При существующем спросе на жилье, тянущемся с советских времен, у нас сложился рынок, на котором доминирует принцип: все, что ни построят, купят.
В новых домах преобладают ликвидные малогабаритные квартиры. Проблему крыши над головой таким способом решить можно. Но представляется, что сегодня она в Воронеже уже не столь актуальна.
На очереди следующий этап, когда горожане начинают предъявлять более высокие требования и к жилью, и к городской среде, но так быстро, гибко и массово на этот запрос отреагировать строительная отрасль не успевает.
Сколько жилья и какого типа нужно нашим горожанам?
Опираясь на доступные социологические и маркетинговые исследования, можно сказать, что большинство теперешнего городского сообщества обеспечено жильем и не нуждается в улучшении жилищных условий, а порядка 5% населения экономически отброшено за черту возможности приобретения личного жилья. При расчетах же емкостных показателей планируемой застройки учитывается все население без исключения. Таковы уж наши нормы. Хотя значительное число квартир в новых домах стоят пустыми, поскольку их зачастую покупают не для проживания, а для вложения денег.
Смягчить сегодняшние негативные тенденции развития застройки можно за счет создания локальных центров с комфортной городской средой. Но это не должны быть монофункциональные спальные районы. В настоящее время недостаточно обеспечить население детскими садами и школами. Наш город населен абсолютно разными людьми, у которых разные потребности, и все они имеют право на реализацию разных жизненных программ. Им необходимо проводить досуг, ходить в кино и в театр, любоваться зеленью и цветами. Наконец, им нужна работа, на которую не надо ехать через весь город.
То есть освоение территории имеет смысл под строительство комплексной жилой застройки территории (КЖЗТ), где привлекательность среды проживания обеспечивается за счет компетентного строительного решения (жилье + работа + отдых).
Ведь строительство и развитие — это не одно и то же, и благоустройство города приносит порой больше пользы, чем наращивание объемов жилья.
Посмотрите, сколько нового и доброго привнесли в быт горожан воссозданные воронежские парки — «Алые паруса», «Динамо», сквер у ТРЦ «Арена». Само наличие поблизости таких общедоступных зеленых территорий существенно повышает шансы девелоперов жилья.
Основным инструментом регулирования застройки продолжают оставаться генеральные планы, правила землепользования и застройки. И если мы хотим сформировать городскую территорию с комфортной, соразмерной человеку средой, доступным центром города, локальными центрами на периферии с локальными местами приложения труда, генплан должен строго реализовываться, а ПЗЗ содержать детальные регламенты, определяющие параметры застройки, в первую очередь — этажность и плотность. Над этим сейчас вдумчиво работают в городской архитектуре, поскольку требование о детализации регламентов и параметров по каждой территориальной зоне населенных пунктов выдвинули и федеральные власти (Минстрой России), и Генеральная прокуратура.
В Москве и Московской области меры по регулированию застройки и повышению комфортности городской среды и качества жилья уже принимаются: ставка на развитие общественных пространств, одновременно и улиц, и дворов; введен запрет на строительство типовых домов устаревших серий; проведена модернизация производственных линий девяти ДСК. Благодаря модернизации московские комбинаты стали взаимодействовать с архитекторами, хотя раньше тратились только на своих технологов.