7 АВГУСТА 2020 ГОДА 09:40

Соединение отсутствует

Застройщик покупает участок, планирует прибыль и… несет убытки. Почему подключение к мощностям оказывается в разы дороже, чем планировали?
Изображение Willfried Wende с сайта Pixabay
«У нас были случаи, когда мы «влетали» со стройкой из-за высокой стоимости техприсоединения к мощностям, — рассказывает гендиректор строительной компании «Развитие» Сергей Гончаров. — Планируем построить дом всего на пару подъездов, присматриваем недорогой участок, рассчитываем прибыль — все устраивает. Начинаем стройку и подключение мощностей — и понимаем, что протянуть только электрокабель обойдется в 50 млн рублей! В разы дороже, чем для других наших домов, с большим количеством квартир, где мощности требовались гораздо большие. И то же самое по другим ресурсам. А у нас всего с этого дома прибыль в несколько миллионов — объект маленький, «квадратов» немного. И что делать?»
Наталья Андросова
главный редактор медиагруппы De Facto
Валентин Васильев
CПРАВКА

В этом году департаментом государственного регулирования тарифов Воронежской области было исключено 3,5 млрд рублей необоснованных расходов из планируемой выручки сетевых компаний. То есть компании закладывали эти деньги на свои расходы. Но было установлено, что эти расходы являются необязательными. Речь идет о строительстве производственных объектов, в которых в данный момент нет необходимости, и т. д. Это уже снизило нагрузку на бизнес — сетевики не будут закладывать эти расходы в стоимость своих услуг.

Кот в мешке: застройщики узнают, сколько заплатят за подключение к ресурсам, только после покупки участка

Приобретая участок, застройщики вынуждены покупать кота в мешке — сумма, в которую обойдется техприсоединение к мощностям (газ, вода, свет), чаще всего оказывается сюрпризом. Все как с восточной женщиной — увидеть личико можно только после свадьбы: узнать, во сколько обойдется техприсоединение, можно только после покупки участка.

«Механизма как-то просчитать, во сколько это выльется, нет, — рассказывает Сергей Гончаров. — Нельзя сделать какую-то предварительную оценку — такие данные вам просто никто не предоставит до получения права собственности. В бизнес-план можно, конечно, заложить суммы по аналогии с прошлыми стройками. Но никто не гарантирует, что они хотя бы примерно совпадут с реальностью. Иногда разница бывает в разы. Подключение одного жилкомплекса нам обошлось в 28 млн рублей, другого, на такое же количество квартир — в 50. При этом во втором случае тянуть кабели пришлось даже на меньшее расстояние! Как в таких условиях можно что-то планировать?»

До выкупа участка чаще всего нет и достаточной информации, подведены ли к нему все нужные коммуникации, отмечает Гончаров. И застройщик не может точно рассчитать не только итоговую стоимость, но и сколько по времени займет их прокладка, а значит, и точные сроки строительства.

Застройщики подчеркивают, что сегодня, во время спада на рынке квартир, когда сроки их реализации увеличиваются, проблема становится особенно острой. Рентабельность строительства снижается, а сроки возврата инвестиций растут. И непредвиденные расходы в такой ситуации могут стать ощутимыми даже для крупной компании, а для мелкой и вовсе критичными.

С какими еще проблемами сталкиваются застройщики при техприсоединении?

1
Проблема 1. Завышенные, по мнению строителей, цены на услуги, альтернативы которым нет.
«Если разобрать стоимость квартиры для покупателя, то в некоторых случаях может оказаться, что плата за техприсоединение дома в ней составляет гораздо больше, чем непосредственно сами строительные работы, — эмоционален владелец строительной компании «Экспресс» Геннадий Мешков. — Откуда сетевые компании берут цифру, в которую обойдется присоединение? Несмотря на годы в строительстве, у меня до сих пор нет ответа на этот вопрос. При этом застройщику ничего не остается, как на них согласиться. В других странах можно выбрать из нескольких вариантов поставщиков. У нас же ты уже купил участок, потом тебе называют сумму. И даже если она превышает в разы то, что ты заносил в бизнес-план, тебе остается только заплатить — не бросать же стройку».
2
Проблема 2. По мнению застройщиков, сетевые компании пытаются переложить на них свои проблемы, не связанные непосредственно с техприсоединением.
«Одна из главных наших задач в диалоге с сетевыми компаниями заключается в том, чтобы они не пытались за счет бизнеса решить свои дополнительные вопросы, а формировали именно ту цену, которая реально соответствует их затратам, — говорит председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. — Порой застройщику выкатываются такие суммы, от которых у него волосы дыбом встают. Например, застройщику нужно проложить водовод, а оказывается, он должен оплатить еще и строительство насосной станции».

По мнению Астанина, сейчас система выставление счетов за техприсоединения недостаточно прозрачна: застройщик до конца не понимает, на что идут его деньги.
Вячеслав Антонов
заместитель генерального директора — директор филиала «Россети Центр Воронежэнерго»
Есть правила. И они расчета стоимости заранее не предусматривают

Правилами технологического присоединения, утвержденными постановлением правительства России, не предусмотрен расчет его стоимости до покупки участка либо до участия в торгах. Размер платы рассчитывается исходя из состава необходимых мероприятий, определенных техническими условиями и применением тарифных ставок, утвержденных Департаментом государственного регулирования тарифов Воронежской области. Все эти условия также предусмотрены правилами технологического присоединения. Например, уровень напряжения, способ прокладки и исполнения планируемых к строительству линий электропередачи, расстояние от существующих сетей и т. д.

Как могут быть решены эти вопросы?

Видение бизнеса.

Решение 1. По мнению Сергея Гончарова, оптимальным вариантом было бы создание цифрового сервиса, который бы помогал застройщикам рассчитать стоимость техприсоединения определенного объекта. При этом строитель считает, что узнавать стоимость этих услуг потенциальный покупатель должен до заключения сделки.

«Я понимаю, что делать открытой такую информацию для всех подряд нет смысла. Более того, не нужно ее объявлять до старта аукциона. Иначе это приведет только к разным мошенническим схемам, — рассуждает Гончаров. — Но если потенциальный покупатель уже вступил в торги и подтвердил свою платежеспособность, полное соответствие другим параметрам, он должен получить доступ к такому сервису, где будет собрана вся подробная информация о коммуникациях на участке с ценами. Я понимаю, что могут быть объективные причины для высокой стоимости техприсоединения. Но я должен узнать о них до сделки, а не после. Иначе вдруг я вообще пойму, что такие расходы полностью съедят мою прибыль, и решу выйти из торгов?»

Решение 2.

Как считает Владимир Астанин, проблема во многом уйдет сама собой, если решить вопрос с так называемыми бумажными мощностями.

«За прошлый год у нас было построено 1,8 млн «квадратов» жилья и масса социальных объектов. Все это требует энергетики, водоснабжения, канализации. Поэтому дефицит есть, более того — по ряду районов он близок к критическому. Те же Северный район, Рамонский район испытывают серьезный энергодефицит. По ряду газораспределительных станций выбраны лимиты, которые не позволяют дальше присоединять к ним объекты — требуется серьезная реконструкция. И стоимость техприсоединения в таких районах объективно будет высокой, — признает Астанин. — Но есть еще так называемые бумажные мощности, которые также являются большой проблемой. Когда кто-то приобретает право на отбор мощности, но ничего не строит. И получается, что на бумаге подстанция уже закрыта, а по факту она загружена лишь на 50%. А тот, кому мощности реально необходимы уже сейчас, вынужден переплачивать за строительство новой подстанции.
Застройщик может обратиться к нам в департамент, и мы поможем рассчитать расходы на подключение конкретного участка до сделки. У нас были случаи, когда мы экономили застройщикам до 30% от стоимости подключения,
— руководитель департамента государственного регулирования тарифов Воронежской области Евгений Бажанов.
Видение чиновников.

«На каждую услугу ресурсоснабжающих организаций установлены расценки, — комментирует руководитель департамента государственного регулирования тарифов Воронежской области Евгений Бажанов. — И ежегодно мы проводим их тщательный мониторинг — по поручению губернатора — поквартально. Например, в этом году нашим департаментом было исключено 3,5 млрд рублей необоснованных расходов из планируемой выручки сетевых компаний. То есть компании закладывали эти деньги на свои расходы. Но было установлено, что эти расходы являются необязательными. Речь может идти о строительстве тех же производственных объектов, в которых в данный момент нет необходимости, и т. д. Это уже снизило нагрузку на бизнес — сетевики не будут закладывать эти расходы в стоимость.

Что касается техприсоединения, то здесь также существуют опубликованные расценки на подключение к сетям. Но, как поясняет Бажанов, если возможность техприсоединения того или иного объекта полностью отсутствует (нужно тянуть коммуникации или строить новые мощности), то это уже индивидуальные проекты, что, конечно, отразится на цене для бизнеса.

«Мы понимаем сложность застройщиков планировать свои расходы и доходы из-за колеблющейся цены техприсоединения, поэтому в целях повышения прозрачности работаем с бизнесом в ручном режиме, — рассказывает Бажанов. — Застройщик может обратиться к нам в департамент, и мы поможем рассчитать расходы на подключение конкретного участка до сделки. У нас есть серьезные успехи, когда мы экономим застройщикам до 30% от стоимости подключения.

Параллельно с этим прорабатываются решения по оцифровке данных для удобства их использования застройщиками.

Еще один вариант — обратиться в центр «Мой бизнес». Там проводятся встречи с представителями различных контролирующих инстанций — например, налоговой или Роспотребнадзора. В облправительстве не исключают, что в будущем встречи могут быть организованы и с сетевыми организациями.

Что ж, губернатор Воронежской области Александр Гусев как-то заявил, что местная власть «обречена на открытость». Посмотрим, удастся ли ей сделать открытой для застройщиков информацию о стоимости техприсоединения. Пока сам этот вопрос остается открытым.