27 МАЯ 2022 года 15:40

Вира или майна?

Как с новым экономическим вызовом справляется одна из ключевых для региона отраслей — строительная?
Валентин Васильев
По данным Воронежстата, уже по итогам I квартала в Воронежской области объем строительных работ сократился более, чем на 30%. В марте рынок жилья замер: по статистике компании «Финансы и кредит» объем ипотечных сделок (а это порядка 70% всех покупок квартир) сократился в 4 раза. Какова ситуация сегодня, и с какими результатами одна из отраслей с наибольшим мультипликативным эффектом для экономики выйдет из текущей экономической ситуации?

Какие факторы негативно влияют на строительную отрасль?

Фактор 1. Снижение спроса на жилье на фоне неопределенности в экономике.
Пожалуй, главный фактор, который, впрочем, не стал полной неожиданностью.

«После такого всплеска, который был на фоне ажиотажного спроса предыдущих лет, спад был неминуем — мы его ожидали, хотя может быть, и не в таких объемах. Другой вопрос — сколько он продлится? Здесь пока трудно делать прогнозы, — говорит председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. — Снижение льготной ставки по ипотеке до 9%, конечно даст небольшой рост, но в краткосрочной перспективе спрос может не подняться даже до среднего уровня, к которому мы привыкли».

По оценкам отдельных строителей, за первые 4 месяца года спрос упал на 10-12%, а вот риелторы называют еще более высокие цифры – 25-30%. Основная причина — макроэкономическая нестабильность. Как жестко выразился владелец строительной компании «Экспресс» Геннадий Мешков: «Когда люди думают о том, сколько завтра они смогут потратить на еду — их не интересует покупка квартир». Соглашается с ним и глава компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев:

«Без сохранения доходов населения хотя бы на нынешнем уровне с поправкой на инфляцию, говорить о каком-либо развитии рынка недвижимости наивно. Если у населения банально не будет денег, то хоть какие квартиры строй — их покупать не будут».
61 583 руб/кв.м
Динамика средней стоимости
квадратного метра жилья в Воронеже*
62 442 руб/кв.м
72 704 руб/кв.м
70 739 руб/кв.м
74 262 руб/кв.м
74 328 руб/кв.м
73 889 руб/кв.м
77 814 руб/кв.м
80 934 руб/кв.м
78 925 руб/кв.м
83 697 руб/кв.м
88 650 руб/кв.м
90 093 руб/кв.м
* По данным портала «ДомостройРФ»
Фактор 2. Резкий рост себестоимости жилья.
«С резким ростом стоимости жилья увеличилась и сумма ежемесячного ипотечного платежа. Платеж 30-40 тыс. рублей — это, грубо говоря, треть, а то и половина общего дохода для семьи из двух работающих людей», — говорит Владимир Астанин.

И если за 2021 год квартиры в среднем по рынку подорожали на 16%, и это было вполне на руку строителям, то в 2022-м рост составил уже 7%, что для многих покупателей уже критичная цена, которую они не готовы платить. Строители же, по их словам, вынуждены поднимать цены из-за резкого роста цен на материалы.

По данным Росстата, цены на строительные материалы в России в 2021 году выросли на 23,75%. Однако большинство экспертов отмечают, что рост на отдельные позиции значительно выше и носит явный спекулятивный характер.
«Например, очевидно, что реальная цена арматуры — 30-40 тыс. рублей за тонну, а никак не 70-80 тыс. рублей», — говорит владелец ГК «Развитие» Сергей Гончаров.
Поддерживает эту точку зрения и Владимир Астанин: «Всех возмущает, что рубль укрепился, а цены на стройматериалы в большинстве своем на это не отреагировали. Государство отказалось административно регулировать цены. Лишь антимонопольное законодательство должно контролировать нарушения».
Динамика цен на строительные материалы
Фактор 3. Сложности с поставкой зарубежного оборудования и отделочных материалов.
После февраля 2022 года строители столкнулись с прекращением поставок ряда зарубежных позиций.

«Много техники импортной: самосвалы, экскаваторы, погрузчики. Техника изнашивается, нужны запчасти — это тоже проблема, которую нужно решать, — отмечает Астанин. — Что касается материалов, то здесь наибольшие сложности у строителей жилья комфорт-класса: тот же санфаянс или керамограниты использовались зарубежные. У многих уже были заявлены в долевых проектах зарубежные материалы, которые сейчас практически невозможно поставить. Хотя если разобраться та же плитка производства нашего Керамического завода, считаю, особо не уступает зарубежным аналогам. Есть отечественные или белорусские альтернативы и по лифтовому оборудованию, и по электронике. Но, конечно, на смену поставщиков нужно время».
Сергей Рожков
заместитель директора по внешним связям «ИП К.И.Т.»
«С начала специальной военной операции России на Украине прошло больше трех месяцев. Страна столкнулась с новым экономическими кризисом — санкции и рост курса валют сказались на всех сферах. Затронули они и строительную отрасль. Федеральные власти анонсировали и частично начали реализовывать государственные меры поддержки, в том числе строительной отрасли.

За последние два года количество ипотечных сделок в общем объеме продаж составляло более 80%. С 24 февраля 2022г года мы наблюдали значительный рост продаж. При этом упала доля ипотеки: после утверждения Центробанком ключевой ставки в 20% кредиты никто не брал. Сейчас ситуация резко изменилась. На фоне государственных мер поддержки по снижению ипотечной ставки, рынок занял выжидательную позицию. Покупатель очень осторожно анализирует новые условия и предложения банков. При этом К.И.Т. совместно с банками, принимает комплекс мер по поддержке потенциальных покупателей, в такое трудное время, в виде субсидирования ипотечной ставки.

Что касается нашей компании, на сроки, темпы и планы строительства нынешняя ситуация не повлияет. К тому же у нас есть определенный фонд готового жилья для продажи».

Какие факторы помогут преодолеть кризис?

Фактор 1. Снижение ипотечных ставок благодаря программам господдержки.
«Среди главных факторов, которые могут помочь не просто сохранить действующие позиции, но и стать двигателем роста, я бы выделил снижение ставки по ипотеке, — говорит Анатолий Шмыгалев. — Именно льготные программы с господдержкой стали импульсом для роста спроса на недвижимость в последние годы».

В конце марта льготные программы (семейную и сельскую) продлили и даже увеличили лимит займа.

«Именно молодые семьи с детьми — костяк покупателей квартир в новостройках. И чаще всего для них покупка квартиры — необходимость здесь и сейчас. Цена аренды растет, поэтому платеж по льготной ипотеке часто оказывается даже выгоднее. Они продолжат покупать квартиры. Для строителей это позитивный момент», — отмечает управляющий партнер «Финансы и Кредит» Денис Гончаров.
Фактор 2. Возможное снижение цен на ряд позиций стройматериалов.
«Цены долгое время росли, потому что часть стройматериалов продавалась за рубеж по хорошему курсу. В итоге на внутреннем рынке материалов оставалось меньше и по той же цене. Сейчас есть надежда, что теперь производители обратят свое внимание на внутренний рынок и сбросят наценки — тогда стоимость материалов вернется на адекватный уровень», — рассуждает Сергей Гончаров.
Такие надежды выражает и Анатолий Шмыгалев: «Считаю, что по отдельным позициям уже удалось достигнуть нужного баланса — даже металл сейчас дешевеет за счет снижения курса доллара и запрета на экспорт ряда позиций».
Фактор 3. Хороший запас прочности.
Несмотря на недавнюю пандемию, к новому вызову строительная отрасль региона подходит с хорошими стартовыми позициями, обеспеченными успехами предыдущих лет.

В 2021 году в Воронежской области построили 1,863 млн кв. м жилья. Это на 8% больше, чем годом ранее. Такой объем позволил войти в топ-10 регионов по вводу жилья. Драйвером роста стало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — в 2021 году было введено в эксплуатацию 981 тыс. кв м.

По прогнозам департамента строительной политик Воронежской области, в 2022 году планируется ввести в эксплуатацию 1,865 млн кв. м жилья. При этом доля многоквартирных (МКД) должна вырасти в 1,3 раза — до 1,155 млн кв м. На ИЖС придется около 710 тыс. кв м. Данные показатели установлены нацпроектом «Жилье и городская среда».

Что важно, все построенное жилье пользовалось активным спросом у населения. В 2021 году воронежцы оформили 29,3 тыс. ипотечных кредитов на 68,8 млрд рублей. Застройщики же за прошлый год получили со счетов эскроу 22,3 млрд рублей.

Каким будет вторая половина 2022 года для строителей?

По мнению Владимира Астанина, по итогам года такого снижения объема выполненных работ, как в первом квартале, не будет.

«У нас пик традиционно приходится на III и IV кварталы, — поясняет Астанин. — Все запланированное, все начатые проекты будут выполнены. Многие покупатели вложились в долевку еще в прошлом и позапрошлом году, и эти объемы у строителей уже запланированы. Главный вопрос — будут ли начинаться новые проекты? Думаю, большинство крупных строительных компаний будет над ними надо работать, чтобы, когда рынок оживится, они оказались готовы».

С оптимизмом смотрит в будущее и Анатолий Шмыгалев.

«Думаю, что вопреки некоторым прогнозам, этот год пройдет для строительной отрасли без каких-либо потрясений — не стоит ждать сокращения объема ввода жилья условно в 2 раза, — уверен Шмыгалев. — Все-таки строительная отрасль у нас в регионе хорошо развита (см. блок «Хороший запас прочности»)».

Хотя рентабельность строительства, несомненно, снизится.
«Сейчас ценовая структура будет работать за счет уменьшения маржинальности у застройщика. В последнее время рост себестоимости строительства на каком-то этапе обгонял рост продажных цен. Эта тенденция продолжится, — считает Владимир Астанин. — Рентабельность 7-10% будет удовлетворять всех застройщиков. О большем сейчас никто и мечтать не станет».
Для сравнения, еще несколько лет назад разумный показатель маржинальности девелоперского бизнеса находился в диапазоне от 12% до 18% и должен был превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках. Застройщики же стремились к уровню маржинальности не ниже минимального порога в 10—15%. Сегодня, как мы видим, успехом будет считаться уже куда более скромный результат.
Как будет меняться экономика строительства в 2022 году?
Тяжелее придется небольшим строительным компаниям, которые строили по 1-2 дома или выступали на подряде:

«Сегодня мы видим, что закончив действующие объекты, небольшие компании думают — а входить ли в новые? Нет ресурсов и уверенности, что потом жилье смогут продать — говорит Владимир Астанин. — Тогда как крупный бизнес может позволить себе вложиться в строительство, а продать квартиры чуть позже».