«Рыночная цена машино-места на подземном паркинге в Северном микрорайоне — 400 тысяч рублей, а в центре — уже от 800 тысяч до 1 миллиона, — приводит цифры Анатолий Шмыгалев. — При этом даже в Северном в итоге мы продавали их дешевле, себе в убыток. Несмотря на то что жилье в центре покупает состоятельная аудитория, немногие приобретают место в паркинге».
Проблема 2. Вектор развития законодательства в сторону удорожания себестоимости строительства. Последний год сопровождался целым рядом принятых законов и актов, ограничивающих застройку центра. Так, осенью 2015-го были утверждены охранные зоны, а уже в этом году вышел приказ о культурном слое. Их последствия, по мнению Шмыгалева, можно описать емко: земли под строительство в центре практически не осталось. При этом определение границ ограничений, по мнению строителя, не всегда логично (см. пример
в начале текста). Фактически единственным форматом застройки в этом случае остаются территории бывших заводов (например, бывшая площадка «Воронежсельмаша») и ветхие кварталы под расселение. А освоение таких территорий для застройщиков традиционно связано с проблемами изношенной инфраструктуры и низкой, по мнению бизнеса, стоимостью квадратного метра, которую готово обеспечить государство для расселения жильцов старых домов.
«Растут и требования к архитектурному облику домов, — говорит Сергей Лукьянов. — Приходится заказывать индивидуальное проектирование каждого здания. Это другая ситуация, чем при застройке окраин города, где возводятся типовые кварталы. В себестоимости квадратного метра индивидуальный проект обходится в 500 рублей, типовой — в 50-100 рублей. Разница почти в 10 раз».
Еще один пример ужесточения нормативной базы — необязательное, по мнению строителей, увеличение сроков строительства из-за ограничений по времени возведения домов. Как объясняет Лукьянов, в центр строительная техника может подвозить материалы только в утренние и вечерние часы, а сами работы разрешено вести, напротив, только в дневное время, чтобы не мешать жителям расположенных рядом домов. По расчетам строителей, такое ограничение увеличивает себестоимость проектов на 5-7%.
Проблема 3. Обязательства строителей практически по полной прокладке коммуникаций за свой счет. «Вопиющая ситуация! — возмущен гендиректор «Аксиомы» Иван Кандыбин. — Мы «поставляем» ресурсным организациям новых потребителей — жильцов домов, которые будут платить за свет, воду, газ, тепло. И при этом заключение договоров техприсоединения обходится нам в сотни миллионов рублей».
Сети в центре города изношены. И по словам строителей, в техприсоединение фактически входит реконструкция старых или прокладка новых коммуникаций. К тому же сам факт изношенности инженерных сетей достаточно серьезно влияет на потребительские предпочтения: потенциальные покупатели сегодня более внимательно изучают, каким будет качество их жизни в центре. По словам эксперта в сфере ЖКХ Федора Ковалева, в Воронеже реконструировано всего 20% коммуникаций от общего объема. Большинство новых строений в центре приходится сажать на старые сети.
«В районе пятиэтажек влепили здание в 9 этажей, — обрисовывает ситуацию Ковалев. — Это другой перепад высот, другое давление для подачи тепла. Приходится ставить специальное оборудование. Но тепловые мощности центра ограничены. И в итоге тепло поступает в новую высотку, но оно отнимается у соседних домов, там становится холоднее. Аналогично с коммерческой недвижимостью».