7 мая 2019 года 09:00

На пустом месте

В центре Воронежа все больше пустых помещений. Когда и как закончится кризис коммерческой недвижимости?
Photo by Sam X on Unsplash
Александр Ежов
«На проспекте Революции только за последние 6 месяцев освободилось 4 помещения, — делится наблюдениями владелец сети кофеен Perfetto Caffe Павел Бусыгин. — А буквально на днях по пути в свою кофейню на проспекте я увидел еще 3 новые вывески об аренде».

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Воронежа?

На «Avito Недвижимость» около 1,5 тыс. объявлений об аренде коммерческих помещений в Воронеже. Стоимость варьируется от 500 рублей за 1 м2 на улицах 9 Января и Антонова-Овсеенко до 6 тыс. рублей за «квадрат» в центре города. Из всех объявлений около 350 месячной давности.

«За последние полгода съехало около 10% всех арендаторов, — делится статистикой директор агентства недвижимости «Адвекс» Алексей Гунькин. — в центре пустует примерно четверть всех коммерческих площадей. Активно наблюдается отток именно с ранее топовых, центральных улиц».

Советник по аренде и инвестициям в недвижимость компании «Центрторг» Сергей Родькин согласен с тенденцией: «Ежемесячно съезжают 3-5% предпринимателей — больше, чем появляется новых».

Почему арендаторы съезжают из помещений в еще недавно топовых местах?

Причина первая. Бизнес смещается в сторону спальных районов. Если раньше бизнес стремился открываться в центре, то теперь активно рассматривает локации в спальных районах с хорошей проходимостью.

«Мне выгоднее открыть две-три оптики дальше от центра, чем одну в центре и платить за аренду те же деньги, — рассуждает директор оптической группы «Точка зрения» Станислав Слаутинский. — Если это помещение с отдельным входом и выходящей на улицу витриной, то такой бизнес будет приносить деньги».

Алексей Гунькин отмечает, что бизнес уходит на периферию, съезжая с центральных улиц, потому что трафик в густонаселенных, активно застраиваемых районах не ниже, чем в центре. Кроме того, многие клиенты недовольны, что теперь возле магазинов или парикмахерских, которые они привыкли посещать, нужно платить за парковку. И бизнесу приходится это учитывать, меняя локацию.

Причина вторая. Покупка собственного помещения в центре все чаще становится выгоднее, чем аренда. Владелица студии йоги «Самостояние» и кофейни «Замешательство» Валерия Суховей планирует уже второй свой бизнес переводить в собственное помещение.

«Какое-то время я снимала помещение под студию йоги на Фридриха Энгельса, — рассказывает бизнес-леди. — На аренду в месяц уходило 40 тысяч рублей плюс коммунальные услуги. Для небольшого бизнеса это очень много. Вскоре я приобрела помещение на той же улице. Это 40 м2, которые обошлись в 2 миллиона рублей плюс ремонт в районе 700 тысяч. Я взяла кредит, и в итоге в месяц помещение обходится мне в 43 тысячи. Да, это чуть больше, зато я понимаю, что скоро выплачу кредит и мои расходы существенно снизятся. Сейчас подумываю и под кофейню купить помещение: она также расположена на Фридриха Энгельса, аренда в месяц — тысяча рублей за «квадрат», а площадь — 42 м2».

Причина третья. Не все собственники помещений в центре готовы идти навстречу бизнесу во время снижения покупательской способности. Слаутинский рассказывает, что его коллеги закрывают оптику: платежеспособность населения снизилась, а арендодатель повысил ставку на 10%.

«Подыскивая новое помещение под кофейню, я рассматривала разные варианты, в том числе общалась с арендодателями, — рассказывает Валерия Суховей. — При том что огромное количество помещений в центре сейчас простаивает, арендодатели отказываются снижать цену. Переговоры заходят в тупик. Рассрочки не рассматриваются никем. Более того, арендодатели не дают адекватных ремонтных каникул. Большинство говорит о двух неделях, но этого мало. Лишь один человек из множества тех, с кем я общалась, согласился дать каникулы на месяц».

Как ситуация будет меняться?

Точка зрения 1. Арендные ставки снизятся. Как говорит Алексей Гунькин, на рынке уже появляются предложения с дисконтом 25-30%. В том числе в центральных локациях. Сергей Родькин также отмечает, что такие скидки действуют уже сейчас: «Мы снизили плату до 30% на разные помещения. А в некоторых случаях еще больше: где раньше было 2,5 тысячи рублей — стало 1 тысяча за «квадрат». Добавили отсрочки по платежам, продлили ремонтные каникулы».

Но, несмотря на это, Сергей Родькин предполагает, что приближающееся лето будет сложным для рынка недвижимости и, вероятно, цену придется снижать еще. На сколько, он пока предположить затрудняется. Но в целом по рынку те, кто еще не снизил цену, начнут это делать, либо их помещения рискуют простаивать пустыми. Падение цены может быть на 20 и более процентов.

Точка зрения 2. Арендные ставки вскоре опять начнут расти. «К осени, в традиционный сезон, собственники могут повысить арендные ставки в рамках 10%, — считает президент ассоциации «Гильдия риэлторов Черноземья» Наталия Колесникова. — Падать ставка точно больше не будет. Есть инфляция, и в соответствии с ней арендодатели корректируют цены. Но такой прогноз актуален для небольших помещений, которые легче сдать в аренду. Собственникам помещений более 50, а тем более 100 «квадратов» удержать арендаторов будет сложнее».

Точка зрения 3. Продолжит расти спрос на покупку, а не на аренду помещений. «Если на аренду кто-то и начинает снижать цены, то на рынке продажи коммерческой недвижимости ситуация стабильная, цены не снижаются, — говорит гендиректор строительной компании «Финист» Сергей Лукьянов. — Спрос растет: все ликвидные помещения в центре разобраны. Их выкупают на нулевой стадии строительства. Я думаю, что те компании, которые могут себе позволить купить свое помещение хотя бы в кредит, пойдут по этому пути».

А это уже, в свою очередь, может заставить арендодателей задуматься о пересмотре условий. Но на это нужно время. И возможно, эти изменения произойдут уже не в этом году.