7 АВГУСТА 2020 ГОДА 09:30

Моя хата с краю

Под Воронежем массово скупают недорогие дома и участки. Ждать ли бума новых недостроев?
Изображение monicore с сайта Pixabay
Елена Тюрина
«Приехали со знакомыми смотреть для них дом: внешне он им понравился и устроил по цене. Меня же это строение ужаснуло: оно сделано буквально из реечек, которые просто не выдержат первой же снежной зимы. От покупки я их отговорила, но ведь кто-то его купит! Спрос на недорогие дома за городом в этом году бурно растет, а на этом фоне растет и некачественное предложение», — возмущена коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова.
CПРАВКА

На «Авито» более 3 тыс. объявлений о продаже загородной недвижимости под Воронежем, из которых треть — до 1,5 млн рублей. Самый бюджетный вариант — дача на 6 соток за 65 тыс. рублей с деревянным домом-недостроем.

Неудачный опыт в прошлом не остановил рост спроса на загородные дома

Никогда не было, и вот опять… Всего несколько лет назад рынок загородной недвижимости под Воронежем прославился недостроями и невыполненными обещаниями ряда девелоперов. Многие «коттеджные поселки» так и оставались полем с нарезанными участками, где покупатели не только сами возводили дома, но и сами были вынуждены заботиться о подведении инфраструктуры. Красивые заявленные проекты с домами мечты были уделом рекламных проспектов, а уделом покупателей было самим разгребать все внезапно свалившиеся на них «прелести» загородной жизни. Подробно DF исследовал это явление в 2015 году в материалах «Ударные стройки» и «Когда вера крепка». На этом фоне, а также на фоне снижения покупательской способности спрос начал снижаться. В прошлом году продажа 1-2 участков под строительство в коттеджном поселке за сезон считалась нормой. Многие участки и дома стояли нераспроданными по много лет. Казалось бы, на фоне экономического кризиса рынок должен был и вовсе рухнуть. Но… в этом году 11% воронежцев заявили, что планируют приобрести участок под строительство, 10% — готовый дом. И не только заявили, но и начали воплощать планы в жизнь. Если ехать от Воронежа в сторону Новоживотинного через дачи СНТ «Энергия», то среди деревянных сараев и железных бытовок в глаза бросается все больше строящихся всесезонных домов. Причем строительство многих началось только в этом году. Такую же картину можно наблюдать практически в любом от города направлении.

Пока рынок квартир проседает (весной впервые за долгое время началось снижение цен), на загородное жилье ажиотажный спрос. Так, по оценкам Галины Колокольниковой, его рост составляет 30-50%. Причем примерно одинаковыми темпами растет спрос как на дома для постоянного проживания, так и на дачи. При этом часто граница между ними оказывается размыта: те, у кого есть квартира в городе, стараются выбрать что-то среднее: это может быть дача с удобствами, где можно прожить все лето, а желательно периодически приезжать на выходные и в несезон.

«Арендовать дачу или дом уже весной было нереально — ушел даже неликвид. Спрос на аренду вырос на 41%, — говорит директор агентства недвижимости «Этажи» Данис Латыпов. — Если говорить о покупке загородных домов, то рост сделок составил 35%. По итогам второго полугодия мы также ожидаем роста — уже на 15-20%».
Подробнее см. материал «Американская мечта по-воронежски» за июль-август 2019 года.
Опрос проводился с 6 по 29 июня в телеграм-канале De Facto (t.me/factovrn). Проголосовали 467 человек.
Сподвигли ли вас пандемия и самоизоляция на покупку загородного дома/дачи?
Опрос проводился с 6 по 29 июня в телеграм-канале De Facto (t.me/factovrn). Проголосовали 467 человек.

Дешево и сердито: какие дома покупают воронежцы?

Однако растущий спрос все больше смещается в невысокий ценовой сегмент.

«Дачи за 1-1,5 млн рублей расхватали моментально, — рассказывает Данис Латыпов. — Сейчас основной спрос сосредоточен на домах до 5 млн, дачи — до 2-2,5 млн рублей».

Директор агентства недвижимости «4 комнаты», президент Гильдии риэлторов Черноземья Наталия ­Колесникова считает даже эти цифры завышенными. По ее словам, в агентство поступает около 20 звонков в день от интересующихся загородным жильем, но преимущественно речь идет о бюджетных вариантах.

«В топе продаж сейчас небольшие дома с участками стоимостью в районе 1 млн рублей и пустые земельные участки под строительство, средний чек которых — 500 тыс. рублей», — комментирует риэлтор.

Гендиректор мастерской «Архстройпроект» Михаил Скисов шутит, что архитекторы должны были бы обогатиться на фоне всплеска интереса к загородному жилью, но все пошло совсем по иному сценарию. Спрос на их услуги был даже выше несколько лет назад, потому что тогда загородные дома покупали действительно состоятельные люди, такой дом в каком-то смысле был атрибутом роскоши. Колокольникова добавляет, что еще недавно в регионе продавались дома на берегу реки с шикарным видом за 1 млн долларов. Сегодня же спрос в разы выше, но архитекторы для таких проектов не нужны: это типовые простые дома. Также впервые за несколько лет, по словам Галины Колокольниковой, пользоваться хорошим спросом стали не столь популярные раньше, зато более бюджетные, чем дома, квартиры (части дома) в таунхаусах в пригороде. За близость к реке сегодня также не готовы переплачивать, предпочитая поставить во дворе надувной бассейн. По словам риэлтора, воронежцы сейчас не тратят времени на поиски дома мечты, а берут практически любой приемлемый по цене вариант — лишь бы иметь свое жилье за городом.

В чем причины ажиотажного спроса на недорогие дома?

1
Причина 1. Во время самоизоляции загородный дом дает больше свободы.
Закрытые в начале лета границы, необходимость проводить выходные и отпуск дома, опасения второй волны и повторения жесткого режима самоизоляции — все это вынудило задуматься о преимуществах своего дома тех, кто раньше не стремился к жизни за городом, считает Наталия Колесникова. При этом о покупке задумались даже те, кто не имел больших сбережений.
2
Причина 2. Загородная недвижимость стала эффективным инструментом для инвестиций
Чего уже нельзя сказать о квартирах в городе: цены на вторичку в конце весны снизились на 3%, и эксперты продолжают прогнозировать снижение. Аренда квартир на фоне пандемии также пошла вниз: по данным портала «Мир квартир», двушек — на 5,4%, трешек — на 3,3%. В случае ухудшения эпидемиологической обстановки профильный портал прогнозирует дальнейшее снижение до 10%. А вот аренда загородных домов и дач только растет в цене. Галина Колокольникова рассказывает, что в этом сезоне активно скупают дачи и дома под Воронежем не только сами воронежцы, но и липчане, москвичи, питерцы, которые потом сдают их в аренду. Согласно объявлениям на «Авито», в месяц аренда дачи обойдется в 10-30 тыс. рублей. Аренда на сутки или выходные выходит в день дороже — около 5 тыс. рублей.

Руководитель обособленного подразделения ООО «ВИТ-СТРОЙ-Ново­подклетное», занимающегося строительством клубного поселка «Панорама», Александр Трещалин отмечает, что в этом году активнее интересоваться загородными объектами стали не только те, кто планирует в них жить, но и те, кто хочет вложить деньги, ожидая повышения цен в ближайшие несколько лет.
3
Причина 3. Льготные программы ипотеки.
Льготные программы ипотеки. По словам Александра Трещалина, все больше загородного жилья сегодня приобретается в ипотеку. Если раньше на дома копили и покупали тогда, когда наберется хотя бы большая часть нужной суммы, а остальное можно будет добавить заемными средствами, то сейчас покупают, едва набрав на первоначальный взнос. Нередко ипотеку берут под залог имеющейся квартиры в городе. Находясь за чертой Воронежа, загородное жилье подпадает под недавно возобновленную льготную программу сельской ипотеки — 2,7%. Таким образом, с учетом процента квартира в таунхаусе с приусадебным участком или небольшой недорогой дом могут оказаться дешевле, чем квартира в ипотеку в городе.
4
Причина 4. Иметь загородный дом, пусть даже бюджетный, стало модным.
Сработала цепная реакция. Когда каждый день в «Фейсбуке» или «Инстаграме» на ярких фото видишь, как проводят лето в загородном доме практически все твои знакомые, невольно начинаешь задумываться о прелестях жизни за городом. Если у тебя нет дачи или загородного дома — ты уже просто не в этой тусовке. Да и их же нужно приглашать куда-то с ответным визитом, рассуждает глава архитектурной студии Александр Иванюшин.
Николай Литвинов
директор по развитию коттеджного поселка «Изумрудный»
Для застройщиков открылась новая перспективная ниша

Сейчас на этом рынке востребованы дома, которые стоят не дороже трехкомнатной квартиры в городе — до 5 млн рублей, площадью до 150 «квадратов». И даже еще меньше и еще дешевле. При этом конкуренция еще не слишком высокая — пока на рынке работают мелкие подрядчики, которые строят всего по несколько домов в год, поэтому застройщикам открывается новая перспективная ниша. Если появится застройщик, который сможет дать качественное предложение в этом ценовом сегменте, оно будет более чем востребовано. Он сможет работать с рентабельностью 20-25%. Не исключаю, что и те девелоперы, которые реализовывали более дорогие проекты, будут постепенно переходить в более низкий эконом-сегмент. Думаю, что тенденция сохранится не на один год.

На те же грабли: ждать ли покупателям бюджетного жилья неприятных сюрпризов от рынка?

Повторится ли ситуация прошлых лет, когда заявленные проекты сильно отличались от реальности? И будет ли качество предложения на фоне ажиотажного спроса снижаться? Мнения по этому поводу разделились.

Мнение 1. Качество уже ухудшается и продолжит падать.

Если в прошлом году мы писали о целом ряде требований, которые выдвигают воронежцы к загородным домам, а их покупка была размеренным процессом и могла растянуться на несколько лет, то сегодня большинство стремится купить свой кусочек загородной жизни здесь и сейчас и готово мириться с различными неудобствами в надежде, что рано или поздно их устранят.
«Недавно я оценивала дома в Отрадном, дома разные по цене, есть средние, есть и дорогие, а хорошей дороги нет, — рассказывает Галина Колокольникова. — Я ехала в сухую погоду, но даже не представляю, что там творится, когда идет дождь и снег».
И при этом, по словам риэлтора, дома разлетаются, как горячие пирожки. На фоне же ажиотажного спроса на рынок заходят непрофессионалы в строительстве, те, кто хочет быстро построить несколько домов, продать их, пока есть спрос, и уйти с рынка. А каким будет качество этих домов и какие еще сюрпризы ждут покупателей, когда девелопера будет уже не найти, — вопрос остается открытым. Риэлтор рассказывает, что уже были случаи, когда после покупки новые скороиспеченные владельцы неожиданно выясняли, что их дом стоит на арендованной, не оформленной в собственность, земле.

«Недавно у нас была ситуация, когда юрист во время подготовки к сделке получил выписку с отсутствием ограничений, а при подаче документов на регистрацию получил приостановку из-за того, что буквально накануне часть участка была поставлена в водоохранную зону, — вспоминает эпизод из практики коммерческий директор компании «Авирон Девелопмент» ­Олеся Нартова. — Мы уладили этот момент. Но сейчас проводится увеличение водоохранных и заповедных зон. Готова ли будет компания-однодневка решать эту проблему, когда вы уже вложитесь в строительство и отдадите ей деньги? Или вы останетесь с этим вопросом один на один?»

Мнение 2. Резкого падения качества не будет — предложение и спрос скоро выровняются.

Однако ряд экспертов считает, что новых глобальных проблем — с недостроенными коттеджными поселками, как несколько лет назад, массовым кидаловом и прочим — на рынке не будет. Во-первых, лето уже скоро закончится. Да, кто-то будет рассматривать варианты загородного жилья и осенью, но будет ли спрос таким ж ажиотажным в следующем сезоне — большой вопрос, который зависит как от развития ситуации с пандемией, так и от ситуации в экономике, доходов. А вход на рынок загородной недвижимости — это все-таки дело не пяти минут, и многие любители легкой наживы просто не успели это сделать. А в следующем году для них это может уже и не иметь смысла. Во-вторых, ­Олеся ­Нартова отмечает, что скоро может начаться обратная тенденция.

«На вторичном рынке за последние несколько месяцев ушло большинство накопленных за предыдущие годы лотов, которые были адекватно оценены, — говорит эксперт. — Но предложения еще будут появляться, так как экономика, сильно истощенная пандемией, и падение доходов населения вызовут встречный поток, вынудив многих избавляться от неосновной недвижимости — например, от загородных дач. Поэтому, если не торопиться, есть возможность дождаться «вкусных» предложений и совершить выгодную сделку».

Таким образом, качественное предложение будет расти за счет вторичного рынка. И покупателю будет из чего выбрать, необходимость кидаться на первое попавшееся предложение, не задумываясь о его качестве, отпадет. А пока можно просто наслаждаться оставшимся кусочком лета независимо от того, в загородном доме или нет.
«На вторичном рынке за последние несколько месяцев ушло большинство накопленных за предыдущие годы лотов, которые были адекватно оценены, — говорит эксперт. — Но предложения еще будут появляться, так как экономика, сильно истощенная пандемией, и падение доходов населения вызовут встречный поток, вынудив многих избавляться от неосновной недвижимости — например, от загородных дач. Поэтому, если не торопиться, есть возможность дождаться «вкусных» предложений и совершить выгодную сделку».
Таким образом, качественное предложение будет расти за счет вторичного рынка. И покупателю будет из чего выбрать, необходимость кидаться на первое попавшееся предложение, не задумываясь о его качестве, отпадет. А пока можно просто наслаждаться оставшимся кусочком лета независимо от того, в загородном доме или нет.