25 Сентября 2019 года, 12:45
Как избежать финансовых потерь при заключении договоров аренды? И как грамотно оспорить уже подписанный договор? 

Безусловно, некоторые руководители, имея большой опыт в бизнесе, самостоятельно принимают участие в судебных процессах, участвуют в подготовке различных договоров или поручают данную миссию исполнительным директорам либо иным сотрудникам. Однако, не имея постоянного опыта участия в суде, можно ошибиться в самой тактике ведения дела. Анализируя практику, можно прийти к выводу, что подавляющее большинство, делая акцент на существенных условиях, упускают из внимания детали. Как они могут привести к роковой ошибке при заключении и оспаривании договоров аренды — рассказывают глава компании «ПравоЗащита» Наталья ЕРЕМИНА и адвокат, руководитель адвокатского кабинета Белик Г.П. Галина БЕЛИК. 

Гендиректор компании «ПравоЗащита», медиатор Наталья Еремина

Еремина_2603-copy.jpg«Отсутствие четкой формулировки в договоре аренды может привести к затяжному спору»

— Почему важно вовремя обратиться к юристу? Приведу показательный пример из практики: между организациями был подписан договор аренды части здания на длительный срок. И был подписан акт приема-передачи. Так как до подписания договора аренды организации сотрудничали не первый год, арендодатель доверял клиенту и фактически в передаваемое здание не выезжал. Обе стороны не осматривали и не согласовывали на месте подлежащую передаче в аренду часть помещения. В один прекрасный день мой клиент приехал вместе с новыми потенциальными арендаторами второй части здания и пришел в ужас, когда обнаружил, что бывший товарищ занял все здание и пользуется им, да еще произвел в нем существенные и несогласованные изменения.

Между сторонами возник спор относительно предмета договора: арендатор воспользовался отсутствием в документе четко сформулированного условия об объекте — утверждал, что может пользоваться всем зданием полностью. Так как арендатор вложил в ремонт внушительную сумму, добровольно освободить здание он отказался. Стал приводить различные доказательства того, что он прав и за оговоренную сумму имеет право арендовать все здание. Также он заключил все необходимые договоры с ресурсоснабжающими организациями на обслуживание всего здания и вносил оплату.

Понимая свою ошибку и не желая допускать еще больших, арендодатель не стал «воевать» самостоятельно и обратился за юридической помощью. После сбора доказательств мы обратились в суд с исковым заявлением о признании спорного договора незаключенным ввиду того, что содержащееся в договоре описание не позволяет определенно установить, какое конкретно имущество подлежало передаче, в договоре недостаточно данных для идентификации имущества, а только указано, что в аренду передается часть здания. В договоре не указано точных данных площади передаваемого имущества, местоположения в здании, даже номера на поэтажном плане. А подписанный акт был составлен формально, без согласования и реального осмотра.

Суд вынес решение в пользу моего доверителя и признал договор аренды незаключенным, поскольку он не содержит данных, конкретизирующих подлежащее передаче в аренду недвижимое имущество.

При отсутствии данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Частой ошибкой перед подписанием договора аренды является несогласованность предмета договора, что может повлечь для сторон различные негативные последствия, такие как в приведенном случае: признание договора незаключенным, доначисление налогов, налоговые санкции и другие большие финансовые потери. 

Адвокат, руководитель адвокатского кабинета Белик Г.П. Галина Белик 

Белик_2633-copy.jpg«Невнимательность свидетеля чуть не обошлась арендодателю в миллионы рублей»

— Вот другой случай арендных отношений на примере случайностей, которые могут произойти в суде. Клиент сдал в аренду помещения. Дополнительным соглашением было оговорено, что значительная сумма расходов на ремонтные работы, произведенные до его подписания, ложится на арендодателя, а все, что было сделано арендодателем после подписания соглашения, компенсируется арендатором. Соглашение было подписано в августе. При этом стороны столь долго согласовывали виды ремонтных работ, что не обратили внимания на окончательный вариант дополнительного соглашения — на нем не была проставлена дата его подписания.

В итоге при решении вопроса, на кого возложить произведенные затраты, стороны оказались в суде. Арендатор решил воспользоваться промахом арендодателя и получить отремонтированное «под себя» помещение с минимальными затратами. И в ответ на требование арендодателя компенсировать затраты на ремонт с августа подал иск о признании дополнительного соглашения заключенным в октябре. Мы с ответчиком собрали все доказательства, подтверждающие его доводы, дело оставалось за свидетелями.

И вот на судебное заседание был вызван в качестве свидетеля исполнительный директор компании, который подписывал данное соглашение. Именно к его полномочиям было отнесено заключение договоров аренды. Сразу оговорюсь, что человек это проверенный и подставлять руководителя компании намерений не имел. Ответил грамотно, при каких обстоятельствах все происходило. Оснований сомневаться в его словах не имелось. И тут…Судья задает вопрос:

— В каком месяце вы подписали дополнительное соглашение к договору аренды?

— В октябре! — твердо отвечает мужчина.

Все... Противоположная сторона радостно начала перешептываться. Это они и доказывали. Ведь оспариваемые действия произошли в августе, основные работы как раз происходили в течение последующих трех месяцев, а значит, за эти три месяца можно смело взыскать стоимость основных работ. К сожалению, подсказывать в суде ни сторона, ни адвокат не имеют права, показания свидетеля могут быть не засчитаны.

Я медленно и четко задаю вопрос с ударением на главное слово:

— Вы точно помните, что именно в ОКТЯБРЕ это было?

— Точно! — так же твердо отвечает он.

У меня аж голос осип от волнения, еще бы, сам подписантом был... Надеясь на то, что он таки опомнится, спрашиваю:

— В какой день ОКТЯБРЯ, вы помните, данный факт произошел?

— 23 октября! — отвечает свидетель и смотрит на меня ясными глазами.

— Ну, все, — говорит судья, — свидетель вам четко и ясно ответил на поставленный вопрос. У кого еще будут вопросы?

— У меня! — говорю. — Скажите, свидетель, а октябрь — это какой по счету месяц в году?

— Восьмой! — так же твердо ответил он....

Показания данного свидетеля были приняты судом во внимание в нашу пользу.

Уже после заседания свидетель корил себя и не мог понять, как так вышло, что столько обсуждали про октябрь — и от волнения его просто переклинило. И это не единственный пример таких поступков в суде. Они ясно позволяют понять, что, даже если вы уверены в том, что все идет как по накатанной, когда дело касается важных вопросов, лучше перепроверьте документы у специалистов. Возможно, деталь, которая казалась вам незначительной, поможет сэкономить и время, и деньги.


Комментарии