Вторичные призраки
Что ждет ипотечный рынок региона до конца года?
президент Гильдии риэлторов Наталья Колесникова
После непродолжительного роста темпов ипотечного кредитования по новому жилью эксперты рынка вновь отмечают стагнацию.
Чего ожидать дальше?
Что происходит
Директор «Центра ипотечного кредитования» Ирина Киселева отмечает нестандартную для рынка ситуацию — в структуре продаж доля вторички составляет уже больше 50%: «Да, во II квартале года мы отмечаем рост ипотечного кредитования — порядка 20% по отношению к I кварталу. Но застройщиков эти цифры не порадуют: рост происходит за счет вторички. Этот сегмент, который раньше был незначительным в структуре ипотечного рынка, теперь составляет 60-65% от всех сделок. Объем же кредитования на приобретение новостроек снизился практически вдвое».
Почему так происходит
Тенденции смещения интересов потребителей в сторону вторичного жилья эксперты объясняют следующими причинами.

Причина 1. Привлекательные условия приобретения вторички. Эксперты отмечают, что снижение цен на вторичку уже второй год гораздо более существенно, чем на новостройки (с января-2015 цены на вторичку в Воронеже, по данным базы «Инфолайн», снизились на 6-8%, на новостройки — на 2-3%. В абсолютных цифрах снижение стоимости квадратного метра за полтора года составило соответственно 4,2 тыс. и 1,4 тыс. рублей.

Причина 2. Падение реальных доходов потребителей. Эксперты указывают, что реальные располагаемые доходы граждан (то, что остается после выплаты обязательных платежей) снизились.

Причина 3. Новое жилье не подешевело, как ожидалось. В отличие от продавцов вторички застройщики не снижают существенно номинальную стоимость 1 м2, мотивируя это тем, что затраты на строительство увеличиваются.

Причина 4. Отложенный спрос, на который надеялись застройщики, почти исчерпан. Риэлторы отмечают, что весь 2015 год и январь-февраль 2016-го воронежцы активно покупали новостройки. Сейчас более актуальны обмены во вторичном сегменте жилья.
Что дальше
Эксперты выделяют 3 сценария развития ипотечного рынка региона (по новому жилью) на II полугодие 2016 года. При этом все опрошенные DF участники рынка подчеркивают: начиная с конца 2014 года мы не раз становились свидетелями резких изменений рынка, прежде всего за счет изменений политической конъюнктуры. Поэтому в своих прогнозах эксперты пока не учитывают вероятных серьезных влияний на отрасль. Итак, что это за 3 сценария?
Базовый
сценарий
Объем ипотечного рынка региона сохранится на уровне
I полугодия 2016 года — 9 млрд рублей
Пессимистичный сценарий
Снижение количества ипотечных сделок, вероятно, до уровня 6,5 млрд рублей.
Уход с рынка небольших игроков
Оптимистичный сценарий
Небольшой рост ипотечного рынка региона за счет 1-2 снижений ключевой ставки: до 9,5-10 млрд рублей
Базовый сценарий
В этом, как и в других сценариях, основой для экспертных прогнозов стало вероятное изменение ключевой ставки ЦБ. Риэлторское сообщество считает, что снижение ключевой и — вслед за ней — ипотечных ставок на 2-3% сможет обеспечить сохранение ипотечного рынка на уровне I полугодия 2016-го (ожидается объем ипотечного кредитования около 9 млрд рублей). Поддержание спроса будет обеспечиваться за счет совместных акций застройщиков, риэлторов и банков (так называемые маркетинговые ипотечные ставки, незначительное — в пределах 1-2 тыс. рублей — снижение цены 1 м2 нового жилья) и сезонности рынка, когда осенью и в конце года наблюдается определенный рост активности потребителей.
Пессимистичный сценарий
Этот сценарий предполагает снижение ключевой ставки до конца года на 0,5% (или она остается на текущем уровне). В таком случае эффективность господдержки будет снижаться: тех, кто готов позволить себе покупку новой квартиры даже с учетом такого инструмента, остается все меньше.

Пессимистичный сценарий предполагает снижение объемов выданной ипотеки к уровню I полугодия 2015 года (менее 6,5 млрд рублей) и даже ниже. Также вероятны уход с рынка небольших игроков (застройщики и риэлторы) и урезание банками ипотечных подразделений.
Оптимистичный сценарий
Управляющий воронежским филиалом ВТБ24 Дмитрий Чебряков полагает, что до конца года можно ожидать до 2 снижений ключевой ставки. Это, в свою очередь, вызовет снижение ипотечных ставок до 10%, если не произойдет значимых событий на рынке.

Чебряков рассчитывает на небольшой рост ипотечного рынка. Так, если местный филиал ВТБ24 в 2015 году выдал 2,2 тыс. займов на сумму 3,1 млрд рублей, то по итогам 2016-го в филиале рассчитывают на цифру 5,6 млрд рублей (более 4 тыс. займов).
© 2016 От первых лиц — для первого лица