Построй меня, если сможешь
Какие проблемы волнуют бизнес
при застройке центра Воронежа?
Наталья Андросова, заместитель главного редактора De Facto
Несколько лет назад факт добровольного отказа строителей от возведения объектов в центре Воронежа мог выглядеть парадоксально. А сегодня это уже норма. Например, председатель совета директоров «Инстепа» Анатолий Шмыгалев заявляет, что стратегия его компании принципиально не включает работу на центральных улицах облцентра.

«Возьмем, к примеру, свежий закон о культурной зоне: к ней относится территория в 100 метров вокруг исторического здания. А за 50 метров от него, допустим, уже стоит многоэтажка. Но строить все равно нельзя. Разве не абсурд?» — удивлен Шмыгалев.
Проблемы бизнеса при застройке центра Воронежа
В этом материале мы вместе с застройщиками проанализируем проблематику, которая сказывается на экономике их компаний. Ограничения, которые касаются жителей города, DF исследовал еще несколько лет назад, как и многие другие СМИ.

Под историческим центром Воронежа сами строители понимают территорию, ограниченную Никитинской, Фридриха Энгельса, Среднемосковской, Карла Маркса, Сакко и Ванцетти, а также площадью Ленина и проспектом Революции. Примечателен тот факт, что за последние 1-2 года некоторые проблемы при застройке центра серьезно обострились. Их мы и рассмотрим.

Проблема 1. Высокие нормативы по парковочным местам в жилкомплексах. «В центре на 1 квартиру норматив — 1 парковочное место», — поясняет гендиректор ИСК «Финист» Сергей Лукьянов.
При этом мест для строительства наземных крытых паркингов или открытых парковок фактически нет. Другой вариант — подземные паркинги — влетает строителям в копеечку.
«Рыночная цена машино-места на подземном паркинге в Северном микрорайоне — 400 тысяч рублей, а в центре — уже от 800 тысяч до 1 миллиона, — приводит цифры Анатолий Шмыгалев. — При этом даже в Северном в итоге мы продавали их дешевле, себе в убыток. Несмотря на то что жилье в центре покупает состоятельная аудитория, немногие приобретают место в паркинге».

Проблема 2. Вектор развития законодательства в сторону удорожания себестоимости строительства. Последний год сопровождался целым рядом принятых законов и актов, ограничивающих застройку центра. Так, осенью 2015-го были утверждены охранные зоны, а уже в этом году вышел приказ о культурном слое. Их последствия, по мнению Шмыгалева, можно описать емко: земли под строительство в центре практически не осталось. При этом определение границ ограничений, по мнению строителя, не всегда логично (см. пример в начале текста). Фактически единственным форматом застройки в этом случае остаются территории бывших заводов (например, бывшая площадка «Воронежсельмаша») и ветхие кварталы под расселение. А освоение таких территорий для застройщиков традиционно связано с проблемами изношенной инфраструктуры и низкой, по мнению бизнеса, стоимостью квадратного метра, которую готово обеспечить государство для расселения жильцов старых домов.

«Растут и требования к архитектурному облику домов, — говорит Сергей Лукьянов. — Приходится заказывать индивидуальное проектирование каждого здания. Это другая ситуация, чем при застройке окраин города, где возводятся типовые кварталы. В себестоимости квадратного метра индивидуальный проект обходится в 500 рублей, типовой — в 50-100 рублей. Разница почти в 10 раз».

Еще один пример ужесточения нормативной базы — необязательное, по мнению строителей, увеличение сроков строительства из-за ограничений по времени возведения домов. Как объясняет Лукьянов, в центр строительная техника может подвозить материалы только в утренние и вечерние часы, а сами работы разрешено вести, напротив, только в дневное время, чтобы не мешать жителям расположенных рядом домов. По расчетам строителей, такое ограничение увеличивает себестоимость проектов на 5-7%.

Проблема 3. Обязательства строителей практически по полной прокладке коммуникаций за свой счет. «Вопиющая ситуация! — возмущен гендиректор «Аксиомы» Иван Кандыбин. — Мы «поставляем» ресурсным организациям новых потребителей — жильцов домов, которые будут платить за свет, воду, газ, тепло. И при этом заключение договоров техприсоединения обходится нам в сотни миллионов рублей».

Сети в центре города изношены. И по словам строителей, в техприсоединение фактически входит реконструкция старых или прокладка новых коммуникаций. К тому же сам факт изношенности инженерных сетей достаточно серьезно влияет на потребительские предпочтения: потенциальные покупатели сегодня более внимательно изучают, каким будет качество их жизни в центре. По словам эксперта в сфере ЖКХ Федора Ковалева, в Воронеже реконструировано всего 20% коммуникаций от общего объема. Большинство новых строений в центре приходится сажать на старые сети.

«В районе пятиэтажек влепили здание в 9 этажей, — обрисовывает ситуацию Ковалев. — Это другой перепад высот, другое давление для подачи тепла. Приходится ставить специальное оборудование. Но тепловые мощности центра ограничены. И в итоге тепло поступает в новую высотку, но оно отнимается у соседних домов, там становится холоднее. Аналогично с коммерческой недвижимостью».
А новые котельные в центре строить просто негде. «Дефицит тепла из-за уплотнительной застройки исторического центра на всем правом берегу уже составляет 30% от нормативов», — поясняет Ковалев.
Проблема 4. Лобби одних строителей создает трудности для продаж объектов других. «Когда въезжаешь с Чернавского моста в центр, справа стоят 3 дома, — рассказывает Анатолий Шмыгалев. — Два по 6 этажей, а рядом с ними влепили 9-этажку. Она закрывает панораму левого берега. Да и жильцам соседних домов явно портит вид. Вот так построишь объект в центре, он будет соответствовать и архитектурному облику, и всем параметрам элитного жилья, и — главное — ожиданиям потребителей, а рядом вдруг возникнет непонятно что».

Как напоминают застройщики, все эти проблемы для бизнеса сопровождаются кризисом рынка жилья. К началу августа цены на квартиры впервые за 4 месяца показали рост. Но он был формальным: 0,16%, или 72 рубля за 1 м2. А вот падение продаж нового жилья в этом году, по разным данным, оценивается в 40-50%.
Не приветствую крайних точек зрения по вопросу застройки центра

В апреле 2015 года был принят проект планировки центральной части города, в сентябре были утверждены охранные зоны, а в марте этого года вышел приказ управления по охране культурного наследия о культурном слое. С принятием этих документов строительство объектов в историческом центре города становится не то чтобы невозможным, но требующим очень веских градостроительных обоснований и соблюдения жестких ограничений по параметрам. То, что мы сделали, — приняли эти документы — мы делали абсолютно сознательно, к этому нас вела логика событий, беспредел, который происходит, общественность, которая возмущалась. Но важно не впадать и в другую крайность. Вот посмотрите на Лондон. Это красивый город? А что сейчас в Лондоне происходит? Неподалеку от Тауэра и от Вестминстерского аббатства построены суперсовременные здания. И город неповторим, уникален. Воронеж не город-памятник. Воронеж — живой растущий город с удивительным прошлым и интересным настоящим. Поэтому я не хотел бы приветствовать крайние точки зрения, начиная от какого-то махрового консерватизма, когда ничего нельзя, и заканчивая нигилизмом, когда «а что там все эти памятники». Должна быть разумная середина.

Владимир Астанин
вице-мэр Воронежа
по строительству
Что можно изменить?
Мы не будем анализировать причины обострения проблем: по словам самих застройщиков, они лежат все в той же плоскости, что и несколько лет назад. Это лобби интересов отдельных строителей, изношенность коммуникаций и политика властей, якобы отстаивающая интересы качества городской среды в центрах мегаполисов. Такие вопросы мы также анализировали неоднократно. Просто, по заверениям строителей, в последние год-два старые причины вызывают прежние по содержанию, но новые по форме проблемы.

Куда важнее попробовать ответить на вопрос: что делать? И в поисках ответа мы вместе с участниками рынка пришли к 2 выводам.

Вывод первый. Как минимум бизнесу не должны мешать. Все опрошенные DF строители указывают: регулирование отрасли (принятие законов, нормативов и пр.) — прерогатива федеральных органов власти. И сделать на местах практически ничего нельзя.

«Есть такая поговорка: «Лишь бы не мешали», — говорит Иван Кандыбин. — Она наиболее точно передает то, что застройщики центра ждут от власти. Например, одна из главных, пожалуй, проблем — это стоимость техприсоединения к коммуникациям. Но она формируется компаниями с московскими инвесторами, которые пришли зарабатывать деньги, а не идти на уступки. Местная власть здесь ничего сделать не сможет».

Вывод второй. Там, где можно, власть должна идти на компромисс. Ярким примером здесь являются уже местные нормативы по различным видам инфраструктуры. Если взять за основу проблему с количеством парковочных мест в жилкомплексах, то власть может снизить требования. По крайней мере, так считают сами застройщики (см. подробнее здесь).

Впрочем, у чиновников есть своя точка зрения. Ее выразил вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин: «Застройщики немного недоговаривают. Они жалуются, что плохо продаются парковочные места, а это не совсем так. Во-первых, управляющие компании, аффилированные с застройщиками, должны установить в жилкомплексах такой порядок, чтобы собственники не ставили машины на газонах и тротуарах. Посмотрите на Челюскинцев, 101: там удалось этого добиться. И жильцам стыдно парковаться где попало. Во-вторых, надо понимать цикл принятий решений покупателем жилья. С текущим уровнем жизни вряд ли можно надеяться, что человек, приобретая квартиру, думает и о парковочном месте. Он сначала выплачивает ипотеку, далее делает ремонт, а уже потом приходит к вопросу парковки. Уверен, со временем все парковочные места в крупных жилкомплексах распродадут».

Безусловно, отношения власти и бизнеса в части нормативов по инфраструктуре — это предмет отдельного материала, и DF проанализирует эту проблему в ближайших номерах.
От редакции
Есть и другое видение проблематики застройки центра. Объясняет главный архитектор одного из крупнейших проектировщиков Воронежа «Жилпроект» Сергей Ушаков: «При создании наших проектов мы, конечно, учитываем проблемы центра города — что ресурсы сетей исчерпаны, нужно прокладывать новые и т. д. Но если бы строителям это было невыгодно, они бы не строили в центре. Посмотрите, под какой процент они берут под эти проекты кредиты в банках. Раз могут себе такое позволить, то, вероятно, прибыль их перекрывает».

И вот тут возможны разные пути переосмысления вопроса.

Во-первых, да, застройщики говорят, что устали от постоянного регулирования своей отрасли и готовы принять существующие правила игры, лишь бы они были окончательными, не переписывались каждый год и — главное — соблюдались всеми игроками, независимо от масштаба и статуса. Но если поглядеть на застройку центра сегодня, то увидим, что при всех трудностях зарабатывать как минимум части строителей удается.

Во-вторых, можно все-таки начать поиск золотой середины. И это совместная задача власти и бизнеса. В которой они, с одной стороны, должны выступать противовесами слишком субъективным интересам друг друга. А с другой — развивать город согласно современным стандартам мегаполисов. Ключевое условие здесь — наличие желания у тех и у других начать эту непростую работу.

Или — пока всех все устраивает?

P.S. Конечно, нельзя обходить стороной и проблему архитектуры и удобства жизни в центре Воронежа. Что об этом думают сами строители? Мы расскажем уже скоро.
© 2016 Для первых лиц — от первого лица