Еремина (негромко): Очень часто в практике встречаюсь с такой ситуацией, что между дольщиками и застройщиками возникают конфликты из-за площади. В договоре нередко прописывается стоимость объекта целиком, а не квадратного метра. Практически всегда в этом случае квартира оказывается меньше заявленной. Если же прописано, что общая цена зависит от площади, то после строительства часто выясняется, что помещение больше заявленного, и тогда застройщики требуют с дольщиков доплату.

Ведущий (руководитель адвокатской конторы «Рывкин и партнеры» Станислав Рывкин): Уточню. Разница может быть далеко не один метр, верно?

Еремина (кивает): Да, до трех метров, например. Примечательно, что при строительстве объекта застройщик может контролировать соблюдение норм, а дольщик лишь уплачивает определенную сумму и ждет. Кроме того (разводит руками), в среднем восемь из десяти сделок ипотечные. Соответственно, люди рассчитывают на определенную сумму и заплатить больше не могут.

Гончаров (решительно): По поводу самого строительства. У нас отсутствуют технологии, что позволили бы соблюсти ширину комнаты до сантиметра. Плюс немаловажный момент (обращается к ведущему) — например, пришли вы к нам покупать квартиру, но хотите ее без штукатурки или, наоборот, с ней. Разница в цене там невелика — две-три тысячи рублей с метра. И в итоге без штукатурки вы получите не 35 метров, например, а 37.

Ведущий (заинтересованно): Тогда по документам квартира будет больше по метражу и, как следствие, дороже?

Гончаров (с энтузиазмом): А вот и нет! По документам она будет одинаковая, потому что в проектной документации и проектной декларации это одна и та же квартира. Только в случае без штукатурки она станет больше, а с ней — меньше. Разница для трешки — примерно три метра. И все из-за каких-то несчастных двух-трех сантиметров на стенах. С другой стороны, есть действительно технологические потери. Был случай, когда при проектировании дома в стенах получились монолитные выступы. В углах комнат торчали колонны, выступая примерно на пять сантиметров. Я подумал, что комната должна быть ровной, и увеличил толщину внешней стены на пять сантиметров, чтобы сровнять. То есть мы «съели» немного площади, зато квартира стала аккуратная и ровная. Поэтому я считаю, что застройщик обязан закладывать какой-то процент погрешности, как в минус, так и в плюс, но это не должно отражаться на стоимости.

Ведущий: Значит ли это, что если в одной квартире площадь убавится, то в другой прибавится?

Гончаров: Необязательно.

Еремина (задумчиво): Но погодите. А если человек хочет квартиру свободной планировки? Это нужно в каком-то дополнительном соглашении закреплять, верно?

Гончаров: Если клиент хочет квартиру свободной планировки, то там вообще прибавляется метра три-четыре. При заключении договора нужно предусмотреть возможные варианты, когда человек в результате строительства решает, чего он хочет. Если площадь квартиры будет увеличена более чем на 5%, то клиент имеет полное право отказаться от договора, получить свои деньги назад и потребовать компенсацию.

Еремина: Вы сказали про возврат денег в случае увеличения площади более чем на 5%. А если человек рассчитывал именно на эту квартиру, он в нее вложился, ожидал? Прошло время, и теперь за те деньги он не может купить жилье. Что ему делать? Да, он будет обращаться в суд, но на это уходит очень много времени, а большинство вложили все свои деньги и на период строительства снимают жилье или живут у родственников.

Гончаров (рассудительно): Я упомянул об отклонении до 5%, которое допустимо. Если, например, площадь квартиры вместо 60 метров при сдаче равна 70 и застройщик требует денег за эту разницу, то, во-первых, дольщик имеет право отказаться от договора, а во-вторых, взыскать с застройщика компенсацию. И на эти деньги он может купить себе квартиру где-нибудь рядом, даже с большей площадью. Десять метров из ниоткуда взяться не могут, и застройщик обязан это компенсировать. Чтобы не случалось недоразумений, нужно всегда грамотно заключать договор и обращаться к надежным людям. Есть застройщики, которые возводят дома по семь лет. (С недоумением.) Я вообще не представляю, как дольщики их еще не обанкротили. (К Ереминой.) На ваш взгляд, если застройщик задержал срок сдачи на две недели, например, это серьезное нарушение? Если дольщик ждал два года, а тут еще немного придется потерпеть.

Еремина (деловито): Если обоснованно — конечно, я подожду. Я понимаю, что задержки могут быть из-за недобросовестного отношения третьих лиц, из-за формальностей. Это не так страшно. Тем более если нет злоупотребления со стороны застройщика и меня об этом уведомили.

Гончаров (торопливо): Вот! А есть дольщики, что злоупотребляют своим правом. Одно дело, когда у человека ипотека, ему нужно переезжать, он что-то не успел — всякое бывает. И совсем другое, когда со стороны дольщиков идет массовая атака и выбивание денег.

Еремина: Конечно, случаи разные бывают. Нарушения и по срокам, и по площадям. Но, как правило, незащищенными оказываются дольщики. У застройщиков есть юридический отдел. А у каждого дольщика нет своего юриста. Часто к договору идет масса дополнительных соглашений, где чуть ли не каждый пункт можно оспаривать. Очень часто несоответствия обнаруживаются лишь во время приемки квартиры, когда уже поздно что-то менять и принимать меры. Если бы на этапе подписания был проведен подробный анализ договора и всей технической документации, этого могло и не случиться.

Гончаров: Но у дольщиков есть закон «О защите прав потребителей». Просто зверский, если честно.

Еремина: Думаю, при грамотном подходе всегда можно найти решение — составить договор так, чтобы он устраивал обе стороны.

Гончаров (соглашаясь): Бывает, приходит дольщик и просит рассрочку на полтора года. И мы понимаем, что за этот период цена площади вырастет. Мы делаем прогноз, рассчитываем, а потом говорим: «Давай так. Сейчас цена 35, мы тебе подписываем договор на 37 с учетом нашего прогнозирования, фиксируем это — и все». Плавучую цену сделать нельзя, это неразумно. Как и договоры без внятных сроков ввода в эксплуатацию.

Ведущий (шутливо к Гончарову): Вы у нас сегодня отдуваетесь за всех застройщиков. Если вы при возникновении форс-мажорных ситуаций стараетесь сделать так, чтобы всех все устраивало, как та ситуация с выступающей стеной, — это отлично. Но, как показывает судебная практика, далеко не все так делают. У застройщиков есть свой штат рабочих, юристов, у них есть деньги и возможности. Дольщики — слабая сторона. Потому и закон «О защите прав потребителей» такой жесткий. Недобросовестный застройщик думает: «Мало того что неоштукатуренная квартира будет больше, я в стенах меньше утеплителя положу, сэкономлю на лестничных проемах». Выясняется, что даже капитальную стену можно до какой-то степени сдвинуть. То есть он может изначально смухлевать плюс еще не контролировать работу каменщиков, подрядчиков. А в итоге все бремя несения дополнительных расходов ложится на дольщика, оплачивающего дополнительные метры, образовавшиеся за счет ухудшения качества жилья.

Гончаров (возмущенно): Ну знаете, это можно бесконечно случаи приводить. Некоторые застройщики у нас строят этажи разной высоты или вместо прямых лестниц винтовые. А изначально зависит очень многое от материала, который нам привозят.

Ведущий: При таком подходе, когда вы говорите: «Вы должны понимать, что мы зависим от материалов, у нас ограничения, непутевые каменщики и так далее», изначально закладываются возможности для нарушения прав потребителей. А кто потребителя-то поймет?

Гончаров: Я сразу сказал, что человек не должен доплачивать за метры, которые получились больше допустимой погрешности. Погрешность эта при строительстве заложена заранее, так как возведение зданий при всей технологичности — ручной труд. И материалы разные, и люди, и контроль качества. И невозможно это довести до идеального состояния. Если квартира получается принципиально не того размера, то выходит, что она не соответствует документам, которым должна соответствовать. Тут вина застройщика, это бесспорно. У нас был такой случай, что на одном объекте все квартиры получились плюс-минус полметра от плана. Это вышло из-за вентиляции — уже в процессе строительства мы нашли хорошие блоки фирмы «Шидель». Они очень хорошо вписались в стены, освободилось место, но мы ни с кого лишних денег не взяли. Знаете, эта ситуация как с неустойкой: вы задерживаете оплату/не выполняете условий договора — с вас деньги, другая сторона провинилась — с нее.

Ведущий (одобрительно): Вполне разумно. Вопрос к Наталье. Мы говорим, что дольщики у нас — слабая сторона. А я думаю — сколько можно опекать взрослых людей, которые порой клюют на низкую цену, подписывают договоры не глядя, а потом бегут к юристам, обращаются к власти и просят помочь. И им помогают. За наш с вами, заметьте, счет. Хотя в наш век технологий каждый может заглянуть в интернет, почитать советы юристов. У дольщика есть деньги, которые нужны застройщику. У него есть желание получить квартиру. У него есть возможность пойти к юристу и сказать: «Согласуйте вот эти положения за меня, вы лучше в этом разбираетесь». Если договор изначально составлен правильно, то все останутся довольны.

Еремина (улыбается): Разумеется. Когда стороны обсудили пункты, пришли к общему решению, откуда возникнуть конфликту? Но бывает так, что клиент приходит и говорит: «Мне дали такой-то договор, я бы хотел внести сюда изменения». Ему указываешь на важные моменты, как лучше сделать, он идет к застройщику, а там на его условия не соглашаются.

Ведущий (хлопает по столу): Отлично! Развернулся и пошел к другому!

Еремина: Не все дольщики могут развернуться и уйти к другому застройщику. Есть районы, где просто нет выбора, и есть обстоятельства, вынуждающие дольщиков обращаться к определенному застройщику. Большинство дольщиков не знают закона и подписывают все, что им предлагает застройщик. Но я согласна, что единственным способом предотвращения споров между дольщиками и застройщиками является грамотное формулирование договора. Здесь уместен принцип «хочешь мира — готовься к войне».