14 Мая 2025 года, 15:04
В Сбере рассказали о популярных мифах о сделках с залоговым имуществом
Сегодня покупка и продажа залогового имущества становится проще, удобнее и главное — безопаснее благодаря специальным сервисам. Вместе с экспертами Центрально-Черноземного Сбербанка разберёмся, почему приобретение залогового имущества и непрофильных активов является безопасным и выгодным, а также рассмотрим распространённые заблуждения относительно подобных сделок.
Покупка слишком рискованна
В законодательстве установлен четкий порядок продажи имущества. За последние несколько лет как сама процедура банкротства, так и процедура торгов стали более понятными и прозрачными. Данные о банкроте, описи имущества, оценке, ходе торгов, условиях их проведения можно найти в интернете. Во-вторых, процедура определения победителя максимально прозрачна. Торги проходят в открытой форме. Принять участие в них может любой желающий, подавший заявку и оплативший задаток.
Чаще всего собственность продает конкурсный или арбитражный управляющий – человек с юридическим и/или экономическим образованием, который подчиняется арбитражному суду и его деятельность контролируется государством.
После сделки можно получить справку о прекращении залога к бывшему залоговому кредитору, снять обременение с собственности в специальном регистрирующем органе.
Подозрительно низкие цены
Возвращаюсь к предыдущему пункту напомним: залог продают с торгов. В интересах продавца, чтобы претендентов было больше, т.к. каждый последующий дает цену выше, поэтому и изначальная цена как правило очень и очень выгодна, чтобы заинтересовать как можно больше участников, и уже конкуренция между покупателями позволяет достигнуть рыночной цены. Например, в этом году были торги, при проведении которых сотрудники подразделения по работе с проблемными активами Центрально-Черноземного Сбера получили согласие от конкурсного управляющего и залогодержателя (крупного Банка) на поиск дополнительных инвесторов по продаже коммерческой недвижимости в Воронеже на «Portal DA» Сбера (сейчас на нем размещено различных активов и залогового имущества продавцами Черноземья общей стоимостью свыше 16 миллиардов рублей). В итоге на торги было заявлено 8 участников и объект продан с первых торгов на 10% дороже от начальной продажной цены.
Без своего залога чужой залог не выкупить
Часто инвесторы для покупки имущества оформляют кредит в банке. Но сделки с проблемными активами сопряжены с нестандартным риском. Для таких сделок Сбер применяет механизмы хеджирования и индивидуальные сценарии финансирования. В зависимости от конкретной ситуации варианты могут быть разными - вход в уставный капитал с заключением опциона на обратный выкуп, корпоративный контроль, проведение финансового и юридического анализа (Due Diligence). Рассмотрим практический пример Центрального Черноземья. Объектом сделки стал замороженный долгострой, принадлежащий трем собственникам. Два владельца намеревались реализовать участок вместе с недостроенным зданием, тогда как третий участник стремился завершить строительство, однако нуждался в финансировании. Сложность ситуации усугублялась наложенными судебными ограничениями на земельный участок и процедурой банкротства ключевого участника дела. Для разрешения конфликта сотрудники банка провели переговоры с владельцами, достигнув договоренности о выходе двух участников из проекта после выкупа доли третьим владельцем. После заключения предварительного договора купли-продажи арест с земельного участка был снят. Далее, посредством достижения мирового соглашения, была остановлена процедура банкротства основного выгодоприобретателя. Таким образом, единственным владельцем стал третий владелец, который получил необходимые кредитные средства для завершения строительства жилого комплекса.
Купить с залога можно только хлам
Еще один стереотип - имущество банкротов всегда в плохом состоянии. Обычно юридические лица становятся банкротами из-за собственных ошибок, переоценки своих сил, при этом сама собственность может оставаться качественным активом, подходящим для ведения бизнеса. Другими словами, ликвидность имущества и причины банкротства могут быть никак не связаны. Подчас, владелец мог просто не успеть в полной мощности запустить оборудование.
Михаил Белоусов, заместитель председателя Центрально-Черноземного банка Сбербанка:
«Действительно, с покупкой залогового имущества связано много стереотипов. Но для того, чтобы сделать такие сделки более прозрачными и понятными и работают специальные сервисы, например, наш Portal DA. Благодаря географии своей работы, банк может помочь реализовать или купить имущество в другом регионе. И такие примеры коллабораций есть. Ну и конечно здесь важна экспертиза крупного финансового института, который наблюдает различные сценарии развития компаний и поэтому может подобрать различные решения».
Без своего залога чужой залог не выкупить
Часто инвесторы для покупки имущества оформляют кредит в банке. Но сделки с проблемными активами сопряжены с нестандартным риском. Для таких сделок Сбер применяет механизмы хеджирования и индивидуальные сценарии финансирования. В зависимости от конкретной ситуации варианты могут быть разными - вход в уставный капитал с заключением опциона на обратный выкуп, корпоративный контроль, проведение финансового и юридического анализа (Due Diligence). Рассмотрим практический пример Центрального Черноземья. Объектом сделки стал замороженный долгострой, принадлежащий трем собственникам. Два владельца намеревались реализовать участок вместе с недостроенным зданием, тогда как третий участник стремился завершить строительство, однако нуждался в финансировании. Сложность ситуации усугублялась наложенными судебными ограничениями на земельный участок и процедурой банкротства ключевого участника дела. Для разрешения конфликта сотрудники банка провели переговоры с владельцами, достигнув договоренности о выходе двух участников из проекта после выкупа доли третьим владельцем. После заключения предварительного договора купли-продажи арест с земельного участка был снят. Далее, посредством достижения мирового соглашения, была остановлена процедура банкротства основного выгодоприобретателя. Таким образом, единственным владельцем стал третий владелец, который получил необходимые кредитные средства для завершения строительства жилого комплекса.
Купить с залога можно только хлам
Еще один стереотип - имущество банкротов всегда в плохом состоянии. Обычно юридические лица становятся банкротами из-за собственных ошибок, переоценки своих сил, при этом сама собственность может оставаться качественным активом, подходящим для ведения бизнеса. Другими словами, ликвидность имущества и причины банкротства могут быть никак не связаны. Подчас, владелец мог просто не успеть в полной мощности запустить оборудование.
Михаил Белоусов, заместитель председателя Центрально-Черноземного банка Сбербанка:
«Действительно, с покупкой залогового имущества связано много стереотипов. Но для того, чтобы сделать такие сделки более прозрачными и понятными и работают специальные сервисы, например, наш Portal DA. Благодаря географии своей работы, банк может помочь реализовать или купить имущество в другом регионе. И такие примеры коллабораций есть. Ну и конечно здесь важна экспертиза крупного финансового института, который наблюдает различные сценарии развития компаний и поэтому может подобрать различные решения».
