дайте нам
точку опоры

Ситуация на воронежском рынке жилья:
как это коснется каждого из нас?

В 50% уже сейчас оценивает падение спроса на рынке нового жилья гендиректор компании «Электронжилсоцстрой» Юрий Гайдай.
Что будет, если стройки Воронежа массово остановятся? А если наоборот?
Как это скажется на экономике города, региона и на каждом из нас?
25 человек

из смежных отраслей завязано
на работе 1 строителя
100 тыс. человек

задействовано в сфере строительства в Воронеже
34,8 тыс. рублей

средняя зарплата в воронежском строительстве
250 млн рублей

примерно столько ежемесячно перечисляют строители в городской и областной бюджеты

Почему это должно волновать каждого из нас?

По мнению гендиректора компании «ПГС проект» Виталия Горбанева, до 50% всего воронежского бизнеса зависит от строительной отрасли.

«Это как пищевая цепочка, — соглашается руководитель центра финансовых консультаций «Меркуловъ и Ко» Евгений Меркулов. — Уничтожили гусениц — вымерли воробьи. Зай­дите в любой ресторан: треть его заполняемости — это результат работы стройки. Если доходы тех, кто связан с ней впрямую или косвенно, упадут, то общепит потеряет эту аудиторию или сократит средний чек».

Как именно строительный рынок влияет на нас? Эксперты выделяют разные уровни взаимосвязей.

Влияние на бизнес

Взаимосвязь 1. Обеспечение объемом работ практически всех других сфер. По оценкам президента СРО «Строители Воронежской области» Вячеслава Бутырина, 1 рубль, вложенный в строительство, дает экономике региона порядка 7-8 рублей. Плюс трудно назвать сферы, которые бы так или иначе не были связаны со строительной отраслью.

«Есть 3 сферы, дающие наибольший мультипликативный эффект, — рассказывает зампред комитета по промышленной политике и регулированию естественных монополий РСПП Владимир Рудашевский. — Это АПК, добывающая промышленность и строительство. Так как добывающая промышленность в Воронеже и области развита слабо, вклад строительства становится еще более ощутимым».

Управляющий воронежским филиалом Альфа-Банка Константин Снигирев и Вячеслав Бутырин называют среди сфер, тесно связанных со строительством, проектирование, строительные и отделочные материалы, транспорт, интернет, мебель, банки, маркетинг и PR. Как говорят эксперты, нельзя забывать, что снижение покупательской способности сотрудников всех этих сфер скажется и на доходах практически всех остальных: HoReCa, торговли и т. д.

«Посмотрите на Китай — экономика и среда обитания там развиваются на фоне постоянного строительства. Если взять Азию и Африку, то во второй до сих пор по деревьям лазают. А в первой есть очень развитые страны. Но в основе была тоже стройка. Когда в области не развивается строительство, регион становится непривлекательным для инвестиций. Идет строительство — идет благоустройство застраиваемых территорий. Нет стройки — город ветшает, становится замусоренным. Инвесторы отмечают такие моменты, когда думают, вкладывать ли деньги в регион», — говорит доцент ВГАСУ, бывший главный архитектор Воронежа Анатолий Бородецкий.

Влияние на уровень жизни воронежцев

Взаимосвязь 2. Наполняемость бюджета, а следовательно, строительство социальных объектов, ремонт дорог и пр. По данным заместителя гендиректора по экономике ДСК, председателя постоянной комиссии по бюджету, экономике, налоговой политике и инвестициям гордумы, экс-главного экономиста региона Андрея Собоелва, строительство дает не менее 12% ВРП области. Плюс налоговые поступления. Как рассчитывает депутат обл­думы, член комитетов по строительной политике, имущественным и земельным отношениям, председатель совета директоров строительной компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев, налоговые поступления по НДФЛ со строителей, поступающие ежемесячно в городской и областной бюджеты, составляют порядка 250 млн рублей. Завкафедрой экономики и управления организациями ВГУ Юрий Трещевский говорит, что в целом доходы местного и регионального бюджетов ежемесячно от строительства могут быть выше («измеряются сотнями миллионов рублей в месяц»), так как в них частично идут налог на прибыль и налог на имущество.

Для сравнения: строительство одного детского сада исходя из тендеров на портале госзакупок обходится в районе 270 млн рублей — примерно такую же сумму со строителей собирают всего за месяц только в счет НДФЛ.

Взаимосвязь 3. Занятость населения, в том числе в смежных сферах. Руководитель воронежского отделения PricewaterhouseCoopers Михаил Фролов оценивает число занятых в строительной сфере горожан почти в 10% (100 тыс. человек). Президент ВГАСУ Игорь Суровцев подсчитывает, что на 1 строителя приходится 25 человек в смежных сферах: производстве и продаже строительных и отделочных материалов, дизайне, транспортных компаниях и т. д. То есть сокращение одного строителя приведет если не к сокращению еще 25 человек, то по крайней мере к снижению их занятости, потере части доходов.

Наталья Андросова
заместитель главного редактора
Гастарбайтеры — один из главных ресурсов воронежского строительства.
По данным Воронежстата, их число в регионе сегодня сокращается.
Как живут и работают трудовые мигранты? Смотрите в нашей фотогалерее.

Что происходит
в строительстве жилья?

Между тем ситуация на строительном рынке достигла той точки, когда есть над чем задуматься. По прогнозам Игоря Суровцева, по итогам года объемы ввода жилья в сравнении с 2014-м сократятся: если в прошлом году в Воронеже были введены рекордные 1,3 млн кв. м, то в этом «дай Бог», чтобы был 1 млн кв. м.

При этом, как говорит Анатолий Шмыгалев, в среднем по рынку продажи квартир упали в 2 раза. «Представители всех сфер, с которыми я общался, говорят о спаде либо в объемах, либо в денежном выражении. Думаю, косвенно это связано в том числе и со спадом в строительстве», — рассуждает бизнесмен.

Таким образом, падение на строительном рынке может ударить по уровню жизни большинства из нас.

50% всего воронежского бизнеса завязано на строительную отрасль.

Виталий Горбанев
ПГС Проект

Как ситуация
отразится на нас?

Рассмотрим 3 сценария развития событий.

Оптимистичный сценарий

Президент Гильдии риэлторов Черноземья Алексей Гунькин считает, что на рынке есть предпосылки не только для стабилизации спроса, но даже и для небольшого роста: 5-10%.

Некоторые банки уже начинают снижение минимального первоначального взноса по ипотеке с 30% до 15%. Эксперт считает это важным моментом, так как через ипотеку проходит до 80% всех сделок на рынке жилья. Причем крупные суммы денег сегодня есть в наличии далеко не у всех.

«Брать ипотеку под 11% или 13% — это на самом деле не так существенно, там речь идет о нескольких тысячах рублей в месяц, что не так заметно, — ведет подсчеты риэлтор. — А вот выложить сразу 600 тысяч рублей или 300 тысяч — большая разница».

Может возродиться инвестиционный спрос: скидки на жилье сейчас достигают рекордных размеров, вплоть до 25% в «черные понедельники». В будущем квартиру можно будет продать по рыночной цене, уже без скидки.

Как говорят эксперты, также в рамках этого сценария не стоит ожидать массовых сокращений занятых в строительстве: «У строительных компаний есть запас прочности, они успели заработать во время ажиотажного спроса на недвижимость, — рассуждает коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. — Поэтому у них нет острой необходимости резко урезать зарплаты или сокращать кадры».

Таким образом, изменений для экономики региона, а значит, и для его жителей практически не последует, если сбудется оптимистичный прогноз. Бюджетные поступления сохранятся на прежнем уровне, как и покупательская способность населения.

Пессимистичный сценарий

В случае отмены господдержки ипотеки директор агентства недвижимости «Фасад» Анна Богомолова предрекает падение рынка еще на 20%: «20% людей, которые намеревались взять ипотеку, будут вынуждены от нее отказаться с закрытием программы. Это будет дорого стоить рынку. Могу предположить, что субсидирование ипотеки является весомым фактором для многих, кто решился на сделку в этом году».

Следовательно, объемы строительства также начнут падать. Так, Игорь Суровцев прогнозирует сокращение 15% строителей. Подсчитаем, сколько это — до 15 тыс. человек! А как мы помним, на каждого из них приходится порядка 25 человек из смежных сфер. Все они тоже потеряют в зарплате. Сократятся доходы смежных сфер (более подробно см. здесь). Андрей Соболев в рамках этого сценария прогнозирует снижение доли строительства в ВРП на 2%. Уровень налоговых поступлений только в счет НДФЛ, по подсчетам экспертов, может снизиться на 30-35 млн рублей ежемесячно. Это до 420 млн за год — почти половина суммы, которая была выделена на ремонт дорог в регионе в этом году.

Анатолий Шмыгалев добавляет, что может возродиться явление обманутых дольщиков. «Уже сейчас есть компании, которые не могут достроить. Они рассчитывали, что продадут много в долевку и пустят эти деньги на завершение объекта. А продали немного, денег нет, банки тоже не выдают», — констатирует эксперт.

Что касается городской среды, Юрий Трещевский считает, что сразу изменений мы не увидим. Но они скажутся в долгосрочной перспективе. «Бюджет города формируется не от доходов, а от расходов, — рассуждает экономист. — Поэтому сначала город пропишет, сколько ему нужно, например, на ремонт дорог, а потом будет решать, как эти расходы покрыть. Если своих денег не хватит, будет пытаться пролоббировать на федеральном уровне или сделает заем».

Таким образом, сразу в следующем году рекордных сокращений работ по тому же ремонту дорог, к примеру, мы не увидим. На него попытаются найти деньги, правда, не факт, что в нужном объеме, но близко к нему. Качество упадет незначительно. Например, не проведут капитальный ремонт только некоторых удаленных от центра дорог или сэкономят на качестве материалов. Но через год ситуация ухудшится резко — в итоге, если ситуация в экономике не изменится, эти дороги разобьются окончательно.

Базовый сценарий

По мнению строителей, если никакие внешние факторы не окажут существенного влияния на рынок, то спрос продолжит снижение на 5-10%. При этом сокращения тоже будут на уровне где-то 5%. Это подтверждается уже сегодня — количество запросов от соискателей на «Avito Работа» в сфере строительства растет. На благосостоянии региона существенно такой вариант развития событий все-таки также не скажется.

«Суммы сокращения налоговых поступлений будут очень незначительны, — рассуждает Юрий Трещевский. — Не думаю, что это скажется на строительстве социальных объектов — тех же детских садов, например. Так как сокращение бюджета будет минимальным, то на них могут быть перераспределены средства из федерального бюджета».

Когда в большом механизме из строя выходит даже маленькая деталь, то часто останавливается весь механизм. А когда барахлит один из ее двигателей — это повод серьезно задуматься, как мы с вами завтра будем жить и работать. Поэтому как минимум власть должна выслушать строителей (какая поддержка им нужна) и оперативно реализовать решения по поддержке отрасли. При этом стоит ориентироваться на запросы не только крупного строительного бизнеса, но и среднего и малого.

Как ситуация
на строительном рынке
будет влиять
на бизнес и среду Воронежа в 2016 году?

Производство и продажа мебели

Оптимистичный сценарий. При сохранении даже текущего уровня спроса на жилье, а тем более его увеличении даже на несколько процентов производители качественной мебели прибавят 15-20% продаж и столько же в выручке, уверен замдиректора по развитию «Графского» (бренд «Графская кухня») Алексей Степанов. Объясняет возможность такого высокого роста он тем, что многие жители Воронежа уже купили квартиры в этом и в конце прошлого года. Но они их ремонтировали, вкладывали в это деньги, а как раз в начале 2016 года будут в них заезжать, покупать новую мебель. Плюс спрос со стороны тех, кто сделает покупку только в 2016 году.

Пессимистичный сценарий.
Около 50% мебели, по подсчетам Степанова, все же покупается для новых квартир. Поэтому если спрос просядет на 20% на них, то для мебельщиков он, соответственно, сократится на 10%.

Базовый сценарий. В случае стабилизации ситуации на рынке недвижимости на текущем уровне для мебельщиков тоже ничего не изменится. То падение спроса на жилье, которое уже наблюдается, покроется отложенным спросом на мебель от новоселов 2014-2015 годов.

Реклама и PR

Оптимистичный сценарий. Коммерческий директор медиагруппы De Facto Виталий Ноздрачев считает, что для застройщиков настанет время вложиться в рекламу даже больше, чем в докризисные времена. Строительным компаниям нужно будет увеличивать продажи, в том числе долевки, чтобы достраивать уже начатые объекты. Так как спрос по-прежнему будет оставаться не таким высоким, как в «тучные» годы, то покупателей нужно будет привлекать активнее. Для этого понадобится увеличить рекламные бюджеты на 15-17%. Но смогут заработать на этом росте только те рекламные компании, которые предложат различные, в том числе нестандартные форматы продвижения. Например, совместную рекламу с банками. А также используют весь спектр рекламных площадок, в том числе интернет.

Пессимистичный сценарий. Если спрос снизится еще, то строители начнут конкурировать исключительно ценой, предполагает Виталий Ноздрачев. Уже сейчас на рынке можно наблюдать скидки в 25% от прайса. Если такая тенденция будет прогрессировать, то застройщикам придется существенно урезать все расходы, в том числе рекламные бюджеты. Они могут сократиться на 30-40%. К этому стоит прибавить сокращение рекламных бюджетов смежных сфер — производителей стройматериалов, мебели и т. д. Так как потребление их продукции тоже упадет. При этом спросом будут пользоваться услуги тех рекламных компаний, которые смогут донести информацию о застройщике и его объектах до конкретного платежеспособного потребителя. То есть реклама будет еще более адресной.

Базовый сценарий. Виталий Ноздрачев предполагает, что крупные застройщики уже получили кредиты на те объекты, которые они будут возводить в 2016-2017 годах. Поэтому острой потребности распродавать квартиры на этапе закладки фундамента у них нет. Соответственно, не будет и острой потребности вкладываться в рекламу. Бюджеты останутся на уровне этого года или даже на 5% меньше.

Бюджет формируется не от доходов, а от расходов.
Поэтому сначала город пропишет, сколько ему нужно, например, на ремонт дорог, а потом будет решать, как эти расходы покрыть. Если своих денег не хватит, будет пытаться пролоббировать на федеральном уровне или сделает заем.

Юрий Трещевский
экономфак ВГУ

Телеком

Оптимистичный сценарий. Редактор сайта «Воронеж. Телеком онлайн» Станислав Дитятев считает, что влияние на телеком-индустрию, в частности интернет-провайдеров, любых изменений на строительном рынке не так значительно, как несколько лет назад. Так как сейчас, как правило, в новостройки заходит сразу несколько провайдеров, клиенты распределяются между ними. Часть пользуется исключительно мобильным интернетом. Тем не менее со строительством каждого дома провайдеры прибавляют к своей прибыли по несколько десятых процента. Эксперт затрудняется назвать конкретные цифры, но считает, что при оптимистичном варианте развития событий провайдеры смогут незначительно, но все же постепенно наращивать свои прибыли.

Пессимистичный сценарий. При сокращении строительства еще на 10-20% провайдеров ждет незначительный спад доходов — на единицы процентов. На объемы работ провайдеров напрямую влияет лишь количество построенных домов, так как общее снижение платежеспособности не окажет на них влияния: спрос на интернет-услуги практически неэластичный.

Базовый сценарий. В данный момент для интернет-операторов существенных изменений не произошло и не будет. С рынка ушел и будет постепенно уходить в основном инвестиционный спрос, а в квартиры, которые служили средством вложения денег, интернет все равно не проводили.

Банки

Оптимистичный сценарий. Банкиры предполагают рост ипотечных займов на 5-10%. Корпоративное же кредитование строительных компаний даже в таком случае будет на минимуме, считает управляющий воронежским филиалом Альфа-Банка Константин Снигирев, так как новых масштабных проектов строители начинать не будут.

Пессимистичный сценарий. В структуре кредитования банков (корпоративный сегмент) строительная отрасль занимает только 10%, говорит Снигирев. В случае падения этого рынка она снизится до единиц процентов. Ипотека упадет на 30%.

Базовый сценарий. Банкиры считают, что кредитование строительных компаний останется на прежнем уровне в структуре займов — 10%. Как и ипотека.

Уже сейчас есть компании, которые не могут достроить.
Они рассчитывали, что продадут много в долевку и пустят эти деньги на завершение объекта. А продали немного, денег нет, банки тоже не выдают.

Анатолий Шмыгалев
Инстеп

Продуктовый ритейл

Оптимистичный сценарий. Президент группы компаний «Русский аппетит» Вадим Дрейлинг считает, что при росте объемов строительства какого-то существенного прибавления в спросе, среднем чеке в продуктовом ритейле ждать не стоит. «Не было и резкого спада, чтобы был очевиден сразу рост», — говорит он.

Пессимистичный сценарий. С начала этого года розничная торговля региона уже снизила обороты на 5,7%, сообщает Воронежстат. По прогнозам экспертов, снижение может продолжиться. При пессимистичном раскладе — до минус 10%.

Базовый сценарий. Оборот розничной торговли останется на текущем уровне: минус 5,7% к уровню прошлого года. Зато продолжит свой рост спрос на стрит-фуд — среднее звено между ритейлом и общественным питанием. «Люди стремятся сытно и дешево поесть, поэтому и дальше будут предпочитать такие форматы, что иногда обходится даже дешевле, чем покупка продуктов для полноценного домашнего питания», — рассуждает совладелец «Стерха» (трактиры «Елки-палки» и кофейни «Шоколадница») Андрей Суверин.

Частные образовательные услуги (детсады)

Оптимистичный сценарий. Коммерческий директор дошкольного монтессори-центра «Пчелка» Владимир Кривобородов считает, что еще 20% детей могут начать ходить в частные детские сады. По его словам, потребность в них высока, так как услуги начинают оказываться с 3 месяцев, а не с 3 лет, как в муниципальных. Поэтому при сохранении или увеличении доходов платежеспособный спрос вырастет и будет реализовываться. Таким образом, тем, кто водит детей в муниципальные детские сады, можно ожидать снижения очередей и загрузки детских учреждений также на 20%.

И при пессимистичном, и при базовом сценариях Кривобородов не видит предпосылок для существенного оттока клиентов частных детских садов. Но вот снижение их доходности произойдет.

«Например, сейчас мы ввели гибкие тарифы в зависимости от времени пребывания у нас ребенка и других параметров, — говорит Кривобородов. — Они помогают экономить около 30% от прежних. Но клиентов меньше при этом не стало. Если ребенку 3 месяца, а маме нужно выйти на работу, где еще она его оставит? Да, были отдельные люди, которые с началом кризиса переводили детей в муниципальные сады. Но там дети начинали болеть, еще что-то не устраивало, и они возвращались к нам».

С начала года розничная торговля региона уже снизила обороты на 5,7%, — Воронежстат.

Пробки

Оптимистичный сценарий. Сопредседатель воронежского отделения межрегиональной общественной организации «Город и транспорт» Юрий Новиков считает, что в случае развития оптимистичного сценария на автомобили вновь сядут те, кто от них отказался из-за снижения доходов и повышения цен на бензин. Это порядка 10% автомобилистов. Пробки вырастут на 10% — так, на проезд от ТЦ «Московский проспект» до площади Ленина в час пик будет тратиться примерно 1 час 10 минут, как уже было раньше, до экономического спада.

Пессимистичный сценарий. Нет худа без добра. При дальнейшем снижении доходов населения и росте цен на бензин пробок станет меньше на 10% (настолько уменьшится количество времени, которое мы проводим в них).

Базовый сценарий. Юрий Новиков подсчитывает, что уже сегодня на улицах города стало на 10-15% меньше машин. Если раньше, чтобы добраться от ТЦ «Московский проспект» до площади Ленина в час пик, надо было потратить 1 час 10 минут, то в настоящий момент тратится 43-50 минут. Пробки уменьшились на 7%. При развитии базового сценария они окажутся на том же уровне.

Грузоперевозки

Оптимистичный сценарий. Гендиректор «Воронежтранссервиса» Иван Корнюшкин говорит, что при оптимистичном сценарии сохранится текущий доход перевозчиков.

Пессимистичный сценарий. При сокращении объемов строительства на 30% застройщики будут перевозить втрое меньше грузов от текущего уровня, в 3 раза меньше тратить на это денег от того, что есть сейчас. Таким образом, доходы транспортных компаний, основными клиентами которых являются строители, упадут почти в 3 раза.

Базовый сценарий. Компании потратят на транспорт почти в 2 раза меньше, чем сейчас. Доходы перевозчиков сократятся почти вдвое.

У строительных компаний есть запас прочности,
они успели заработать во время ажиотажного спроса на недвижимость. Поэтому у них нет острой необходимости резко урезать зарплаты или сокращать кадры.

Галина Колокольникова
Трансферт

Топливный рынок

Оптимистичный сценарий. Владелец топливной компании «Калина Ойл» Валерий Борисов считает, что при сохранении текущей ситуации на рынке недвижимости или незначительном росте топливный рынок резко в плюс не пойдет. По его мнению, сразу настолько больше строить не начнут, чтобы как-то ощутимо больше закупать топливо. «Для того же, чтобы больше тратить на бензин начали частные лица, нужно, чтобы выросла деловая активность в целом, — говорит он. — Но, как бы значима отрасль строительства ни была, даже при ее росте в ближайшем году общеэкономический спад вряд ли закончится». Валерий Борисов полагает, что при реализации любого из сценариев изменения цен на бензин не произойдет. Так как колебания спроса будут слишком незначительны для этого. Плюс главным фактором, влияющим на розничную цену, сегодня является оптовая.

Пессимистичный сценарий. В случае спада на рынке строительства, а также снижения уровня доходов сопутствующих сфер и воронежцев в целом Валерий Борисов предрекает топливному рынку спад на 10%. «Не больше, — поясняет он. — Так как, чтобы воронежцы начали массово отказываться от личных авто, должна произойти буквально катастрофа».

Базовый сценарий. Эксперт предполагает, что спрос останется неизменным. «Сейчас уже произошел незначительный спад в продажах топлива, но он сезонный: закончился активный период эксплуатации сельхозтехники. Поэтому говорить, что что-то изменилось или изменится из-за строительной отрасли, я бы не стал», — резюмирует он.

Дизайнерские услуги

Оптимистичный сценарий. «Работа с первичным жильем составляет 70% нашей деятельности, — рассказывает руководитель дизайн-студии Александр Иванюшин. — Поэтому при оптимистичном сценарии мы сохраним те объемы работ, которые есть сегодня. Роста не будет, так как из всех тех, кто купит квартиры, платежеспособными окажутся далеко не все».

Пессимистичный сценарий. Спрос упадет прежде всего на услуги дизайнеров в эконом- и среднем сегментах. Так как именно здесь наблюдается спад платежеспособности. При этом эти сегменты могут на какой-то период практически заглохнуть — заказы будут носить единичный характер. Те компании, у которых есть сложившаяся репутация, а штат небольшой, и они и до кризиса выполняли максимум 2-3 заказа в месяц, скорее всего, найдут своего клиента. А новички могут уйти с рынка.

Базовый сценарий. Александр Иванюшин говорит, что при сохранении темпов строительства на рынке дизайнерских услуг будет наблюдаться спад, так как в целом платежеспособность населения снизится. Она уже начала снижаться в этом году. Но при этом спад будет в пределах 25%.

В случае спада на рынке строительства, а также снижения уровня доходов сопутствующих сфер и воронежцев в целом спад на топливном рынке составит 10%, не больше.

Валерий Борисов
Калина Ойл

Наши личные сбережения

Оптимистичный сценарий. Финансовый консультант Евгений Меркулов считает, что реальное снижение доходов горожан в любом случае будет минимальным. «Сейчас демографическая яма, квалифицированных кадров не хватает, поэтому, чтобы удержать специалистов, даже в строительных компаниях не будут урезать зарплату, — рассуждает он. — Поэтому людям не придется тратить свои сбережения». О том же, что люди как-то увеличат свои накопления, по мнению эксперта, тоже говорить не стоит. Так как снижение в доходах все же есть и будет.

Пессимистичный сценарий. Сбережения начнут тратить, но только те, кто лишится работы. То есть не более 15% строителей — порядка 15 тыс. человек.

Базовый сценарий. Евгений Меркулов считает, что при незначительном сокращении реальных доходов населения те, кто раньше откладывал, продолжат это делать: не потому, что денег остается столько же, а потому, что уже выработана такая культура — сберегать 10% от зарплаты в месяц. Экономия будет возникать на прочих расходах.
Команда проекта
Идея — Виталий Ноздрачев
Продюсер — Артем Сокольников
Редактор — Наталья Андросова
Дизайн — Иван Гулевский
Фото — Константин Лопухов, Максим Кулик
Made on
Tilda