эффективно рассказать о вашем продукте как довольный клиент, который живет в вашем ЖК».
Развивает эту мысль и руководитель управляющей организации «Смайл» Дмитрий Батищев:
«Бесперебойная работа инженерных систем – базовое условие. Для нас важнее другое – выстраивание сервиса. Люди в хорошем отеле не думают о том, как работает в их номере система канализации или электрика. Они отдыхают, получают эмоции, испытывают счастье от того, что они здесь находятся. Вот и мы хотим, чтобы жители наших домов были счастливы, получали удовольствие от общения друг с другом, занимались творчеством, обменивались позитивной энергией в каких-то совместных мероприятиях. И не думали о технических вопросах».
ЖК Бунин. Фото – соцсети жилого комплекса
Тренд 4. Зарождение спроса на технологии «Умного дома».
Относительно новый для Воронежа, но не для Москвы, Казани и Екатеринбурга, тренд. Высокий уровень цифровизации в управлении дома для многих в столице – привычное явление. В таких ЖК интегрируются системы смарт-контроля за функционированием всех инженерных систем: от вентиляции, отопления и водоснабжения до освещения и мониторинга наполняемости мусорных контейнеров. При заселении жители получают доступ к общедомовым цифровым сервисам, с которыми связаны все элементы умного дома в квартире. При помощи специального мобильного приложения можно за несколько секунд передать в управляющую компанию показания счетчиков, в онлайн-режиме оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Помимо этого, удаленное управление доступом транспорта на территорию, возможность в режиме реального времени просматривать камеры видеонаблюдения во дворе и многое другое.
В Воронеже первым цифровым умным домом класса С, как утверждают эксперты, стал ЖК Z-town.
«Если ты руководствуешься трендами сегодняшнего дня и по ним формируешь продукт, то ты опоздал, – говорит Эльвира Савенко. – Мы пристально изучили опыт других девелоперов в области внедрения цифровых технологий и понимаем, что этот тренд имеет мощные перспективы. Ещё не все понимают, как это работает. Людям надо потрогать, пощупать, понять, насколько это удобно. Теперь с появлением Z-town у них есть такая возможность».
ЖК Z-town. Фото – соцсети жилого комплекса
Тренд 5. Рост спроса на средне- и малогабаритные квартиры и квартиры евро-формата
Еще один тренд – это уменьшение и оптимизация площадей с максимально продуманной эргономикой пространства, где только самое необходимое, и нет ничего лишнего.
«Люди считают свои деньги – им нет смысла эксплуатировать лишние площади и, соответственно, переплачивать за них, – объясняет Эльвира Савенко. – Учитывая этот тренд, мы запустили тему отельного сервиса».
В современном доме целый ряд функциональных зон выносится за пределы квартиры: прачечная, рабочее место в коворкинге, детская и подростковая игровые комнаты, фитнес-зал и т.д.
«Такая оптимизация пространства очень важна. Особенно сегодня, с такой динамикой роста цен на недвижимость, – отмечает Эльвира Савенко. – При этом покупатель получает все необходимое. Если раньше дом начинался, когда человек заходил в собственную квартиру, то теперь – с момента, как он попал на территорию жилого комплекса».
В первую очередь в хорошем доме выкупается, так называемый, «ликвид» – однушки и студии. Это делают инвесторы, планирующие сдавать квартиры в аренду. Их участие в формировании комьюнити минимально, но влияние на репутацию и привлечение новых покупателей они все-таки имеют.
Это значит, что их внимание к вашему продукту очень полезно. Эти покупатели инвестируют не только в своё будущее, но и в будущее жилого комплекса, который выбрали. Особенно если это сегмент комфорт-класса, где трудно представить квартирантов с пониженной социальной ответственностью.
Вывод из идеального штиля
Последние пару лет в Воронежской области сдаётся в среднем около 20 тыс. квартир в год. В сентябре по данным аналитического сервиса bnMAP продажи в новостройках упали на 76% по сравнению с прошлым годом. Сейчас кроме семей, имеющих возможность взять ипотеку по льготным ставкам, остались только те, у кого есть деньги. И эти люди весьма избирательны. Именно они формируют большинство перечисленных нами трендов.
И какой выбор сделают они, нетрудно догадаться.
