Дворовая история
Проблемы, волнующие бизнес
при создании инфраструктуры жилкомплексов
Заместитель главного редактора De Facto Наталья Андросова
«Вы видели, кто живет в жилкомплексах на окраине? Это пенсионеры, временно арендующая квартиры молодежь, а часть квартир стоит вовсе пустая — их приобретают в инвестиционных целях, — рисует картину председатель совета директоров компании «БиК» Дмитрий Большаков. — Но при этом застройщик должен обеспечить по 1 парковочному месту на квартиру. Интересно, кто, по мнению власти, будет ставить туда машины? И кто будет их покупать? Или строители должны выполнить норматив ради норматива за свой счет?»
Что будем исследовать?
Летом этого года DF опросил ведущих строителей Воронежа — каких действий они ждут от местной власти в непростых экономических условиях (см. материал «Выстроили в очередь»). В топ-3 ожиданий строителей вошло предложение снизить требования по количеству парковочных мест и других объектов социальной инфраструктуры в жилкомплексах. Какие именно нормативы не устраивают строителей, что они готовы предложить взамен — рассмотрим в этом материале.

Что именно хотят изменить строители и почему?

Сократить парковочные места. «У меня в жилкомплексе 660 квартир и при этом 750 машиномест. И мне говорят, что для центра Воронежа этого мало! — удивлен гендиректор компании «Экспресс» Геннадий Мешков. — На 10 квартир мы продаем только 3 парковочных места. Остальные простаивают пустыми. Это наши прямые убытки».

Сегодня норматив по количеству парковок зависит от месторасположения жилкомплекса. В среднем это 1 место на 1 квартиру. По словам Мешкова, если в центре города уходить на 3 этажа под землю для строительства паркингов, то строители натыкаются на такое количество коммуникаций, что их перенос в 2-3 раза превышает цену парковочных мест. В центре подземные парковки в среднем стоят около 1 млн рублей за место, в других районах — от 400 тыс. рублей и выше. Продать же, по словам Дмитрия Большакова, парковку не в центре Воронежа более-менее реально за 300 тыс. рублей. Но это, по его словам, «ниже себестоимости».

Уменьшить территории под детские и спортивные площадки и подобную инфраструктуру. Сегодня, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), действуют следующие нормы на человека:

- 0,7 м2 — детские площадки,

- 6 м2 — озеленение,

- 2 м2 — площадки для занятия физкультурой и спортом,

- 0,1 м2 — территории для отдыха взрослых (зоны под лавочки, для прогулок),

- 0,3 м2 — хозяйственные площадки (площадки под мусорные контейнеры, сушки белья, если не все квартиры оборудованы балконами и т. д.).
Таким образом, на двухподъездную 9-этажку в среднем необходимо 1,3 тыс. м2 под инфраструктурные территории (не считая парковок).
«Еще этот норматив может измеряться в процентах: 40% участка застраивается, а 60% должно отводиться под инфраструктуру, — поясняет главный архитектор УК «Жилпроект» Сергей Ушаков. — Но в реальности у нас обычно 60% застраивают, а 40% оставляют под детские площадки, зеленые зоны и т. д., и это в лучшем случае».

Как выражается Геннадий Мешков, если полностью удовлетворять требования, то можно «вообще прекратить строить». 1,3 тыс. м2, или 13 соток, — это 39 млн рублей на один дом, которые вложат строители, по сути, на безвозмездной основе. Плюс затраты на благоустройство площадок.

Минимизировать участие в строительстве школ и детских садов. «Я вообще не очень понимаю, какое отношение имеют застройщики жилья к школам, детским садам и тому подобной социалке, — рассуждает Сергей Ушаков. — Обеспечить доступное образование — это обязанность власти. Нигде в законе не прописано, что застройщики должны возводить образовательные или медицинские объекты в дополнение к жилью. Однако периодически именно они становятся камнем преткновения при получении разрешения на строительство.

Так, изначально градостроительный совет отклонил проект застройки бывшей территории «Воронежсельмаша» как раз из-за недостаточного количества мест в расположенных рядом школах. Планировали обязать застройщика построить новую школу на 1 тыс. мест. И лишь позже проблему удалось решить благодаря тому, что застройщик взял на себя обязательства реконструировать уже существующие учебные учреждения.

«Строительство школы обходится от 800 миллионов до 1,2-1,5 миллиарда рублей, — подсчитывает Дмитрий Большаков. — Даже при условии, что здание будет выкупаться властями, как сейчас происходит с большинством детсадов, бизнес не готов единовременно нести такие затраты».
Какими строители видят действия власти?
Застройщики считают, что время для компромисса власти и бизнеса пришло. Нестабильная экономическая ситуация, падение покупательской способности увеличивает издержки застройщиков, о чем уже неоднократно писал DF. На снижение каких нормативов может пойти власть? Либо какие механизмы по поддержке застройщиков она могла бы предложить в случае, если нормативы неукоснительно соблюдаются?

Парковки. Строители видят несколько вариантов, которые могли бы облегчить для них ситуацию при создании парковок.

Во-первых, снизить сам норматив.

«У нас только каждая 7-8-я квартира в доме на улице 9 Января изъявляет желание покупать парковки, — рассказывает Дмитрий Большаков. — Конечно, я понимаю, что есть еще отложенный спрос. Поэтому оптимальным вариантом я бы назвал 1 машиноместо на 3 квартиры».

При этом строитель считает, что, если рядом с жилкомплексом расположен гаражный кооператив или открытые стоянки, то число машиномест может быть снижено еще.

Во-вторых, в исключительных случаях решения могут приниматься в индивидуальном порядке. Такого мнения придерживается руководитель СМУ-95 Юрий Камзолов: «Я не считаю, что норматив невыполним в корне. Но есть отдельные случаи, когда и меньшее число подземных парковок невозможно построить — например, строители просто упираются в коммуникации, которые невозможно перенести по их техническому состоянию или это дороже, чем строительство самого дома. В этих случаях, например, может быть выделен дополнительный земельный участок под строительство наземных парковок».

В-третьих, создание платных паркингов в городе. Это нововведение, по словам Большакова, автоматически сделает более привлекательной покупку подземных паркингов, так как фактически негде будет оставлять машину в центре бесплатно. Во дворе всем места не хватит.

«Но это касается только центральных улиц, — уточняет строитель. — На удаленных районах такая мера никак не скажется, поэтому там норматив по парковкам, даже с введением платных, должен обсуждаться».

Детские и другие площадки. Геннадий Мешков рассказывает об опыте, который уже попробовали применить воронежские застройщики: не строить квартиры на первых этажах, а заменить капитальный этаж колоннами. Территория между ними остается открытой (без внешних стен), и здесь можно организовать как парковки, так и детские площадки.

«Конечно, таким образом мы тоже теряем в прибыли, — рассуждает Мешков. — Мы могли бы продать квартиры на первых этажах или пустить их под коммерческую недвижимость. Это потери в десятки миллионов рублей с одного дома. Но мы готовы полностью уйти с первых этажей, если бы город взял на себя подключение жилкомплексов, например, к электросетям. Это тоже колоссальные деньги».

Правда, есть и другое мнение на этот счет. Так, Дмитрий Большаков считает, что нормативы по детским, спортивным площадкам, зеленым зонам — это то, что отрегулирует рынок.
Сегодня не так важно, есть такой норматив или нет, — все равно застройщикам их делать, — говорит он. — Сама экономика вынуждает: покупатель в некотором смысле избалован, он выбирает квартиры в тех домах, где есть не только где погулять с ребенком, но и в самом доме расположены банк, салон красоты и многое другое.
Дмитрий Большаков
председатель совета директоров компании «БиК»
Школы и детские сады. По словам застройщиков, возможны более эффективные механизмы, чем строительство образовательных объектов за свой счет, а потом выкуп их муниципалитетом. Так, Юрий Камзолов предлагает за строительство детсада увеличивать количество площадей, которые можно отдать под коммерческую недвижимость. Каким именно должен быть их процент — должно зависеть от конкретного случая (масштабов детского сада и т. д.).

Дмитрий Большаков же считает, что застройщик должен быть обязан обеспечить детсадом жителей своего комплекса. Но механизм может быть выбран самой компанией. Например, это могут быть частные детсады, управлять которыми будет сам застройщик, или этот частный сад будет продан.

«Их неплохо покупают, — комментирует Большаков. — Я не буду разглашать цифры по рентабельности, но она положительная. В любом случае это не минусовые проекты».

Вот от строительства школ за свой счет застройщики категорично отказываются, считая это прерогативой и обязанностью власти.

Еще один камень преткновения между застройщиками и властью — кто должен обеспечивать транспортную инфраструктуру жилкомплексов. Но, как говорят строители, этот вопрос все же удается решать с минимальными вложениями строителей.

В этом материале мы намеренно опустили рассуждения о том, как такая позиция застройщиков сказывается на потребителях — эту тему неоднократно поднимали СМИ, в том числе и DF. На наш взгляд, проблемы потребителей будут решены только тогда, когда между двумя группами влияния — властью и строительными компаниями — будет достигнут компромисс, который дает реальный результат. И каждый из них будет четко отвечать по своим обязательствам.

Альтернативное мнение — от лица власти — руководителя управления архитектуры и градостроительства Воронежской области Марины Раковой читайте здесь.

© От первых лиц — для первого лица