11 ДЕКАБРЯ 2019 года 15:15

Взять в долю

Правила игры на рынке долевого строительства Воронежской области опять меняются. Что это значит для всех его участников?
Воронежская областная дума
партнерский материал. Совместно с Воронежской областной думой
Партнерский материал — проект, созданный вместе с рекламодателем и для него. От обычной рекламы он отличается тем, что производится под особым контролем редакции DF. И это обеспечивает читателям увлекательный контент, а рекламодателю — усиленную отдачу от размещения на нашем портале.
Теперь права дольщиков будут защищать не только при привлечении их средств на строительство квартир, но и любых других помещений, в том числе, нежилых. Например, мест в паркинге. Такие поправки к закону о защите прав дольщиков приняли депутаты Воронежской областной Думы. Что они означают для всех участников рынка, и какие еще гарантии получат сами дольщики?

Сколько в Воронежской области обманутых дольщиков?

Сегодня в Воронежской области отсутствует проблема обманутых дольщиков. Но прийти к такому результату удалось постепенно, благодаря внушительной работе в несколько этапов, в том числе и над законодательной базой.
1
Этап 1.
2013 год. Воронежская облдума принимает региональный закон «О мерах по защите прав граждан — участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность».

Дело в том, что на 2010 год в регионе пришелся пик проблемы обманутых дольщиков. Без жилья остались 4,5 тыс. покупателей «долевки», а с учетом их семей — порядка 15 тыс. человек. Воронежская область стала одной из немногих в стране, где была разработана собственная региональная законодательная база. Закон регламентирует основания для включения строящихся многоквартирных домов, недостроев в реестр проблемных и способы решения возникших критических ситуаций. Задачи по предупреждению возникновения «проблемных» объектов и обманутых дольщиков на региональном уровне решает Межведомственная комиссия по вопросам защиты прав дольщиков.
2
Этап 2.
2015 год. С этого года Межведомственная комиссия по вопросам защиты прав дольщиков проводит анализ финансово-хозяйственной устойчивости компаний, строящих многоквартирные дома с привлечением средств воронежцев.

Как отмечает председатель Воронежской областной Думы Владимир Нетесов, опыт Воронежской области в работе над законодательством в этой сфере можно считать передовым, что подтверждает факт отсутствия в регионе обманутых дольщиков — острейшей в свое время проблемы.
3
Этап 3.
И сейчас, в 2019 году реализован третий этап совершенствования регионального закона.

Внесенные в документ корректировки призваны защитить интересы не только дольщиков квартир, но и тех, кто инвестировал свои средства в нежилую недвижимость (в том числе машиноместа, кладовки, коммерческие помещения). Поправками уточнено, что действие закона распространяется на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах.
Владимир Нетесов
председатель Воронежской областной Думы
«Несмотря на то, что в ближайшие годы в России привычный механизм долевого строительства будет свернут окончательно, и его заменит система проектного банковского финансирования, что полностью исключит такое понятие, как обманутые дольщики, мы продолжаем совершенствовать региональный закон. Это важно, поскольку мы должны работать не только на будущее, но и учитывать потребности граждан и реалии сегодняшнего дня, быть готовыми законодательно поддержать жителей региона в решении актуальных вопросов. Сегодня на различной стадии строительства в Воронежской области находится 132 многоквартирных дома (площадь жилых помещений — около 1,5 млн м2), строящихся в рамках договоров участия в долевом строительстве»
финансирование строительства соцобъектов в Воронеже

Что изменили для дольщиков новые поправки?

Во-первых, действие обновленного закона будет распространяться на любые помещения в любых зданиях, строящихся с привлечением средств воронежцев, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах.

«Таким образом, пострадавшими участниками строительства могут быть признаны, в том числе граждане, чьи средства были привлечены на строительство нежилых помещений и машиномест в многоквартирных домах или иных объектах недвижимости», — пояснил председатель Воронежской областной Думы Владимир Нетесов.

Во-вторых, предусмотрена возможность создания облправительством некоммерческой организации — Фонда по защите прав граждан-участников долевого строительства Воронежской области. В случае необходимости Фонд сможет участвовать в урегулировании обязательств застройщиков-банкротов перед дольщиками.

В-третьих, изменения, которые внесла облдума, уточняют полномочия исполнительных органов областной власти. До поправок в закон приемом заявлений от дольщиков и формированием реестров занимались областные власти. Речь идет о реестре проблемных объектов, сведений о проблемных объектах и недобросовестных застройщиках, а также о реестре граждан, которые вложили деньги в строительство домов, но их права были нарушены. Поскольку по федеральному закону единые реестры формируются в электронной форме в единой информационной системе, а актуализация данных происходит автоматически ежедневно, необходимость в практически аналогичных действиях областной власти отпала.
финансирование строительства соцобъектов в Воронеже
Поправки к закону разработали председатель Воронежской областной Думы Владимир Нетесов, депутаты Александр Вериковский, Татьяна Головачева, Сергей Колодяжный и Людмила Ипполитова.

А что дальше?

С 1 июля 2019 в России начала действовать новая схема финансирования долевого строительства. Согласно поправкам в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», теперь застройщики не могут привлекать средства дольщиков напрямую. Деньги граждан вносятся на специальный счет в уполномоченном банке-агенте (так называемый счет эскроу). Эти средства «замораживаются» на нем и застройщик не может воспользоваться деньгами до момента завершения строительства и передачи недвижимости дольщикам. Возведение объектов при этом ведется за счет собственных средств строительных организаций или банковских кредитов. Если у застройщика возникли проблемы с завершением строительства, средства граждан возвращаются к ним в полном объеме. Новый механизм исключает ситуации, при которых инвестор, в случае остановки строительства, остается и без недвижимости, и без вложенных средств.

К внедренному механизму уже есть вопросы, и, вероятно, по ходу его обкатки на практике возможны новые изменения. Тем не менее, изменение системы прямого финансирования долевого строительства на проектное финансирование является одной из задач национального проекта «Жилье и городская среда», и оно обязательно будет внедряться далее, поскольку является наиболее цивилизованной формой отношений между участниками рынка долевого строительства.
Сергей Колодяжный
председатель Комитета по строительной политике Воронежской областной Думы
«При дальнейшем совершенствовании законодательства главное учесть и отразить в нем эффективный механизм обеспечения финансовой устойчивости застройщиков. Безусловно, для этого потребуются совместные усилия строительного сообщества и законодательной власти. Однако в долгосрочной перспективе эти реформы приведут к формированию прозрачной, эффективной строительной отрасли, которая вернет доверие людей и приведет к увеличению объемов строительства».