Аналитика De facto

Пока все дома

Сколько мы переплачиваем
за квартиры из-за чиновников и бюрократии?
Наталья Андросова, заместитель главного редактора
Воронежский строитель на условиях анонимности рассказал DF, как уже 3-й месяц подряд не может согласовать с чиновниками количество парковочных мест в крупном жилкомплексе в центре города. Он один из немногих, кто серьезно вкладывается в создание парковочных мест. Но чиновников не устраивает обеспеченность будущих жителей дома парковками — 1,2 места на квартиру якобы недостаточно. «Да вы расскажите мне, у кого в подобных проектах этот показатель больше? Уверен, общего количества мест на паркинге у нас будет достаточно, потребители сами говорят, что их это устраивает. Нам и так проблем хватает: целые отделы месяцами просиживают в кабинетах чиновников! — возмущен строитель. — И бюрократическая нагрузка, увы, закладывается в стоимость жилья, другого выхода нет».
Из чего складывается
цена на квартиры?
За основу мы взяли стоимость
«квадрата» в 48 тыс. рублей
(данные агентства «Трансферт»
по новому жилью на момент
написания статьи).
  • Стройматериалы — 15% в стоимости 1 кв. м. По словам строителей, это усредненная цифра. В отдельных случаях она может расти — в зависимости от типа дома (газосиликат, кирпич, монолит, панель и пр.). Например, гендиректор компании «Электронжилсоцстрой» Юрий Гайдай по своей организации отводит на это 30%.
  • Покупка земли составляет 9% в стоимости 1 кв. м выставленной на продажу квартиры.
  • Получение технических условий — до 9%. ТУ получают от эксплуатирующих организаций (необходимы для подключения к инженерным сетям). Как говорят в строительной среде, к разным компаниям выдвигаются разные требования. И стоимость ТУ может доходить до 10% стоимости «квадрата» в готовом жилье.
  • Работа машин и механизмов (5%).
  • Трудовые затраты и содержание административного аппарата (9%).
  • Налоги (5%).
  • Преодоление административных барьеров (8%).
  • Чистая прибыль (40%).
Отметим, что в этом исследовании мы будем опираться только на данные застройщиков. Задача этого материала — показать динамику, пожалуй, самого проблемного пункта для бизнеса — работы с чиновниками.
Можем ли мы
платить меньше?
10 лет назад DF уже проводил подобное исследование. Если тогда расходы на административные барьеры составляли 5%, то сегодня это уже 8%. Рост почти вдвое — ничего себе динамика, да? Эта цифра складывается в том числе и из временных затрат строителей на чиновников. В отдельных случаях они выросли многократно.

«Я в Баден-Бадене заинтересовался возможностью реализовать один проект, — рассказывает гендиректор компании «Экспресс» Геннадий Мешков. — Зашел к главному архитектору, и мы за 40 минут с ним все согласовали! У нас же на это может уйти полгода-год».
4 тыс. рублей с квадратного метра — о чем говорят эти цифры потребителю? О том, что при покупке, скажем, квартиры в 60 «квадратов» на чиновников придется отдать 240 тыс. рублей! Солидная сумма, которую можно было бы потратить на мебель для нового жилья.

Есть ли шанс хотя бы немного снизить нагрузку на строителей? Они считают, что есть. Формально сократить перечень согласовательных документов нельзя — он утвержден законодательно. В реальности если поставить во главу угла адекватность и целесообразность, то можно урезать до 15% согласований, утверждают застройщики. Без потери качества продукта.
Думаю, что 4 тысячи рублей с квадратного метра — это слишком высокая сумма затрат на административные барьеры. Я бы оценил ее от 1 тысячи до 2,5. в зависимости от различного рода проблем и технических условий, которыми обременен данный участок. Можно рассмотреть ситуацию, когда мы строим на собственные средства, но под следующий проект приобретаем землю в кредит к примеру, 100 миллионов рублей по ставке 15% годовых. Перевод земли под строительство занимает порядка полутора лет, это и есть то время, которое будет затрачено на бюрократические процедуры. Таким образом, проценты заложенные в себестоимость жилья составят примерно 15-25 миллионов рублей. Но при этом отмечу, что еще несколько лет назад перевод земли занимал до 2,5 лет, поэтому сокращение до полутора лет уже положительная динамика для строителей и покупателей, так как серьезно влияет на себестоимость и позволяет снизить стоимость возводимого жилья.

Анатолий Шмыгалев
председатель совета директоров
строительной компании «Инстеп»
Например, вентиляция, пожарная безопасность, правильное подключение к сетям (вода, электричество, газ) и другие параметры, от которых напрямую зависит безопасность, — моменты, где без согласований действительно не обойтись. Потребитель сам не разбирается в этом, соглашаются строители. Зато можно сократить бюрократический процесс по таким параметрам, как, например, благоустройство. Воронежский строитель рассказал DF, что во многом аппарат чиновников мог бы пойти навстречу: не согласовывать длинный список стройматериалов и технологий, которые используются в благоустройстве, за это рублем проголосует потребитель. Например, застройщик вспоминает, как недавно получал одобрение комиссии по благоустройству по установке фонарных столбов. Чтобы получить это одобрение, пришлось поставить бетонные столбы. А потом заново согласовать с чиновниками, чтобы поменять их на более привлекательные металлические. Есть и другой пример: уже самостоятельного регулирования рынка. Владельцы квартир этого же жилкомплекса в центре Воронежа попросили застройщика перенести дорожные знаки. Для них этот фактор был важен, и компания согласилась. И ей опять пришлось пройти процедуру согласования, так как установка каждого знака особо утверждается.
Чиновников меньше со временем не становится, скорее наоборот. Штаты структур, контролирующих строительную отрасль, необоснованно раздуты. И всем этим служащим нужно доказывать свою значимость, а в связи с кризисом еще и зарабатывать все больше, чтобы обеспечивать уровень жизни, к которому они привыкли. В результате количество проверок и согласований только растет. Если раньше стоимость квадратного метра в основном зависела от аппетитов застройщика, то теперь их ограничивает множество внешних факторов, в том числе и аппетиты чиновников и проверяющих структур. С чего жилью дешеветь в таких условиях, когда все больше людей хотят на нем заработать?

Роман Телебоков
руководитель направления
в компании «Инженерное бюро»
Да, сложно рассчитывать, что трудности воронежских строителей станут причиной изменения федеральных законов (хотя и здесь есть инструменты в лице многочисленных представителей региона в высших законодательных органах). Но и на местном уровне возможна инициатива: застройщики утверждают, что она должна исходить от профильных руководителей уровня облправительства и мэрии.
Made on
Tilda