26 марта 2018 года 14:30
Чистая работа
Контрагенты нашли новые законные способы давления на бизнес. Как противостоять?
Галина Белик
руководитель
адвокатского кабинета
Белик Г. П.
адвокатского кабинета
Белик Г. П.
Компания «Русстрой» оценивает свою упущенную выгоду от пустовавшего полгода без арендатора помещения в несколько миллионов рублей. Компания заключила со своим контрагентом 2 договора: на реконструкцию его помещения и параллельно сдала ему же в аренду свое. Угрожая обратиться в суд для взыскания ущерба за недочеты в реконструкции, контрагент потребовал установить льготные условия аренды. Однако через 2 месяца съехал, перестав платить.
Как контрагенты манипулируют сегодня?
Если еще несколько лет назад недобросовестные контрагенты просто кидали работающие с ними компании или действовали другими грубыми, незаконными способами (подложные копии документов и т. д.), то сегодня они находят вполне легальные возможности продавливать свои интересы. И противостоять им поэтому становится все труднее. Рассмотрим на примерах.
Пример 1. «Русстрой» заключил трехлетний договор с «Фолиантом» о масштабной реконструкции помещений последнего. И параллельно сдал в аренду этой же компании свои площади на 11 месяцев с преимущественным правом продления. Спустя год «Фолиант», ссылаясь на недочеты в работе по реконструкции их офиса (якобы к сроку не были поклеены обои и не выполнены другие работы), потребовал скидку на аренду — ни много ни мало в 10 раз. Как говорят в «Русстрое», такой суммы не хватило бы даже на оплату коммуналки. Компания начала искать нового арендатора и вскоре нашла. Однако «Фолиант», опираясь на свое преимущественное право аренды, отказался съезжать. «Русстрою» во время примирительной процедуры удалось убедить «Фолиант», что суд он выиграет, потому что 2 сделки не взаимосвязаны между собой. И недочеты в реконструкции не обязывают компанию сдавать помещение в аренду по рекордно низкой цене. И договор аренды был пролонгирован по прежней цене. Новому претенденту на аренду пришлось отказать. А через 2 месяца «Фолиант» съехал сам, оставив «Русстрой» и без денег, и без нового арендатора. Последнего найти на этот раз так быстро не удалось: площади простояли пустыми полгода. А это более 3 млн рублей упущенной выгоды, как утверждают в компании.
Представители «Фолианта» видят ситуацию несколько под другим углом. «Фолиант» настаивал, что в связи с длительной реконструкцией он не может пользоваться своим зданием и терпит неудобства, — рассказывает гендиректор юридической компании «ПравоЗащита», медиатор Наталья Еремина. — Так как контракт с «Русстроем» на приличную сумму, «Фолиант» рассчитывал на бонусы с их стороны. Тем более имелись претензии по качеству выполняемых работ, что затягивало работы и, соответственно, необходимость арендовать помещение. «Фолиант» хотел зачесть рассчитанную им неустойку за недочеты в работе в счет арендной платы».
Пример 2. Компания «Ти-архитекторс» столкнулась с рядом случаев, когда в договорах на строительство либо проектирование вместо заказчика, с которым велись переговоры, неожиданно всплывала управляющая компания. Когда управляющая компания заключает договор якобы от лица заказчика, но юридически не является его уполномоченным лицом, то заказчик может не принять выполненные работы. В строительстве, где наиболее часто практикуются подобные договоры, — вплоть до сноса уже построенного здания («Мы это не заказывали! На нашу компанию договора нет. А вы построили на нашем участке — сносите или платите за аренду земли»). При отказе снести здание исполнителя может ждать в том числе уголовная ответственность. При проектировании (аналогично и при других видах работ) это может быть удобный повод для безвозмездного внесения дорогостоящих изменений в проект. Возможно, заказчик просто решил резко изменить концепцию и теперь хочет видеть не то, что заказал раньше, или хочет снизить цену на работу. Но так как договор не с ним, а с УК — есть удобный способ заставить подрядчика переделывать бесплатно. Логика та же: вы сделали то, чего я не заказывал.
Пример 1. «Русстрой» заключил трехлетний договор с «Фолиантом» о масштабной реконструкции помещений последнего. И параллельно сдал в аренду этой же компании свои площади на 11 месяцев с преимущественным правом продления. Спустя год «Фолиант», ссылаясь на недочеты в работе по реконструкции их офиса (якобы к сроку не были поклеены обои и не выполнены другие работы), потребовал скидку на аренду — ни много ни мало в 10 раз. Как говорят в «Русстрое», такой суммы не хватило бы даже на оплату коммуналки. Компания начала искать нового арендатора и вскоре нашла. Однако «Фолиант», опираясь на свое преимущественное право аренды, отказался съезжать. «Русстрою» во время примирительной процедуры удалось убедить «Фолиант», что суд он выиграет, потому что 2 сделки не взаимосвязаны между собой. И недочеты в реконструкции не обязывают компанию сдавать помещение в аренду по рекордно низкой цене. И договор аренды был пролонгирован по прежней цене. Новому претенденту на аренду пришлось отказать. А через 2 месяца «Фолиант» съехал сам, оставив «Русстрой» и без денег, и без нового арендатора. Последнего найти на этот раз так быстро не удалось: площади простояли пустыми полгода. А это более 3 млн рублей упущенной выгоды, как утверждают в компании.
Представители «Фолианта» видят ситуацию несколько под другим углом. «Фолиант» настаивал, что в связи с длительной реконструкцией он не может пользоваться своим зданием и терпит неудобства, — рассказывает гендиректор юридической компании «ПравоЗащита», медиатор Наталья Еремина. — Так как контракт с «Русстроем» на приличную сумму, «Фолиант» рассчитывал на бонусы с их стороны. Тем более имелись претензии по качеству выполняемых работ, что затягивало работы и, соответственно, необходимость арендовать помещение. «Фолиант» хотел зачесть рассчитанную им неустойку за недочеты в работе в счет арендной платы».
Пример 2. Компания «Ти-архитекторс» столкнулась с рядом случаев, когда в договорах на строительство либо проектирование вместо заказчика, с которым велись переговоры, неожиданно всплывала управляющая компания. Когда управляющая компания заключает договор якобы от лица заказчика, но юридически не является его уполномоченным лицом, то заказчик может не принять выполненные работы. В строительстве, где наиболее часто практикуются подобные договоры, — вплоть до сноса уже построенного здания («Мы это не заказывали! На нашу компанию договора нет. А вы построили на нашем участке — сносите или платите за аренду земли»). При отказе снести здание исполнителя может ждать в том числе уголовная ответственность. При проектировании (аналогично и при других видах работ) это может быть удобный повод для безвозмездного внесения дорогостоящих изменений в проект. Возможно, заказчик просто решил резко изменить концепцию и теперь хочет видеть не то, что заказал раньше, или хочет снизить цену на работу. Но так как договор не с ним, а с УК — есть удобный способ заставить подрядчика переделывать бесплатно. Логика та же: вы сделали то, чего я не заказывал.
Александр Носков
директор компании «Гелиос»
Мы столкнулись с жесткими манипуляциями со стороны сразу ряда заказчиков. Выполняя работы по внедрению энергосберегающих технологий, мы заключаем по 3 договора с каждым заказчиком: на проектирование, поставку и монтажные работы. Также с каждым подписываем техзадание. Но после выполнения работ, например, по проектированию заказчики стали требовать провести дополнительные работы, не прописанные в ТЗ и требующие затрат с нашей стороны. И провести бесплатно! Цена вопроса может достигать 3,5 миллиона рублей. Если же мы отказываемся, начинают манипулировать: грозятся приостановить выплаты по двум другим договорам. Чтобы избежать подобных ситуаций, стараемся в договор внести возможность медиации. Иначе это бесконечные судебные тяжбы.
Пример 3. Третье лицо (как правило, УК) может неожиданно появиться в ваших взаимоотношениях с контрагентом и после подписания договора. В последнее время контрагенты массово переуступают свои задолженности перед заказчиками УК. Как правило, те оказываются не в состоянии расплатиться с подрядчиками. Так, УК «Роща» переуступила права требования (копия договора переуступки имеется в распоряжении адвокатского кабинета) по ряду договоров на подведение коммуникаций в Новоусманском районе УК «Александровская». А 6 февраля воронежский арбитраж принял заявление от компании «Гидросистемы» о признании банкротом УК «Александровская» с уставным капиталом, по данным ИАС Seldon.Basis, 10 тыс. рублей и убытком.
Как противостоять?
Так как контрагенты действуют хотя и не совсем добросовестно, но исключительно законно, противостоять им нужно аналогичными методами. Лучше всего подстелить соломку заранее, то есть прописать максимум нюансов на этапе составления договора.
Рекомендация 1. Потребуйте приложить документы, подтверждающие полномочия третьего лица. При появлении в договоре третьего лица — как правило, УК — настаивайте на подписании трехстороннего договора с подписью директора как УК, так и заказчика, с которым вы вели переговоры. Также в договоре должны быть прописаны полномочия УК — контроль качества и сроков выполнения работ, право вносить изменения в ТЗ и т. д.
Если заказчик отказывается от подписания трехстороннего договора, есть несколько вариантов действий:
- убедитесь, что директор УК, фигурирующий в документах, действует по доверенности от заказчика. В идеале экземпляр доверенности должен прилагаться к договору. Тогда договор может быть подписан директором УК как физлицом;
- если заключаете договор только с УК, действующей от имени заказчика, то требуйте агентский договор, на основании которого действует УК, его копия должна быть приложена к вашему основному договору. По сделке, совершенной агентом (УК) с исполнителем от имени и за счет принципала (заказчика), права и обязанности возникают у принципала. Т. е. требования вы сможете предъявить непосредственно заказчику, а не УК. При этом заказчик не вправе потом ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что вы знали или должны были знать об ограничении полномочий агента.
Рекомендация 2. Не соглашайтесь на переуступку ваших требований третьему лицу. Особенно если это третье лицо — УК. Должник обязан уведомить о переуступке своей задолженности перед вами иному лицу и получить ваше письменное согласие. Если кредитор уведомления не получал, то может оспорить договор переуступки в суде в течение года с момента, когда о сделке стало известно.
Рекомендация 3. Не заключайте взаимозависимых сделок. Заключая одновременно несколько сделок с одним и тем же контрагентом, как в случае с «Русстроем» и «Фолиантом», оформляйте каждую из них отдельно. Сделки должны быть параллельными (независимыми друг от друга). Только благодаря этому «Русстрою» удалось отказаться от арендной платы на кабальных условиях, как требовал контрагент, ссылаясь на недочеты в исполнении второго договора — по реконструкции помещений.
Рекомендация 1. Потребуйте приложить документы, подтверждающие полномочия третьего лица. При появлении в договоре третьего лица — как правило, УК — настаивайте на подписании трехстороннего договора с подписью директора как УК, так и заказчика, с которым вы вели переговоры. Также в договоре должны быть прописаны полномочия УК — контроль качества и сроков выполнения работ, право вносить изменения в ТЗ и т. д.
Если заказчик отказывается от подписания трехстороннего договора, есть несколько вариантов действий:
- убедитесь, что директор УК, фигурирующий в документах, действует по доверенности от заказчика. В идеале экземпляр доверенности должен прилагаться к договору. Тогда договор может быть подписан директором УК как физлицом;
- если заключаете договор только с УК, действующей от имени заказчика, то требуйте агентский договор, на основании которого действует УК, его копия должна быть приложена к вашему основному договору. По сделке, совершенной агентом (УК) с исполнителем от имени и за счет принципала (заказчика), права и обязанности возникают у принципала. Т. е. требования вы сможете предъявить непосредственно заказчику, а не УК. При этом заказчик не вправе потом ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что вы знали или должны были знать об ограничении полномочий агента.
Рекомендация 2. Не соглашайтесь на переуступку ваших требований третьему лицу. Особенно если это третье лицо — УК. Должник обязан уведомить о переуступке своей задолженности перед вами иному лицу и получить ваше письменное согласие. Если кредитор уведомления не получал, то может оспорить договор переуступки в суде в течение года с момента, когда о сделке стало известно.
Рекомендация 3. Не заключайте взаимозависимых сделок. Заключая одновременно несколько сделок с одним и тем же контрагентом, как в случае с «Русстроем» и «Фолиантом», оформляйте каждую из них отдельно. Сделки должны быть параллельными (независимыми друг от друга). Только благодаря этому «Русстрою» удалось отказаться от арендной платы на кабальных условиях, как требовал контрагент, ссылаясь на недочеты в исполнении второго договора — по реконструкции помещений.
Сергей Гончаров
владелец строительной группы компаний «Развитие»
А представьте такую ситуацию: подрядчик не выполняет условия договора, ссылаясь на какие-то невнятные причины: то материалы вовремя не пришли, то с сотрудниками что-то приключилось. Стройка простаивает. Идти в суд — это значит окончательно ее остановить. Может, на полгода, а может, и больше. Это огромные потери. Приходится решать вопрос без суда, в чем-то давить, возможно, не платить по параллельным сделкам с этим же подрядчиком. Это все равно, если у вас дома делают ремонт и криво поклеили обои, а сейчас устанавливают сантехнику. И вы говорите, что не заплатите и за сантехнику, пока вам не переклеят обои. Может быть, жестко, но естественно. Иногда по-другому решить вопросы невозможно.
Рекомендация 4. Разбивайте работу на этапы с указанием, после каких действий контрагента вы сможете приступить к следующему. Четко прописывайте в договоре на выполнение вашей компанией работ не только этапы и сроки, но и после чего (каких действий контрагента) вы сможете приступить к выполнению очередного этапа. Вновь вспоминаем противоборство «Русстроя» и «Фолианта»: последний пытался взыскать с подрядчика неустойку за не поклеенные вовремя обои. Хотя по договору предусмотрено, что заказчик предоставляет все материалы, а, по словам «Русстроя», «Фолиант» их не предоставил. На что «Фолиант» парировал, что «Русстрой» не обратился с требованием предоставить обои. Чтобы вам не пришлось тратить время в судах на бесконечные доказательства, а в худшем случае — еще и платить неустойку, пропишите в договоре четко: заказчик должен уведомить исполнителя, что все материалы готовы и он может приступить к следующему этапу или наоборот. При этом все уведомления должны проходить по электронной почте, чтобы их можно было зафиксировать и найти в случае возникновения спорных ситуаций. Возможно, рекомендация покажется банальной, но 90% компаний, особенно малый и средний бизнес, до сих пор ей не следуют, так как пока давление со стороны контрагентов было не столь жестким, они не попадали в подобные ситуации.
Также следует:
- избегать формулировок, что исполнитель обязан согласовать с заказчиком работу, а уже после этого приступать к следующему этапу. Уместнее писать «предоставить на согласование» и указывать, что в случае, если заказчика не устроит результат, возможно проведение независимой экспертизы. При слове «согласовать» заказчик может потребовать бесконечного множества бесплатных переделок, вплоть до полной смены концепции. И исполнитель будет вынужден их выполнять, тем самым затягивая срок уже и следующего этапа, теряя время и деньги;
- добавить в договор условие, при каких доработках цена и сроки остаются неизменными, а какие приведут к их повышению/продлению;
- обратить внимание, что адрес электронной почты, через которую вы будете вести переписку, должен быть указан в договоре, чтобы избежать манипуляций с фейковыми адресами.
Рекомендация 5. Включите в договор возможность медиации. По возможности предусмотрите в договоре решение спорных вопросов в ходе досудебной примирительной процедуры (медиации). Не факт, что вы договоритесь с контрагентом. Но вы существенно выиграете время. Пока будет длиться медиация, вы успеете до суда получить необходимые вам документы. Так, «Русстрой» успел получить письмо от потенциального арендатора, подтверждающее то, что он намерен был долгосрочно арендовать помещение и отказ был связан именно с преимущественным правом на пролонгацию. Таким образом, компания получила документарное подтверждение своей упущенной выгоды.
Сегодня принцип «нет документа — нет человека» обретает новую жизнь: правильное оформление документов часто приобретает даже большее значение, чем качество работ. И одна запятая, как в известном мультфильме, может стоить вам выручки за много месяцев, не говоря уже о судебных расходах и волоките.
Также следует:
- избегать формулировок, что исполнитель обязан согласовать с заказчиком работу, а уже после этого приступать к следующему этапу. Уместнее писать «предоставить на согласование» и указывать, что в случае, если заказчика не устроит результат, возможно проведение независимой экспертизы. При слове «согласовать» заказчик может потребовать бесконечного множества бесплатных переделок, вплоть до полной смены концепции. И исполнитель будет вынужден их выполнять, тем самым затягивая срок уже и следующего этапа, теряя время и деньги;
- добавить в договор условие, при каких доработках цена и сроки остаются неизменными, а какие приведут к их повышению/продлению;
- обратить внимание, что адрес электронной почты, через которую вы будете вести переписку, должен быть указан в договоре, чтобы избежать манипуляций с фейковыми адресами.
Рекомендация 5. Включите в договор возможность медиации. По возможности предусмотрите в договоре решение спорных вопросов в ходе досудебной примирительной процедуры (медиации). Не факт, что вы договоритесь с контрагентом. Но вы существенно выиграете время. Пока будет длиться медиация, вы успеете до суда получить необходимые вам документы. Так, «Русстрой» успел получить письмо от потенциального арендатора, подтверждающее то, что он намерен был долгосрочно арендовать помещение и отказ был связан именно с преимущественным правом на пролонгацию. Таким образом, компания получила документарное подтверждение своей упущенной выгоды.
Сегодня принцип «нет документа — нет человека» обретает новую жизнь: правильное оформление документов часто приобретает даже большее значение, чем качество работ. И одна запятая, как в известном мультфильме, может стоить вам выручки за много месяцев, не говоря уже о судебных расходах и волоките.
