«Сегодня недостаточно только детских садов и школ»

Статья Марины Раковой —
о новых требованиях к жилой среде
Как совместить интересы развития жилой среды и строительный бум Воронежа? Руководитель управления архитектуры и градостроительства Воронежской области Марина Ракова специально для DF написала об этом статью.
«Стройка как
финансовая операция»
У процесса наращивания плотности были как исторические, так и субъективные причины. Строительное лобби, начиная с 80-х годов, было заинтересовано в росте этажности зданий — чем выше дом, тем меньше затраты на этапе строительства (меньше фундаментов и крыш, меньше кранов, больше типовых этажей) и лучше отчетность. Приняли такую точку зрения и многие практикующие архитекторы, напрямую в сегодняшних условиях зависимые от заказов строительной отрасли.

Зачастую стройка рассматривается только как финансовая операция. Соответственно, важно только ключевое — плотность застройки. То есть количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка.

Получается, что строить малоэтажное, комфортное по плотности жилье на периферии города невыгодно, а расселять, реконструировать районы ветхой застройки хлопотно и дорого. Но воодушевляет факт, что отдельные строительные компании тем не менее работают с ветхими кварталами, заменяя изношенный жилой фонд Воронежа. Это и район ул. 9 Января, и левый берег — улицы Ленинградская, Брусилова.
«Выше здания — плотнее застройка? Это миф»
Существует миф, что чем выше здания, тем больше плотность застройки. Но это не так. К примеру, квартальная застройка 9-этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. В мире это аксиома, в России приходится использовать исследования. Такие расчеты, к примеру, были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран квартал в районе Коньково (Москва), застроенный панельными многоэтажками серии П44Т (17 и 22 этажа). Плотность застройки составила 19,6 тысячи квадратных метров на гектар. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тысячи квадратных метров на гектар.

Высокую плотность можно получить и малоэтажной застройкой — до 20 тысяч квадратных метров на гектар. Для сравнения: плотность исторического центра столицы — 16 тысяч квадратных метров на гектар.
Наглядный пример изменения плотности застройки с допустимого по сей день коэффициента 1,2 (значение установлено СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», региональными нормативами градостроительного проектирования Воронежской области, местными нормативами градостроительного проектирования городского округа город Воронеж, действовавшими по июнь 2016 года) до коэффициента 1,8, наиболее часто применяемого застройщиками в Воронеже.
«Мины замедленного действия»
Безликая среда типовых кварталов формирует у людей отчужденность. Жильцы многоэтажных домов зачастую не знают даже своих соседей по лестничной клетке, и, кстати, не всегда эти соседи есть! Жизнь обитателей таких районов весьма однообразна: в будни дорога на работу и обратно по автомобильным пробкам, в выходные выезды в гипермаркеты за покупками, а остальное время — перед телевизором или за компьютером.

При этом возводимая массовая застройка закладывает мины замедленного действия. В первую очередь транспортные. На городской периферии возникает «воротник» высокоплотной застройки, который начинает душить город. Проблема транспортной доступности городского центра из пригородов не имеет простых решений. Другая проблема связана с недостатком инженерных мощностей. Нерешенной остается проблема достаточной обеспеченности социальной инфраструктурой.

Разрыв между ценой массового жилья и средней заработной платой пока непреодолим. Затраты материала: цемента, металла и всего остального — чрезвычайно высоки. Это жилье трудно назвать доступным, и оно к тому же быстро стареет.

Посмотрите на наши панельные кварталы 80-х годов постройки в Северном, Юго-Западном и других районах.

Московским институтом экономики города посчитано, что нынешние объемы возводимого многоквартирного жилья не могут поддерживаться усилиями национальной экономики — мы не можем его вовремя ремонтировать, обновлять. Никто в мире не строит массового жилья с таким расходом. Кроме нас.
Примеры планировочной организации жилых кварталов в городе Воронеже в разные периоды времени.
«Учитывать желание потребителя»
При существующем спросе на жилье, тянущемся с советских времен, у нас сложился рынок, на котором доминирует принцип: все, что ни построят, купят.

В новых домах преобладают ликвидные малогабаритные квартиры. Проблему крыши над головой таким способом решить можно. Но представляется, что сегодня она в Воронеже уже не столь актуальна.

На очереди следующий этап, когда горожане начинают предъявлять более высокие требования и к жилью, и к городской среде, но так быстро, гибко и массово на этот запрос отреагировать строительная отрасль не успевает.

Сколько жилья и какого типа нужно нашим горожанам?

Опираясь на доступные социологические и маркетинговые исследования, можно сказать, что большинство теперешнего городского сообщества обеспечено жильем и не нуждается в улучшении жилищных условий, а порядка 5% населения экономически отброшено за черту возможности приобретения личного жилья. При расчетах же емкостных показателей планируемой застройки учитывается все население без исключения. Таковы уж наши нормы. Хотя значительное число квартир в новых домах стоят пустыми, поскольку их зачастую покупают не для проживания, а для вложения денег.

Смягчить сегодняшние негативные тенденции развития застройки можно за счет создания локальных центров с комфортной городской средой. Но это не должны быть монофункциональные спальные районы. В настоящее время недостаточно обеспечить население детскими садами и школами. Наш город населен абсолютно разными людьми, у которых разные потребности, и все они имеют право на реализацию разных жизненных программ. Им необходимо проводить досуг, ходить в кино и в театр, любоваться зеленью и цветами. Наконец, им нужна работа, на которую не надо ехать через весь город.

То есть освоение территории имеет смысл под строительство комплексной жилой застройки территории (КЖЗТ), где привлекательность среды проживания обеспечивается за счет компетентного строительного решения (жилье + работа + отдых).

Ведь строительство и развитие — это не одно и то же, и благоустройство города приносит порой больше пользы, чем наращивание объемов жилья.

Посмотрите, сколько нового и доброго привнесли в быт горожан воссозданные воронежские парки — «Алые паруса», «Динамо», сквер у ТРЦ «Арена». Само наличие поблизости таких общедоступных зеленых территорий существенно повышает шансы девелоперов жилья.

Основным инструментом регулирования застройки продолжают оставаться генеральные планы, правила землепользования и застройки. И если мы хотим сформировать городскую территорию с комфортной, соразмерной человеку средой, доступным центром города, локальными центрами на периферии с локальными местами приложения труда, генплан должен строго реализовываться, а ПЗЗ содержать детальные регламенты, определяющие параметры застройки, в первую очередь — этажность и плотность. Над этим сейчас вдумчиво работают в городской архитектуре, поскольку требование о детализации регламентов и параметров по каждой территориальной зоне населенных пунктов выдвинули и федеральные власти (Минстрой России), и Генеральная прокуратура.

В Москве и Московской области меры по регулированию застройки и повышению комфортности городской среды и качества жилья уже принимаются: ставка на развитие общественных пространств, одновременно и улиц, и дворов; введен запрет на строительство типовых домов устаревших серий; проведена модернизация производственных линий девяти ДСК. Благодаря модернизации московские комбинаты стали взаимодействовать с архитекторами, хотя раньше тратились только на своих технологов.
«Компромисс между властью, бизнесом и жителями возможен»
Нам традиционно вслед за Москвой хотелось бы подобных перемен. С позитивом хочу отметить, что крупные игроки строительной индустрии нашего региона пришли к пониманию необходимости модернизации производства — это и ДСК, и компания «Выбор».

Нужно менять нынешний вектор строительства с массового типового жилья эконом-класса на более сбалансированный тип застройки, ориентированный на повышение качества городской среды. Застройка должна быть разнообразной и запоминающейся, работать на образ города и создавать полноценные условия для жизни самых разных его горожан. Ведь достижение компромисса между гражданами, застройщиками, руководством области и города возможно при условии конструктивного диалога между сторонами.

Нам в помощь и сами горожане, наиболее активные из которых составят общественный совет при управлении архитектуры и градостроительства области, и профессионалы в лице воронежского отделения Союза архитекторов России, и эксперты в сфере градостроительства, как зарубежные, так и российские, которых мы регулярно привлекает к сотрудничеству.

© От первых лиц — для первого лица