Вира или майна?

Пожалуй, главный фактор, который, впрочем, не стал полной неожиданностью.

«После такого всплеска, который был на фоне ажиотажного спроса предыдущих лет, спад был неминуем — мы его ожидали, хотя может быть, и не в таких объемах. Другой вопрос — сколько он продлится? Здесь пока трудно делать прогнозы, — говорит председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. — Снижение льготной ставки по ипотеке до 9%, конечно даст небольшой рост, но в краткосрочной перспективе спрос может не подняться даже до среднего уровня, к которому мы привыкли».

По оценкам отдельных строителей, за первые 4 месяца года спрос упал на 10-12%, а вот риелторы называют еще более высокие цифры – 25-30%. Основная причина — макроэкономическая нестабильность. Как жестко выразился владелец строительной компании «Экспресс» Геннадий Мешков: «Когда люди думают о том, сколько завтра они смогут потратить на еду — их не интересует покупка квартир». Соглашается с ним и глава компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев:

«Без сохранения доходов населения хотя бы на нынешнем уровне с поправкой на инфляцию, говорить о каком-либо развитии рынка недвижимости наивно. Если у населения банально не будет денег, то хоть какие квартиры строй — их покупать не будут».

«С резким ростом стоимости жилья увеличилась и сумма ежемесячного ипотечного платежа. Платеж 30-40 тыс. рублей — это, грубо говоря, треть, а то и половина общего дохода для семьи из двух работающих людей», — говорит Владимир Астанин.

И если за 2021 год квартиры в среднем по рынку подорожали на 16%, и это было вполне на руку строителям, то в 2022-м рост составил уже 7%, что для многих покупателей уже критичная цена, которую они не готовы платить. Строители же, по их словам, вынуждены поднимать цены из-за резкого роста цен на материалы.

По данным Росстата, цены на строительные материалы в России в 2021 году выросли на 23,75%. Однако большинство экспертов отмечают, что рост на отдельные позиции значительно выше и носит явный спекулятивный характер.

Поддерживает эту точку зрения и Владимир Астанин: «Всех возмущает, что рубль укрепился, а цены на стройматериалы в большинстве своем на это не отреагировали. Государство отказалось административно регулировать цены. Лишь антимонопольное законодательство должно контролировать нарушения».

После февраля 2022 года строители столкнулись с прекращением поставок ряда зарубежных позиций.

«Много техники импортной: самосвалы, экскаваторы, погрузчики. Техника изнашивается, нужны запчасти — это тоже проблема, которую нужно решать, — отмечает Астанин. — Что касается материалов, то здесь наибольшие сложности у строителей жилья комфорт-класса: тот же санфаянс или керамограниты использовались зарубежные. У многих уже были заявлены в долевых проектах зарубежные материалы, которые сейчас практически невозможно поставить. Хотя если разобраться та же плитка производства нашего Керамического завода, считаю, особо не уступает зарубежным аналогам. Есть отечественные или белорусские альтернативы и по лифтовому оборудованию, и по электронике. Но, конечно, на смену поставщиков нужно время».

«Среди главных факторов, которые могут помочь не просто сохранить действующие позиции, но и стать двигателем роста, я бы выделил снижение ставки по ипотеке, — говорит Анатолий Шмыгалев. — Именно льготные программы с господдержкой стали импульсом для роста спроса на недвижимость в последние годы».

В конце марта льготные программы (семейную и сельскую) продлили и даже увеличили лимит займа.

«Именно молодые семьи с детьми — костяк покупателей квартир в новостройках. И чаще всего для них покупка квартиры — необходимость здесь и сейчас. Цена аренды растет, поэтому платеж по льготной ипотеке часто оказывается даже выгоднее. Они продолжат покупать квартиры. Для строителей это позитивный момент», — отмечает управляющий партнер «Финансы и Кредит» Денис Гончаров.

«Цены долгое время росли, потому что часть стройматериалов продавалась за рубеж по хорошему курсу. В итоге на внутреннем рынке материалов оставалось меньше и по той же цене. Сейчас есть надежда, что теперь производители обратят свое внимание на внутренний рынок и сбросят наценки — тогда стоимость материалов вернется на адекватный уровень», — рассуждает Сергей Гончаров.

Несмотря на недавнюю пандемию, к новому вызову строительная отрасль региона подходит с хорошими стартовыми позициями, обеспеченными успехами предыдущих лет.

В 2021 году в Воронежской области построили 1,863 млн кв. м жилья. Это на 8% больше, чем годом ранее. Такой объем позволил войти в топ-10 регионов по вводу жилья. Драйвером роста стало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — в 2021 году было введено в эксплуатацию 981 тыс. кв м.

По прогнозам департамента строительной политик Воронежской области, в 2022 году планируется ввести в эксплуатацию 1,865 млн кв. м жилья. При этом доля многоквартирных (МКД) должна вырасти в 1,3 раза — до 1,155 млн кв м. На ИЖС придется около 710 тыс. кв м. Данные показатели установлены нацпроектом «Жилье и городская среда».

Что важно, все построенное жилье пользовалось активным спросом у населения. В 2021 году воронежцы оформили 29,3 тыс. ипотечных кредитов на 68,8 млрд рублей. Застройщики же за прошлый год получили со счетов эскроу 22,3 млрд рублей.

По мнению Владимира Астанина, по итогам года такого снижения объема выполненных работ, как в первом квартале, не будет.

«У нас пик традиционно приходится на III и IV кварталы, — поясняет Астанин. — Все запланированное, все начатые проекты будут выполнены. Многие покупатели вложились в долевку еще в прошлом и позапрошлом году, и эти объемы у строителей уже запланированы. Главный вопрос — будут ли начинаться новые проекты? Думаю, большинство крупных строительных компаний будет над ними надо работать, чтобы, когда рынок оживится, они оказались готовы».

С оптимизмом смотрит в будущее и Анатолий Шмыгалев.

«Думаю, что вопреки некоторым прогнозам, этот год пройдет для строительной отрасли без каких-либо потрясений — не стоит ждать сокращения объема ввода жилья условно в 2 раза, — уверен Шмыгалев. — Все-таки строительная отрасль у нас в регионе хорошо развита (см. блок «Хороший запас прочности»)».

Хотя рентабельность строительства, несомненно, снизится.

Для сравнения, еще несколько лет назад разумный показатель маржинальности девелоперского бизнеса находился в диапазоне от 12% до 18% и должен был превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках. Застройщики же стремились к уровню маржинальности не ниже минимального порога в 10—15%. Сегодня, как мы видим, успехом будет считаться уже куда более скромный результат.

Тяжелее придется небольшим строительным компаниям, которые строили по 1-2 дома или выступали на подряде:

«Сегодня мы видим, что закончив действующие объекты, небольшие компании думают — а входить ли в новые? Нет ресурсов и уверенности, что потом жилье смогут продать — говорит Владимир Астанин. — Тогда как крупный бизнес может позволить себе вложиться в строительство, а продать квартиры чуть позже».