26 Марта 2020 года, 11:00
Как застройщику защититься от «покупателей-террористов»?

С каждым годом становится все больше случаев потребительского терроризма — недобросовестные покупатели долевок стараются выжать максимум из застройщика. Как подстраховать свой бизнес от финансовых потерь? И на что обязательно нужно обратить внимание при составлении ДДУ? Рассказывают руководитель адвокатского кабинета Белик Г.П. Галина Белик и юрист Ольга Золотарева. 

IMG_3418-copy.jpg«Каждый третий потребитель пытается найти повод для уменьшения цены»

— На рынке недвижимости все чаще проявляется злоупотребление потребителем своими правами. Практика взыскания значительных сумм с недобросовестных застройщиков показала многим легкий путь зарабатывания денег. Раньше на незначительные недостатки люди порой закрывали глаза, а при судебных разбирательствах сочувствие всегда было на стороне «обманутого дольщика». Сейчас же при приобретении недвижимости каждый третий пытается найти повод для уменьшения покупной цены, взыскания неустойки, а еще и штрафа в пользу потребителя — согласно закону «О защите прав потребителей», в размере 50% от сумм, взысканных судом.

И если раньше за нарушение сроков завершения строительства или сдачи объекта в эксплуатацию мы могли взыскать сумму неустойки и штрафа, практически равную стоимости цены недвижимости, то сейчас проблема зависимости застройщика от непомерных штрафов стала решаться. Пленум Верховного суда разрешил уменьшать его так же, как и неустойку, по ходатайству ответчика, так как целью санкций не может являться обогащение потребителя.

«Составить договор на 8 листах — не значит застраховаться от выплат компенсации покупателю»

— Однако практика уменьшения покупной цены и взыскания расходов на ремонтные работы, напротив, с каждым годом увеличивается.

К нам часто обращаются как потребители, так и продавцы, показывая подписанные договоры купли-продажи или долевого участия. Иногда видим в договоре много листов перечисления совершенно ненужных для указания статей Гражданского кодекса, тогда как можно было их все заменить одной лишь фразой: «Стороны при исполнении настоящего договора руководствуются нормами действующего законодательства РФ». Мы называем такие договоры «попыткой отрабатывания юристом денег клиента», ведь, получая 8 листов мелко исписанного текста, большинство чувствует себя застрахованными от проблем. Однако же главные вопросы, которые действительно нужно проработать, очень часто в договорах не затрагиваются.

Так, например, в договоре участия в долевом строительстве застройщик часто указывает погрешности при возможном изменении площади квартиры. Однако это не застраховывает его от выплаты компенсации в будущем, поскольку условие о возможном изменении площади квартиры, которая может меняться по результатам обмеров БТИ, зависит от определенной сторонами в договоре стоимости жилья за один квадратный метр. Поэтому в договоре необходимо указать условие об окончательной стоимости квартиры, которое не будет поставлено сторонами договора в зависимость ни от стоимости жилья за один квадратный метр, ни от размера общей площади квартиры на момент ее передачи покупателю.

В договорах купли-продажи или долевого участия стороны редко прописывают все нюансы сделки и все недостатки квартиры, боясь, что покупатель откажется от покупки. Но люди не задумываются над тем, что покупатель может заказать экспертизу и выявить наличие скрытых недостатков, а затем потребовать расторжения договора либо уменьшения покупной цены.

IMG_3391-copy.jpg«Продавцу лучше указать в договоре сроки для предъявления претензий по качеству работ»

— Уменьшить риски можно, указав в договоре срок, в течение которого заказчик может предъявить подрядчику (продавцу) претензии относительно качества работ после выявления недостатков, в том числе скрытых. По истечении указанного в договоре срока потребитель теряет право требовать возмещения убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков. Если не указать данный пункт в договоре, то по умолчанию он составит 2 года. Кроме того, необходимо указать подтверждение отсутствия работ надлежащего качества только через независимую экспертизу с обязательным приглашением представителя контрагента. Стороны могут даже указать в договоре, какая именно экспертная организация выбрана сторонами.

При получении требования о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо учитывать вопрос об установлении цены в соответствующей пропорции к общей цене продаваемого объекта с учетом реальной возможности использования обесцененной недвижимости по назначению, а также были ли данные виды работ прописаны в договоре.

«Лучше договориться о мирном разрешении спора на берегу, чем судиться в будущем»

— Заключая договор долевого участия, застройщик берет на себя обязательство по гарантийному обслуживанию объекта на протяжении 5 лет, в пределах этого срока потребителем могут быть выявлены различные недостатки и направлено требование об их устранении. В обязательстве по гарантийному обслуживанию застройщик выступает в качестве должника по отношению к кредиторам — лицам, которые приобрели недвижимость. Обязательства же по устранению недостатков объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, можно возложить на иную организацию. Наделить ее обязательством проводить гарантийное обслуживание объектов на протяжении всего срока лучше в самом договоре с заказчиком. В противном случае, когда проблема наступит, покупатель уже может и не согласиться на такую уступку. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. На этом основании мы расторгли в районных судах Воронежской и Ростовской областей ряд договоров, когда застройщик при обнаружении недостатков выполненных работ уступил свою ответственность фирме-«пустышке».

Кроме того, для минимизации рисков в подписываемом договоре необходимо указать, что дольщик ознакомлен с проектной документацией и декларацией и добавить условие о возможности внесения изменений в проект в одностороннем порядке. Нелишним будет добавить в договор и медиативную оговорку. В этом случае, если заказчик/покупатель подаст иск в суд, то иск будет оставлен без рассмотрения для совместного обращения сторон к медиатору. А у вас появится 2 месяца для подготовки или устранения недостатков. В случае если эксперты установили их наличие, а уменьшать покупную стоимость вам невыгодно, застройщик или продавец недвижимости вправе предложить своему клиенту заключить соглашение о новации, предложив ему иные обязательства взамен первоначальных.

Вариантов решения проблем и минимизации рисков много, но в любом случае информационная открытость застройщика, детальная проработка условий договора и грамотность проведения претензионного досудебного порядка урегулирования спора — единственная возможность борьбы с потребительским терроризмом.


Комментарии