12 АВГУСТА 2019 года 12:00

Квартира с приданым

Бизнес на несчастье или жесткая справедливость? Как в Воронеже выкупают квартиры «с жильцами», задолжавшими по ипотеке
Елена Тюрина
«Когда я последний раз выкупал квартиру, хозяин которой задолжал банку за ипотеку, все начиналось весьма позитивно: привлекательная цена, свежий ремонт, вид из окон на парк. Хозяин заверил, что сам уже съехал», — вспоминает предприниматель Дмитрий. — Но дальше события развивались хуже, чем в самой слезливой мыльной опере. Уже после заключения сделки в квартире меня встретили экс-сожительница владельца и его 5-летний ребенок. Мальчик дергал меня за брючину и слезно просил: «Дядя, не выгоняй нас из дома, не отправляй жить на улицу». Думал, поседею, пока выпишу их из квартиры».
По просьбе спикеров фамилии профессиональных выкупщиков квартир «с жильцами» не указываются.

Как происходит выкуп долговых квартир?

Федеральные СМИ уже не раз писали о продаже квартир «с жильцами» — людьми, задолжавшими банкам за ипотеку. Как правило, в таких историях показывается одна, как бы более уязвимая сторона: экс-владельцы квартир, не справившиеся с долговой нагрузкой и оказавшиеся с семьей на улице. Мы же попробуем заглянуть по другую сторону занавеса. Помните, как в фильме «Мне бы в небо» главный герой работал профессиональным увольнителем? Руководители компаний с «недостаточно крепкими яйцами» приглашали его выполнить всю грязную работу: объявить проработавшим у них долгие годы сотрудникам, что те отправляются на улицу. Выселить человека из единственного жилья, пожалуй, психологически еще сложнее, чем сообщить, что он уволен.

С юридической точки зрения механизм достаточно прост (см. схему на полях): заемщик перестает выплачивать ипотеку или кредит, залогом по которому выступает квартира. Примерно в течение года банк пытается решить проблему мирным путем.

«Большинство банков могут предложить заемщику каникулы или уменьшить платеж, увеличив срок выплат, если человек будет идти на диалог, а не наращивать просрочку, скрываясь от сотрудников банка, — говорит эксперт в банковской сфере Александр Анисимов. — Банкам не нужна квартира заемщика, им важно, чтобы клиент платил вовремя. Но чаще недобросовестные заемщики отключают телефоны, увольняются с работы — полностью перестают выходить на связь».

В этом случае банк запускает процесс банкротства должника. Квартира переходит кредитору, который и выставляет ее на торги. На аукцион могут подать заявки все желающие, и тот, кто предложит большую сумму, забирает «улов» себе и оформляет его в собственность.

Когда документы, подтверждающие право собственности, на руках, начинается выписка бывших жильцов: в 99% случаев в кредитной «вторичке» кто-то прописан. Вариантов развития событий два: либо через суд, а это в среднем 2-4 заседания (6-12 месяцев тяжб), либо договариваться полюбовно.

«С точки зрения закона здесь также все достаточно просто, — констатирует гендиректор ЮК «ПравоЗащита» (специализируется на спорах в сфере недвижимости) Наталья Еремина. — Проблемы с выпиской прежних жильцов могут возникнуть только в том случае, если в квартире прописаны инвалиды или несовершеннолетние».

Выписав прежних жильцов, скупщик продает квартиру по рыночной цене. Как правило, на перепродаже одной квартиры в среднем может заработать 200-300 тыс. рублей. Казалось бы, все просто, но реальные истории воронежских выкупщиков оказываются гораздо сложнее.

С какими непредвиденными обстоятельствами сталкиваются скупщики?

Экономика перепродажи залоговой квартиры на примере 1-комнатной
История 1. Мыльная опера о несчастной любви и брошенном ребенке.

Дмитрию около 40, несколько лет он проработал в крупной строительной компании менеджером по продажам, а потом завел собственный бизнес — занялся продажей и установкой заборов. Перепродажа залоговых квартир стала дополнительным заработком: с прежней работы остались знакомые в банках, которые и стали рассказывать соблазнительные истории о том, как можно дешево купить квартиру на торгах. По крайней мере достаточно легким такой способ заработка казался до этой истории, с бывшей сожительницей экс-владельца квартиры и ее сыном.

«Хозяин, конечно, переживал, что лишается квартиры, но относился к происходящему с пониманием. Даже сам нам показывал свое жилье. Рассказывал, что работает дальнобойщиком, зарплату ему срезали и выдают с задержкой, вот он больше и не может тянуть ипотеку, — вспоминает Дмитрий. — В квартире были прописаны еще и сожительница с ребенком, но владелец-должник заверил, что они уже давно не живут вместе и те съехали к матери женщины, поэтому проблем не будет».

В итоге Дмитрий купил эту квартиру за 1,7 млн рублей вместо 2 млн рыночной цены, оформил ее на себя. Что было дальше, вы уже знаете.

«Через пару месяцев я прихожу в квартиру, и на пороге меня встречает женщина в бигуди с половником в руках, а рядом бегает маленький, но шустрый пацан, — рассказывает бизнесмен. — Ни у какой мамы они не живут — ездили к ней в деревню на месяц. И квартиру покидать не собираются».

Экс-сожительница стала рассказывать, что муж ее бросил и уехал к любовнице, ребенку он не помогает, ей идти некуда. Театрально плакала на кухне, где акустика получше, и вскидывала руки к небу. Дмитрий оказался чувствительным к женским слезам и сказал, что даст ей два месяца пожить здесь, пока она не найдет квартиру. Время шло, а женщина с ребенком не спешила уходить. Приходить к ней с угрозами или уговорами стало невыносимо для самого Дмитрия: плакал и просил не выгонять уже ребенок.

У предпринимателя у самого росла 6-летняя дочь.

«Этот ад длился несколько месяцев, — с содроганием вспоминает Дмитрий. — Я к этому дому подходить не хотел, но нужно было решать вопрос. В итоге мы с юристом обратились в суд. Терпение мое лопнуло, я жестко сказал женщине: либо она убирается из моей квартиры через 2 дня, либо я меняю замки, и она даже свои вещи забрать не сможет. Удивительно, но на следующий день их с сыном в квартире не было».

История 2. Сериал о должнике-плуте.

Перекупщик Олег — улыбчивый молодой мужчина, пришедший на интервью в шортах и футболке, — в этом бизнесе относительно недавно — всего год. За это время он купил с торгов 3 квартиры.

«С первой квартирой проблем не было: бывшие хозяева съехали сразу, я быстро выписал их по суду, — спокойно рассказывает Олег. — Зато хозяин второй упорно сопротивлялся выселению. Он убеждал меня, а потом и суд, что исправно платит по кредиту, претензии к нему необоснованные. Во время одного из заседаний даже принес какие-то бумаги, которые якобы подтверждали регулярность поступления денег на счет банка. А что делает в таких случаях суд? Ему нужно время, чтобы рассмотреть новые документы. В итоге судебный процесс растянулся почти на год. Но потом мужчину все равно выселили. По моим сведениям, он переехал куда-то за город, у него там был дом».

Бывшая хозяйка третьей квартиры оказалась более сговорчивой.

«Единственное, о чем она попросила, — не выгонять ее сразу и дать ей время найти новую квартиру. Сказала, что оплатит все коммунальные услуги, пока будет здесь жить. Я к таким просьбам отношусь с пониманием, поэтому даже не стал требовать деньги за аренду жилья. Да и зачем мне это? Я лучше сэкономлю нервы и деньги на судебных расходах при выписке», — рассказывает Олег.

По его словам, женщина дожила назначенный срок в квартире, а потом переехала. Хотя, как рассказывает предприниматель, он слышал от коллег о случаях, когда банкроты умудряются заработать на новых хозяевах. Они требуют 30-50 тыс. рублей за то, что выпишутся без лишней нервотрепки.

История 3. Мелодрама о родственниках-алкоголиках и чувствительном риэлторе.

Анна работает риэлтором более 10 лет. И покупка кредитных квартир — одна из составляющих ее бизнеса. Однако отделить бизнес от эмоций удается не всегда.

«У меня был случай, когда пришлось выселять молодую семью, — с грустью говорит риэлтор. — Пара купила квартиру в ипотеку, но у них начались проблемы с зарплатами, и они перестали платить по кредиту. Семья очень переживала, что им негде жить, а у меня сердце сжималось, что я отбираю квартиру у людей, хотя понимала, что все делаю по закону и их все равно выселят».

В процессе выселения к Анне приехала мать должницы. Невооруженным глазом было заметно, что у женщины есть проблемы с алкоголем. Мать умоляла не забирать квартиру, а риэлтор переживала, в каких условиях будут жить супруги, если им придется переехать к пьющей родственнице.

«В итоге я нашла им квартиру подешевле на левом берегу и помогла получить кредит в другом банке. И даже отдала те деньги, которые заработала на перепродаже их первой квартиры, за вычетом своих расходов. Эта сумма и стала первоначальным взносом», — признается женщина.
С какими еще трудностями сталкиваются перекупщики?
Трудность 1. Даже профессиональные скупщики готовы выселять не всех.

«Я видел лот с такой историей: женщина взяла в кредит 300 тысяч рублей у микрофинансовой организации под бешеные проценты, — рассказывает Олег». — И оказалась должна 2 миллиона рублей, вернуть их она не смогла, и у нее забрали залог — квартиру. Я участвовать в торгах не стал.

Трудность 2. Экс-жильцы могут не только давить на жалость, но и разнести квартиру.

Поговорившие с DF скупщики признаются, что, несмотря на не самые легкие с психологической точки зрения ситуации, им везло: коллеги рассказывали о жильцах, не только трепавших нервы, но и в отместку крушивших санузел, устраивавших потоп. Для нового владельца это значит, что придется вложить деньги в ремонт и дольше продавать квартиру.

«Владелец может потребовать от прошлых хозяев сделать ремонт или возместить материальный ущерб, — заявляет юрист Еремина. — Но ему придется доказать, что изначально квартира была в хорошем состоянии, а экс-жильцы ее испортили».

Трудность 3. Процесс переоформления квартиры может затянуться на неопределенный срок.

После выкупа квартиры у банка начинается работа с судебными приставами.

«С одной из квартир я снимал арест 2 месяца: начинал с одним приставом, но он уволился, его сменил другой, который сделал ошибку в документах, и арест не сняли», — рассказывает Олег.

Если выселение жильцов пойдет через суд, то, как мы уже видели на примере про жильца, доказывавшего, что он не должник, оно также может, растянуться на неопределенный срок.

Трудность 4. Крупная задолженность по ЖКХ от экс-жильцов.

По закону новый владелец имеет право не оплачивать долги за коммунальные услуги — они остаются за прежним владельцем. Нужно погасить лишь задолженность в Фонде капремонта. Но управляющие компании не всегда идут навстречу — ставят условие: или погашение задолженности, или никаких подтверждающих документов, необходимых для перепродажи квартиры, поясняет один из перекупщиков. Новый владелец может подать на УК в суд, но это опять потеря времени.

Трудность 5. На и так перегретом рынке квартиру с негативной историей сложно продать.

Дефицита на рынке жилья в Воронеже нет, говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. Поэтому перепродать квартиру оказывается не так быстро и просто. У Олега, например, все 3 квартиры еще не проданы. Если же каким-то образом покупатели узнают историю такой квартиры, то она и вовсе становится «проклятой», как известная квартира в «Мастере и Маргарите» Булгакова.

Дмитрий продавал одну из залоговых квартир больше года. Дважды покупатели, узнав, что в квартире жили должники, решали не заключать сделку без объяснения причин.

С падением доходов воронежцев, вероятно, число должников и выставляемых на торги квартир будет только расти. Будет увеличиваться и число желающих на них заработать. Но пока те, кто уже зашел в этот бизнес, признаются, что уже несколько раз подумали, стоила ли эта игра свеч.