5 декабря 2017 года 08:00

Не в деньгах счастье

Цена перестала быть решающим фактором
при выборе квартиры в Воронеже
Людмила Утицких
Управляющий директор агентства V-marketing Людмила Утицких
Почти для половины воронежцев цена уже не главный критерий при покупке жилья. Такие результаты показало исследование агентства массовых коммуникаций и стратегического планирования V-marketing, проведенное специально для медиагруппы De Facto. Какие факторы сегодня влияют на выбор квартиры?

Как проходило исследование

Этап 1. Для опроса были отобраны респонденты, которые в воронежских группах застройщиков и риэлторов в социальной сети «ВКонтакте» интересовались жильем не позднее, чем в последние 1,5 года. И соответственно, недавно стали собственниками жилья или находятся в процессе выбора. Всего в опросе с 11 по 18 октября приняли участие 192 человека.

Этап 2. Всем респондентам предлагалось оценить важность цены квартиры при ее выборе по десятибалльной шкале. В результате отвечающие были разделены на 3 группы: те, для кого цена значима (9 и 10 баллов важности), условно нейтральные к цене (значимость 7 и 8 баллов из 10) и те, для кого цена далеко не является приоритетом.

Этап 3. Дальше каждая из этих групп оценивала значимость остальных, неценовых факторов при покупке квартиры также по десятибалльной шкале. На основе этих оценок составлены рейтинги факторов, влияющих на выбор жилья.

Цена перестала быть основным фактором при выборе

Насколько важен фактор цены при покупке жилья
Покупательская способность воронежцев в последние несколько лет снижалась. Так, с 2014 года она упала примерно на 20%. Резко уменьшился и спрос на квартиры — если сравнивать с прошлым годом, то примерно на четверть. Но вопреки этим тенденциям воронежцы перестают рассматривать низкую цену как главный фактор при выборе квартиры. Еще несколько лет назад застройщики утверждали: чем дешевле квартира, тем легче ее продать. И во многом конкуренция сводилась к ценовой гонке. Так город запестрил наружкой с предложениями квартир за 1 млн и даже 900 тыс. рублей. Однако сегодня опрос потребителей говорит обратное: цену начинают теснить другие факторы. 43,7% покупателей не считают низкую цену главным приоритетом. Для 10,9% из них цена стоит на одном из последних мест, а для 32,8% она не перевесит остальные факторы (то есть, выбирая между низкой ценой и, например, хорошей транспортной доступностью жилкомплекса, покупатель скорее выберет второй вариант).
Как выбирают квартиры сегодня
Как выбирают квартиры сегодня
Не будем подробно анализировать причины потери ценой своего значения, они достаточно банальны. Во-первых, при увеличении предложения на рынке жилья потребители стали более требовательны, они воспринимают приобретаемый объект не как 4 стены, а как жизненное пространство с конкретной инфраструктурой, благоустройством, в определенном районе. Во-вторых, практически обнулился инвестиционный спрос на жилье. Сегодня квартиры покупают для себя, чтобы в них жить, а не сдавать в аренду или ждать случая выгодно перепродать. А поэтому подходят к их выбору более основательно.

Какие же факторы сегодня для покупателя в приоритете? По оценкам потребителей, этот список в порядке убывания значимости выглядит так, как на картинке справа.
Среди результатов исследования как минимум 3 неожиданности

Результаты исследования четко показывают: рынок жилья меняется. Несмотря на снижение покупательской способности, цена уже не является единственным фактором при выборе новой квартиры для почти половины покупателей, и это много. И число таких потребителей, безусловно, будет расти — как только экономическая ситуация улучшится, а доходы пойдут вверх. Строителям нужно быть готовым к этому уже сегодня. Да, пока лидирующие позиции в списке приоритетов для покупателей занимают ожидаемые факторы: наличие инфраструктуры, транспортная доступность и конкретный район города. Но следует обратить внимание, что уже на четвертом месте качество услуг управляющей компании. Или вот еще одно любопытное наблюдение: озеленение стоит на пятом месте. А для жильцов с более высоким достатком этот фактор наверняка еще более значим. Зато подарки от застройщиков оказались на последнем месте. Однако некоторые строители продолжают делать на них ставку. Думаю, эта тенденция продлится недолго.
Сергей Бабин
Сергей Бабин
бизнесмен
Очевидно, что, покупая квартиру, выбирают общую «экологию» своего существования — логистику по отношению к другим районам города и транспортную доступность, далее комфорт эксплуатации дома и двора, не очень опасаясь старой застройки вокруг. И только в самом конце обращают внимание на отделку квартиры и имя компании, которая построила дом. Обращает на себя внимание и то, что покупатели в упор не хотят видеть построенные жилые комплексы. Несмотря на то что застройщиками именно там декларируется создание инфраструктуры, которая занимает лидирующую позицию по значимости. Возможно, это связано с неготовностью покупателей ждать, когда в новых ЖК она будет построена (как правило, от строительства первых домов до создания полноценной инфраструктуры проходит несколько лет).
Какие факторы важны для потребителей с разной чувствительностью к цене
Имеют ли при выборе квартиры значение цены
Те, для кого важна цена

На первом месте стоит развитая инфраструктура: наличие школ, детских садов, поликлиник и других социальных и торговых объектов рядом с домом. Это вполне объяснимо с точки зрения комфорта проживания, особенно для той категории покупателей, которая пользуется общественным транспортом и не готова каждый день отвозить ребенка в школу или детский сад в другой район. Транспортная доступность играет значимую роль по этой же причине. Качество услуг управляющей компании занимает третье место, вероятно, потому что покупатель с невысоким достатком стремится избежать в дальнейшем серьезных денежных сборов. Ведь под качеством работы управляющих компаний потребители в первую очередь понимают справедливое начисление оплаты коммунальных услуг. Подробно об этом DF писал здесь. Стоит отметить, что большинство из этой категории опрошенных рассматривают приобретение жилья в ипотеку: участие дома в акциях по ипотеке также важно при выборе.
Для покупателей цена по-прежнему имеет большое значение

Сегодня предложение на рынке новостроек Воронежа по-прежнему превышает спрос. В такой ситуации цена имеет значение для большинства покупателей. Тем не менее около 30% потребителей обращают внимание на другие факторы: район, доступность места застройки и общий комфорт проживания.

К нам обращаются за покупкой квартиры в новостройке, зачастую при этом необходимо продать еще и вторичное жилье. Наша задача — решить оба запроса в комплексе и обеспечить клиенту комфортные условия и гарантированную покупку квартиры в новостройке. Для своих клиентов мы проводим анализ рынка, предложений от застройщиков и помогаем выбрать оптимальный вариант.
Наталия Колесникова
Наталия Колесникова
директор агентства недвижимости «4 Комнаты», президент Гильдии Риэлторов Черноземья
Примечательно, что, несмотря на важность ценового фактора, покупатели придают очень малое значение подаркам от застройщика. Возможно, кондиционер в подарок и доставит радость приобретателю квартиры, но если дом окажется далеко от остановки, то этот бонус не сыграет никакой роли.

Когда цена играет наименьшую роль

В топ-3 вошли такие факторы, как наличие зеленых зон в районе, материалы, из которых построен дом, развитая инфраструктура. То есть явно выражен ориентир на экологичность и качество. Уже нет зависимости от транспортной доступности и качества услуг УК. Более важно отсутствие по соседству старых домов. Зато 2 из 3 самых незначительных факторов совпали — подарки от застройщика, как и его имя, малоинтересны потребителю.
Выбор квартир в Воронеже — на что обращают внимание
Те, для кого цена равнозначна с другими факторами

В топ попадают почти все факторы, где речь идет о комфорте, качестве и эстетике места проживания, инфраструктуре.

Ближе к концу списка, но все же с высоким значением — участие дома в акции по ипотеке, что значит — люди готовы брать кредит на комфорт и повышать качество жизни.

Мы предложили воронежским застройщикам оценить, насколько они согласны с результатами исследования. Их комментарии мы оформили отдельным блоком после этого материала.
Как выбирают квартиры ваши клиенты?
Анатолий Шмыгалев
председатель совета директоров компании «Инстеп»
Для 50% цена еще важна. И это много

По моим ощущениям, покупатели смотрят сначала на локацию, потому что у них родственники живут в конкретном районе, дети ходят в определенную школу, работа рядом и так далее. Потом на цену, а потом на транспортную доступность. И до недавнего времени где-то для 80% покупателей цена была важна. Но я не исключаю, что ситуация могла измениться. Сегодня цены на жилье снижаются и примерно выравниваются у разных застройщиков из одного сегмента. И даже если одна квартира стоит на 100 тысяч дороже другой, то покупатель понимает, что жить он будет в этой квартире не год и не два, а 10-15 лет. Поэтому такая разница для него несущественна. К тому же сами застройщики сегодня активно пропагандируют, что продают не квартиры, а жизненное пространство. Комфортные условия жизни важнее небольшой разницы в цене. Но 50%, для которых цена по-прежнему на первом месте, — это много. Поэтому этот фактор нельзя списывать полностью.
Эдуард Краснов
председатель совета директоров компании «ЭлитСтрой»
Есть хотелки, а есть реальная жизнь

Для потребителя сегодня важны 3 основных фактора: место, цена, качество. Именно в такой последовательности. И когда инвестор планирует новый объект, то его задача — прежде всего найти удачную локацию. Потому что постройте дом в каком-то пригородном районе, сделайте там мраморные полы и при этом цену в 30 тысяч рублей — все равно никто не купит. В понятие локации я включаю и транспортную доступность. Если ты полтора часа тратишь на дорогу на работу и столько же обратно, то для тебя никакая цена становится неважна. У меня есть пример в своей же компании. По программе расселения моя сотрудница получила квартиру в Шилово. Садик, школа во дворе, природа рядом — всего-то 2 км до Дона. Но, поездив каждый день на работу, она поменяла свою трешку на двушку в Юго-Западном. Зато теперь у нее остановка в 50 метрах от дома и ехать до офиса 15 минут.

Безусловно, есть и те, кто ориентирован исключительно на цену. Например, молодая семья, у которой нет детей, вчерашние студенты. Они будут рады приобрести любую квартиру за условные 900 тысяч рублей, лишь бы аренду не платить за съемное жилье. Сейчас на рынке разброс цен — от 28-29 до 100 тысяч рублей за «квадрат». И все эти варианты рано или поздно будут проданы. Есть и категория перфекционистов, которые ориентированы на качество — например, жилье из кирпича. А оно априори на 5 тысяч рублей дороже за квадратный метр. Дальше разброс цен зависит опять же от локации. Например, в центре ценник начинается от 60 тысяч рублей. Да, участвуя в опросах, вам все скажут, что хотят за 28 тысяч рублей, но в 500 метрах от площади Ленина. Но есть хотелки, а есть реальная жизнь.
Сергей Гончаров
владелец ГК «Развитие»
Самый значимый фактор, безусловно, цена. Не думаю, что она важна только для половины воронежцев. Минимум для 70%. Мне кажется, участвуя в опросе, многие просто приукрасили свое материальное положение. Если выбирать из остальных факторов, на первое место по значимости я бы поставил конкретный район, а второе и третье должны делить транспортная доступность и развитая инфраструктура. Расположение дома в жилом комплексе я бы поставил на четвертое место. На пятое — отсутствие старых зданий по соседству. Такой фактор, как материалы, из которых построен дом, на мой взгляд, переоценен. Сейчас на это обращает внимание совсем маленький процент покупателей.

С тем, что подарки при покупке квартиры играют несущественную роль, я согласен. Скорее они служат для привлечения внимания клиента, а не привлечения самого клиента. Это способ лишний раз заявить о себе.

Вот не думаю, что управляющей компании отводится такая роль при выборе. Человек навряд ли думает об этом при покупке. Это могут быть чисто теоретические размышления, но не в момент принятия решения. Например, покупая машину, вы же не думаете, что раз сервис, условно, у Nissan ругают, то я не буду покупать Nissan?

Чистовая отделка. Не могу сказать, что это значимый фактор. Однако есть покупатели, которые просят сделать для них отделку. И мы делаем.
Евгений Какунин
гендиректор ВМУ-2
Только для 23% наших покупателей решающей стала цена

Наша компания активно застраивает площадку микрорайона Боровое в Железнодорожном районе Воронежа. Из 73 клиентов, опрошенных нами за последний месяц, 56 основным мотивом покупки называли местоположение микрорайона, непосредственную близость лесной зоны, реки Усманки и развязки М4. Также постоянно растет популярность квартир с чистовой отделкой, особенно для покупателей, использующих кредитные средства. Что касается цены, из общего числа покупателей, заключивших договор, только 23% назвали стоимость квартиры в качестве единственного или решающего фактора покупки. Однако если анализировать количество потенциальных покупателей, которым «дорого», то их число приближается уже к 45%. В существующих условиях строителям важно ориентироваться на цену не выше рынка. Важным моментом при выборе квартиры является наличие развитой социальной инфраструктуры. В нее входят как детские сады и школы, так и магазины, банки, парикмахерские и т. д. Приветствуется наличие зон для прогулок, спортивных площадок.