09 АВГУСТА 2019 года 12:00

Американская мечта по-воронежски

Требования к коттеджным поселкам меняются.
Готовы ли девелоперы?
Людмила Шматова
владелец агентства Marketing Line
«Еще несколько лет назад в сезоны были очереди на покупку земли в коттеджных поселках, — вспоминает директор по продажам загородной недвижимости «КМгрупп» (поселки «Первозванный» и «Изумрудный») Иван Гончаров. — В 2010 году было построено 10 коттеджных поселков, а к 2014 году — уже 45. Сейчас их в Воронежской области 52. Строители поняли, что это легкий, комфортный бизнес — покупаешь 20 га за 5 миллионов, нарезаешь на участки по 10 соток и продаешь по 500 тысяч каждый. Зарабатываешь 10, 5 миллионов из них — прибыль. Но сегодня все сложнее: есть коттеджные поселки, где за сезон продается 1-2 участка. Требования покупателей серьезно меняются. А соответствовать им готовы не все».

Спрос на коттеджи снижается

Статистика застройки коттеджных поселков в Воронежской области
По словам Ивана Гончарова, у многих коттеджных поселков сегодня реально продано 20-30% участков. Если же 30% участков не только проданы, но и заселены — там построены дома, люди живут, то это считается весьма неплохим показателем даже для поселка с многолетней историей.

«Первозванный» существует с 2014 года, и на 60 га земли построено или находится в стадии строительства 200 домов. В районе 30% домов заселены, и в них постоянно проживают», — приводит пример эксперт.

Некоторые поселки сами дискредитировали себя в глазах покупателей. Сыграл свою роль как непрофессионализм девелоперов, так и объективные факторы.

Наиболее серьезно же по спросу ударило сокращение реальных доходов воронежцев. Если раньше некоторые семьи покупали землю за 2 млн рублей, чтобы в перспективе накопить и построить на ней дом за 5-10 млн рублей, то сегодня эта часть покупателей практически ушла с рынка.

Однако главным изменением на рынке стало не сокращение спроса (да, он снизился, но все же желающие жить за городом по-прежнему есть), а изменение требований потенциальных покупателей. Так, как рассказывает Иван Гончаров, если несколько лет назад сделка заключалась буквально за 2-5 дней, то сегодня растягивается на 2-3 месяца: покупатели приходят с длинными списками вопросов, консультируются у специалистов, изучают много информации.

Какие новые требования предъявляют покупатели домов?

Агентство Marketing Line специально для DF провело исследование, в ходе которого было опрошено 55 покупателей коттеджей методом телефонного интервью. 5 из них — те, кто купил коттедж несколько лет назад, 50 — находятся в процессе выбора в настоящее время. Доход каждой семьи — в среднем 150-200 тыс. рублей в месяц. По их ответам составлены основные требования, которые предъявляют покупатели при выборе коттеджа. На основе 3 глубинных интервью с экспертами рынка (директор по продажам «КМгрупп» Иван Гончаров, директор коттеджного поселка «Снегири» Валерий Маликов, руководитель центра риэлторского сервиса «Хоум Трейд» Светлана Чернавцева) они сопоставлены с теми требованиями, которые выдвигались 4-5 лет назад, чтобы увидеть картину в динамике.
Требование 1. Загородный дом должен подходить в качестве основного места проживания.
Загородный дом должен подходить в качестве основного места проживания
Такой ответ дают 90% респондентов. Хотя еще несколько лет назад, по словам игроков рынка, коттедж рассматривался скорее как дополнительная, летняя резиденция. Отсюда вытекает требование к расположению: покупатели готовы «пожертвовать» живописной природой ради более удобного расположения поселка, его близости к городу. Удаленность от города в 10-15 км уже рассматривается как некомфортная. Оптимальный вариант — 5 км.
Требование 2. Готовый дом предпочтительнее «голого» участка.
Готовый дом предпочтительнее «голого» участка
По словам руководителя центра риэлторского сервиса «Хоум Трейд» Светланы Чернавцевой, покупатели предпочитают взять ипотеку ради готового дома, чем покупать за уже имеющиеся накопления «голый» участок.
Требование 3. Обязательное наличие инженерных коммуникаций.
Если во время бума коттеджных поселков раскупались даже участки в «чистом поле», то сегодня среди обязательных условий, чтобы были подведены вода, газ, свет, желательно интернет.

«Также покупатели обращают пристальное внимание на транспортную доступность, качество автодорог. Если будет стоять выбор между поселком на начальном этапе строительства с туманными перспективами сдачи в эксплуатацию инженерных сетей, и поселком с уже готовой инфраструктурой, но незначительно дороже — выберут второй вариант», — делится наблюдениями директор коттеджного поселка «Снегири» Валерий Маликов.
Олеся Нартова
коммерческий директор «Авирон Девелопмент» (поселок «Лесково»)
Покупателей волнует далеко не только стоимость участка

Во-первых, вследствие расширения рынка загородной недвижимости покупатели стали гораздо более разборчивыми и осведомленными. Во-вторых, я стала замечать, насколько легко стало объяснить разницу между качеством жизни, которое может получить покупатель, приобретая дом в коттеджном поселке с развитой инфраструктурой, или отдельно стоящий дом где-то в местах хаотичной застройки. Все больше покупателей стали обращать внимание не только на базовые параметры, такие как стоимость домовладения или участка, качество строительства, выбор проектов и т. д. Будущих домовладельцев волнует, как они впишутся в новый для них загородный уклад жизни. Насколько комфортно им будет существовать в новом пространстве, на каком уровне выполнена инженерная инфраструктура, кто отвечает за бесперебойную работу коммунального хозяйства и осуществляет уход за местами общего пользования, где находятся ближайшие школы и детские центры, куда придется добираться ежедневно за необходимыми покупками, какие условия созданы для поддержания активного образа жизни, занятий спортом, прогулок. Лидеры спроса сейчас — однозначно уже построенные дома.
Требование 4. Сокращение площади земельного участка и самого дома.
Валерий Маликов рассказывает, что основная категория продаж — это участки земли площадью 10-15 соток и дома стоимостью 4-5 млн рублей. Переплачивать за лишние метры люди не готовы. Участки не планируют для огородных посадок, максимум садовые растения, площадки для отдыха.

Все больше покупателей склоняются к одноэтажной застройке с площадью дома в 150-180 «квадратов» на 6-8 сотках земли. Хотя еще несколько лет назад довольно распространены были большие дома — 300-400 м2.

Конечно, доля покупателей премиум-сегмента тоже остается. По данным Ивана Гончарова, она составляет около 3%. Они рассматривают дома в районе 30-40 млн рублей, но это отдельный рынок.
Требование 5. Безупречная история коттеджного поселка и девелопера.
«Свой бассейн или фитнес-зал на территории, статусные соседи, живописная природа — это уже маркетинг и дело вкуса. Такие факторы рассматривают, но не в первую очередь, — считает Светлана Чернавцева. — Зато покупатели проводят детальный анализ истории поселка. Люди просят предоставить полную информацию и задают целый перечень вопросов. Опыт управляющей компании? Какие нарекания и жалобы поступали от жителей? Сколько коттеджей в поселке уже продано? Если на территории поселка есть дома, в которые уже заселились жильцы, — это весомый фактор в пользу покупки коттеджа».

При опросе потенциальных покупателей коттеджей было выявлено 3 основных страха:
Инфраструктура поселка, архитектурный облик не будут реализованы так, как заявлено. «На бумаге и рекламных материалах все красиво, а по факту многое из обещанного не реализуется».
Коттеджный поселок окажется долгостроем. «Придется снимать жилье и при этом еще тянуть ипотеку».
Управляющая компания может оказаться неэффективной: не сможет обеспечить таких элементарных вещей, как вывоз мусора, бесперебойное электроснабжение, охрана и т. п.
Требование 6. Наличие магазинов, в идеале — детского сада и школы.
Покупатели жилья в коттеджных поселках, как правило, люди, у которых уже есть 1-2 ребенка детсадовского или школьного возраста. Если на территории самого поселка нет детского сада, то опять же на первое место выходит близость к городу — не более 5-10 км.
Примечательно, что качество постройки не входит в топ требований покупателей. При этом, общаясь с девелопером, многие покупатели спрашивают о применяемых материалах, технологии строительства. Но при выборе этот фактор отходит на второй план. Также приветствуются такие критерии, как:
Единый
архитектурный стиль
Дороги асфальтированы,
тротуары выложены
плиткой
Имеется цифровое
телевидение,
интернет, wi-fi
Детские игровые площадки, лавочки, веранды, освещение, гостевая автостоянка, фитнес-центр, место для
помывки машины
Круглосуточная
охрана при въезде
на территорию
Лесопарковая зона,
водоем, дорожки для велосипедов и роликов
Но они не являются определяющими.

Таким образом, застройщикам стоит обратить внимание не на красивые «фишечки», которые обещают рекламные проспекты, а на насущные вопросы, такие как качество дорог, коммуникаций и т. д. Сила маркетинга в сфере недвижимости, как и во многих других сферах, используется на 20%. О нем начинают вспоминать не на этапе строительства, а на этапе реализации объектов, что является роковой ошибкой для любого продукта.
Также девелоперам нужно быть готовыми к встрече с вдумчивым и хорошо информированным покупателем. Плохо продаются коттеджи в тех поселках, в которых отсутствуют концепция и соответствующая ей инфраструктура. И вопрос далеко не в цене, а в ценности того предложения, которое выводится на рынок.
Каким видят идеальный коттедж воронежцы?