Затянувшееся превращение

Строительство домов. Воронеж.
Что волнует бизнес
при переводе земли под жилую застройку?
Наталья Андросова Воронеж
Заместитель главного редактора De Facto Наталья Андросова
«Перевод земли из промышленного назначения в категорию жилищного обычно занимает от года до полутора лет, — делится проблемой председатель совета директоров «Инстепа» Анатолий Шмыгалев. — В любом случае строитель закладывает проценты по кредитам, и это повышает нагрузку на потребителя, увеличивая стоимость квадратного метра».
Как происходит перевод земли
из одной категории в другую?
Мы продолжаем серию публикаций, в которых анализируем проблемы, волнующие строителей относительно работы власти. В июле этого года агентство «Знак-маркетинг» по заказу DF опросило ключевых застройщиков Воронежа о том, каких действий они ждут от чиновников в ближайшие месяцы, чтобы снизить потери компаний при прохождении кризиса. В числе приоритетных ожиданий оказалось сокращение срока перевода земли из других категорий под жилое строительство с 1,5 лет до 3-6 месяцев.

Как проходит перевод земли под строительство сейчас и почему строители видят проблему в том, чтобы купить земельный участок в Воронеже? Перевод укрупненно состоит из следующих процедур.
Как происходит перевод земельного участка в категорию строительство
В «Инстепе» объясняют, что сейчас перевод, как правило, требует корректировки 2 документов — генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Внесение изменений в оба документа в большинстве случаев происходит последовательно, а не параллельно. В случае с генпланом закон требует обязательного размещения проекта изменений на информационном ресурсе федеральной системы территориального планирования и подготовки заключений ряда органов государственной власти. Также изменения в генеральный план требуют проведения публичных слушаний. При условии, что все процедуры соблюдены, проект изменений вносится на обсуждение городской думы. После изменения генплана необходимо внести корректировки в ПЗЗ, что также предполагает и получение заключения органов местного самоуправления, и проведение публичных слушаний, и рассмотрение вопроса городской думой.

Практика последних лет показывает, что рассмотрение гордумой изменений в генеральный план и ПЗЗ проводится пакетно, т. е. на рассмотрение депутатам выносятся не отдельные корректировки по той или иной строительной площадке, а накопившиеся изменения за какой-то период. В итоге тому, кто уже прошел все административные процедуры и публичные слушания, приходится ждать формирования пакета, накопления изменений, чтобы затем они были пакетом внесены на рассмотрение городских депутатов.

В общей сложности процедура занимает около 1 года: 6-7 месяцев до передачи в думу и примерно столько же после.

«Особенно долгий перевод земель промышленного назначения: здесь процесс может растягиваться минимум на 1,5 года», — рассказывает руководитель компании «Элитстрой» Эдуард Краснов.
Почему процесс не устраивает строителей?
Анатолий Шмыгалев предлагает рассмотреть потери строителей от длительности согласований на примере: «Даже если строитель не использует кредитный ресурс, инфляция и то, что деньги находятся не в обороте, повышает стоимость участка приблизительно на 15% в год. Соответственно, при стоимости земли в 100 миллионов рублей только за год участок «подорожает» на 15 миллионов. К этим затратам должны быть добавлены налоги, в том числе земельные, зарплата сотрудников, занимающихся этими участками и простаивающих из-за отсутствия стройки».
Что теряют строители из-за длительных процедур?
Оплата процентов по кредиту или аренды, когда земля простаивает.

Земельный налог.

Зарплата простаивающим сотрудникам.

Итого: 20 млн рублей с участка стоимостью 100 млн.
А если есть свое производство, то это еще увеличивает издержки и, как результат, повышение стоимости квадратного метра на 1,5-3 тыс. рублей и снижение поступления в бюджет в связи с простоями.
В чем причины длинных сроков?
Причина первая. Дублирование ряда процессов. Строители недоумевают, почему нужно сначала 6 месяцев ждать утверждения изменений в генплан, а затем еще столько же — в ПЗЗ. Хотя фактически речь идет об одном и том же участке земли.

Причина вторая. Забюрократизированность цепочки. «В Курске перевод земли происходит быстрее на пару месяцев, — отмечает Анатолий Шмыгалев. — Возможно, это связано с тем, что там строится меньше жилья. Однако сократить сроки перевода вполне можно было бы до 6 месяцев».

Строитель приводит пример: депутаты гордумы рассматривают не отдельно каждый проект, а пакет проектов по переводу земли. Тому, кто уже прошел публичные слушания, получил одобрение на изменения в генплан, приходится ждать, чтобы эти же процедуры прошли другие застройщики. И только 6-7 проектов будут рассматриваться одновременно. При этом рассмотрение происходит только на заседаниях думы, периодичность которых в среднем 1 раз в месяц. Не попал на одно заседание, например, потому что еще не собран пакет из проектов — ждешь еще месяц.

Причина третья. В процессе задействовано большое число монополистов. Как рассказывает Эдуард Краснов, перевести землю под жилое строительство нельзя без гарантии того, что дом или жилкомплекс будет подключен к тепло-, электро-, газо- и водоснабжению. А это непросто, утверждает строитель. Компании, отвечающие за поставку ресурсов, как правило, монополисты на рынке и имеют федеральных собственников. «А здесь уже не могут помочь и местные власти», — заключает Краснов.

Причина четвертая. Далеко не все строители готовы бороться за изменения. Только 3 (!) строительные компании объединились в инициативную группу и работали вместе с профильными руководителями из облправительства и мэрии Мариной Раковой и Владимиром Астаниным над тем, чтобы ситуация по переводу земли поменялась, утверждает Краснов: «Это были мы, «Выбор» и ДСК. Остальные не откликнулись на наше предложение».

Трудно представить, что все остальные застройщики испугались руководящих чиновников (по отзывам профессионального сообщества, это вполне адекватные и сильные управленцы) или перестали понимать, что правильный лоббизм решает часть проблем бизнеса. Может, в этом случае стоит говорить, что компании выбрали формат отношений «лишь бы не мешали»?
Будут ли перемены?
Строители сходятся во мнении, что процесс перевода можно ускорить, если улучшить работу на каждом звене цепочки. Например, если гордума будет рассматривать проекты не пакетами, а по отдельности. Но главную роль в желаемых изменениях они отводят управлению архитектуры и градостроительства Воронежской области, а также городским властям в лице вице-мэра по строительству Владимира Астанина и его подчиненных. Именно от них во многом зависит, какими будут сроки перевода земли завтра. Впрочем, по этому поводу уже есть 2 точки зрения.

Точка зрения № 1. Процесс перевода земли под строительство уже частично упрощен. Так, Эдуард Краснов рассказывает, что частично процессы внесения изменений в Генплан и в ПЗЗ уже запараллелены. Это позволяет сократить общий срок перевода в 1,5 раза, то есть до 8-12 месяцев (напомним, пожелания строителей — это 3-6 месяцев). Кроме того, застройщики получили возможность в электронном виде отслеживать, на каком этапе сейчас находится их проект.

Точка зрения № 2. Ускорение пока действует только для отдельных компаний. Однако, как считает Анатолий Шмыгалев, сокращение перевода земли — пока не общее правило, а скорее исключение.

«Несколько лет назад перевод мог растянуться и на 2 года, а сейчас эта процедура занимает год с небольшим, — говорит Анатолий Шмыгалев. — Конечно, Владимир Астанин занимается этой темой, но на сегодня много вопросов, касающихся порядка перевода земель, регулируется федеральным законодательством, что усложняет работу по оптимизации этой процедуры на муниципальном уровне. В этом плане как весьма результативную я оцениваю работу комиссии по сокращению сроков строительства, возглавляемой Александром Гусевым».

А что думают те, от кого строители ждут изменений? Мы спросили у Владимира Астанина.
Любой строитель может рассчитывать на новый, сокращенный порядок перевода

Да, действительно, чтобы перевести землю, необходимо было внести изменения в генплан, для этого пройти публичные слушания, получить утверждение изменений гордумой. Затем примерно такие же процедуры нужно было пройти для внесения изменений в правила землепользования и застройки. Мы изучили законодательство и сделали выводы, что некоторые из процедур можно запараллелить. Теперь перевод земли занимает до 7 месяцев. И некоторые застройщики уже в этом убедились. Такая же схема будет и при поступлении всех следующих заявок.
Владимир Астанин Воронеж
Владимир Астанин
вице-мэр Воронежа по строительству
comments powered by HyperComments

© От первых лиц — для первого лица