Расселение ветхого жилья в Воронеже:
как реализовать, чтобы город выиграл?

Заместитель главного редактора De Facto Наталья Андросова
В Воронеже анонсировано расселение ветхого жилья и строительство взамен него нового на 200 га земли. Всего планируется построить 3,5 млн м2 жилья. Для сравнения: за год в городе строится около 1 млн м2. Однако, несмотря на предлагаемый бизнесу большой горизонт планирования, у строителей есть вопросы к тому, как может быть реализована программа. Так, председатель совета директоров группы компаний «БиК» Дмитрий Большаков отмечает, что построить дом на месте ветхого обойдется в 2 раза дороже, чем на пустующей территории.
Почему расселение ветхого жилья активизировалось?
Вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин приводит цифры: 200 га в Воронеже официально считаются участками с ветхим жильем (речь про участки, включенные в программу «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилфонда в Воронеже»). «Это объемы строительства как минимум на 5 лет», — прогнозирует он.

На 3 территориях уже ведется освоение, на 7 планируется. Так, на территории, ограниченной улицами 9 Января — Краснознаменной — Семилукской, ветхие дома уже расселены, начато строительство новых. Кроме того, часть ветхих домов расселяется без заключения договоров по развитию застроенных территорий. Например, ГК «БиК» осваивает уже застроенную территорию на улице 9 Января, «Стэл» — на ул. 45-й Стрелковой дивизии.
Крупные участки в Воронеже под расселение ветхого жилья и дальнейшую застройку

1. Участок площадью 3,95 га, ограниченный ул. Солнечной, Утренней, переулком Партизанским, ул. Вольной и проспектом Труда. Застройщик — «ЖБИ-2-Инвест». Компания получила право подписать договор с мэрией по начальной цене аукциона — 2,1 млн рублей.

2. Развитие ветхого квартала, ограниченного ул. Транспортной, Бурденко и Рабочим проспектом (долина моек). Застройщик не выбран, цена не объявлена.

3. Жилой квартал в границах ул. Киевской и Солнечной в Коминтерновском районе. Ориентировочная площадь квартала составляет 0,79 га. Застройщик не определен.

4. Жилой квартал, ограниченный переулком Солнечным и ул. Солнечной. Ориентировочная площадь составляет 2,4 га.

5. Участок площадью более 9 га ограничен Московским проспектом, ул. 45-й Стрелковой дивизии, ул. Славы и переулком Ракетным.

6. Участок площадью 1,91 га, ограниченный переулком Политехническим и улицей Елецкой. Начальная стоимость лота установлена в размере 565,8 тыс. рублей.

7. Территория по Московскому проспекту в районе пам. Славы определена под застройку общественно-делового назначения. Заявка подана от общества с ограниченной ответственностью «АвтопартнерЪ». Площадь земельных участков, где имеющиеся постройки подлежат сносу, составляет 0,5 га. На этом месте планируется возвести 21-этажный жилой дом на 272 квартиры. Кроме жилого дома на территории квартала возведут шесть 3-этажных и одно 5-этажное офисное здание на 1865 рабочих мест.
снос ветхого жилья воронеж 2017 год
Картинку можно увеличить, кликнув по ней мышкой
С чем связана активизация застройки территорий с ветхим жильем? Владимир Астанин называет 2 причины.

Во-первых, по его словам, свободных для застройки территорий в черте города почти не осталось. Участки, которые с натяжкой можно было отнести к городской черте, уже разобраны. Уходить дальше экономически нецелесообразно: можно не найти покупателей. Да и коммуникации на этих территориях присутствуют лишь частично.

Во-вторых, практика точечной застройки в настоящее время исключена, и, следовательно, построить один дом в существующем квартале невозможно. Таким образом, для реализации проекта в привлекательной локации необходимо комплексное освоение территории с расселением и сносом ветхого жилья и возведением жилого комплекса.
Крупные участки в Воронеже под расселение ветхого жилья и дальнейшую застройку

8. Территория площадью 1,2 га в границах улиц Димитрова, Витебской и Калачеевской. Застройщик будет определен через конкурс. Стоимость пока не определена.
воронеж снос ветхого жилья новости
Картинку можно увеличить, кликнув по ней мышкой
Однако несмотря на то, что строители, по словам власти, осознали необходимость участия в расселении ветхого жилфонда, делают они это неохотно, скорее от отсутствия других возможностей. И далеко не все строители. Так, 2 из 3 участков, о которых мы говорили выше, осваивает ДСК. И это только 6,6 га, всего 15 домов в процессе сноса. Сам Владимир Астанин признает: были случаи, когда на аукционы по расселению ветхого жилья не находилось участников. Сегодня потенциальные победители — в основном крупные компании.

Почему же строители не спешат осваивать уже застроенные территории?
С какими проблемами сталкиваются строители?
Проблема 1. Необходимость прокладки новых коммуникаций, что проблематично в старой части города. «Это просто абсурдно — заявлять, что мы сажаем дома на старые коммуникации и тем самым отнимаем тепло и другие ресурсы у соседних жилкомплексов, — возмущен Дмитрий Большаков. — Мы строим дома на 170 квартир, а раньше на этом месте было 12. Никакие старые сети этого не выдержат. При этом нам приходится тянуть новые магистрали. В последний раз тянули 3 километра до своего жилкомплекса. Рядом со строительной площадкой узлов, на которые можно посадить коммуникации, просто нет».

Как поясняет строитель, тянуть новые обходится в 10 раз дороже, чем в чистом поле. Потому что в застроенных районах под землей уже множество труб и проводов, так что приходится все кабели, трубы и т. д. обходить, использовать технологию подземного прокола, что очень дорого. Трансформаторных подстанций с нужной мощностью или нет, или они в таком состоянии, что приходится строить новые не только для себя, но и для всего района.

Проблема 2. Снос нежилых помещений на расселяемой территории не регламентирован. Как говорит руководитель ГК «Развитие» (расселяет жильцов с участка, ограниченного Московским проспектом – ул. 45-й стрелковой дивизии – ул. Славы – пер. Ракетным) Сергей Гончаров, еще один камень, о который все время спотыкаются строители при расселении, — нежилые постройки: гаражи, сараи и т. д. Законодательно их снос не регламентирован. И строителям приходится договариваться с их владельцами в ручном режиме, что весьма проблематично, требует финансовых и временных ресурсов.
Итог всех перечисленных трудностей — стоимость дома, построенного на месте ветхого жилья, почти в 2 раза превышает стоимость того, что возводился на пустой территории.
Строители частично теряют в прибыли, частично закладывают затраты в стоимость квадратного метра за счет более выгодной локации (например, близость к центру, наличие уже работающей социальной инфраструктуры).

Проблема 3. Запросы переселяемых жильцов не соответствуют рыночным ценам квартир. «С каждым переселяемым жильцом нужно договориться лично, — рассказывает Сергей Гончаров. — Выбрать район, который его устроит, квартиру. Некоторые же просто не идут на контакт с застройщиком или их желания по предоставляемой новой квартире многократно превосходят ее реальную рыночную стоимость. Было бы справедливо и логично выплачивать компенсацию собственнику по рыночной цене».

Дмитрий Большаков подтверждает: за некоторые квартиры приходится платить в 2,5 раза дороже, чем они стоят: «А если она осталась одна нерасселенная, что еще делать? Иногда же торг с жильцами напоминает сказку о рыбаке и рыбке: предела желаниям просто нет. В этом случае не обойтись без административного ресурса.
Как повлиять на ситуацию?
Точка зрения строителей

Застройщики отмечают, что помощь властей в работе с территориями ветхого жилья присутствует. Но им хотелось бы усилить это участие и сделать его более комплексным.

- Подведение коммуникаций.

«Мы 2 года бились, чтобы перенести трансформаторную подстанцию для строительства нашего жилкомплекса, — вспоминает Дмитрий Большаков. — Решить вопрос удалось только после вмешательства высшего руководства города».

Однако, как отмечает строитель, это резонансный случай. По его мнению, воздействие власти на многие ресурсные организации можно было бы усилить. «Даже если это филиалы федеральных монополистов, их офисы находятся в Воронеже — значит, рычаги влияния есть, — уверен застройщик. — Я уже не говорю про те компании, которые являются муниципальными или которыми частично владеет город».

Застройщикам необходимо, чтобы коммуникации прокладывались к строительной площадке, а они уже платили за присоединение к ним, а не тянули магистрали.

- Выкуп нежилых объектов.

Как считают строители, здесь точечным регулированием не обойтись. Необходимо, чтобы власть лоббировала на федеральном уровне принятие соответствующего закона, в котором будет прописано, обязаны ли владельцы нежилых помещений их продавать при расселении территории, а также установлены лимиты запрашиваемых сумм.

- Расселение жителей.

Сергей Гончаров считает, что на 20-25% нагрузку на строителей могли бы снизить так называемые коллективные договоры. Они заключаются между застройщиком и всеми жильцами дома. И те коллективно решают, на каких условиях будут расселяться. В таком случае снижается риск, что невыполнимые условия выдвинет один из жильцов. Иначе из-за него не смогут переселиться все остальные. Эта законодательная инициатива активно лоббируется в том числе и воронежскими властями на федеральном уровне. Но пока проект не принят.

Точка зрения власти

Владимир Астанин признает, что помощь застройщикам при освоении территорий с ветхим жильем необходима, и есть несколько вариантов.

- Определение объемов переселения до проведения аукциона.

«Если этот вопрос не регулировать, жильцы расселяемых квартир, видя, что застройщикам ничего не остается, как пойти на их условия, захотят обеспечить жильем не только себя, но и детей и внуков», — иронизирует он.

На федеральном уровне необходимо рассмотреть схему о возможности принудительного изъятия квартир при реализации программы развития застроенных территорий. Но делать это необходимо исключительно по инициативе и решению большинства собственников таких многоквартирных домов, которое может приниматься на общих собраниях.
«Недопустимо, чтобы корыстные интересы одного-двух владельцев квартир делали заложниками ситуации остальных жильцов. Считаю, что наличие подобного закона и возможность принятия решения собственниками при осуществлении развития застроенных территорий дало бы существенный положительный импульс данной программе», — комментирует вице-мэр.
В рамках этой инициативы необходимо максимально обезопасить жителей, поэтому предлагается рассмотреть возможность заключения специальных соглашений с победителями аукциона, в которых уже на этапе заключения договора о развитии прописывались бы все существенные условия переселения, а также вменять застройщику предоставление банковской гарантии на обеспечение принятых обязательств.

«Отмечу, что Минстрой России готовил подобный законопроект. Им предлагалось ввести единый организационный механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости, не являющимися аварийными, который не опирается на механизмы изъятия для государственных и муниципальных нужд и предполагает исключительно свободное волеизъявление обладателей недвижимости на застроенной территории. К сожалению, данная инициатива не нашла отражения в последних изменениях, внесенных в Градостроительный кодекс», — продолжает Владимир Астанин.
Расселение жильцов из домов, подпадающих под действие 185-ФЗ (аварийные дома), происходит за счет бюджета. На сегодняшний день расселено 1272 жилых помещения из 1541.

С ресурсоснабжающими организациями ведутся переговоры о том, чтобы те в рамках своих инвестпрограмм (за собственные средства) подводили коммуникации к границам застраиваемого участка. Застройщик же платил бы лишь за подключение, но при этом обеспечивал организацию новыми плательщиками — жителями построенных им домов. Но пока такая договоренность не достигнута.

Наличие на застраиваемой территории или в непосредственной близости существующей инфраструктуры. Оптимальный вариант — это максимально задействовать существующие объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть по возможности их реконструкцию и расширение и только в случае отсутствия такой возможности рассматривать варианты нового строительства, в том числе и с возможностью привлечения бюджетных средств.
«Мне кажется, что даже строительство детских садов на этих территориях необходимо рассматривать в основном во встроенно-пристроенных помещениях и на условиях их дальнейшей гарантированной аренды у застройщика с использованием, например, механизма муниципально-частного партнерства. Подобный вариант сейчас прорабатывается совместно с управлением образования и застройщиками», — говорит вице-мэр.

Владимир Астанин добавляет, что идеальным вариантом могло бы стать, например, субсидирование процентной ставки по кредиту, если застраиваются территории с ветхим жильем. Но это пока лишь планы, реализация которых невозможна без принятия соответствующих нормативно-правовых актов на федеральном уровне.
Работа только начинается
Очевидно, что инициатива власти по запуску масштабной программы расселения крупных кварталов с ветхим жильем — нужный шаг в развитии города. В теории это позволяет окончательно уйти от точечной застройки и прийти к полному выполнению обязательств застройщиков по инфраструктуре. А на практике это станет возможным, когда каждая из сторон будет четко и последовательно выполнять свои обязательства: власть обеспечит строителям необходимые условия, а бизнес привыкнет к тому, что развивать проекты нужно полностью и сразу, как они заявлены на бумаге. И тогда от этого выиграет каждый, и прежде всего Воронеж.
comments powered by HyperComments

© От первых лиц — для первого лица