10 августа 2018 года 08:30

Уперлись в потолок?

Себестоимость строительства квартир в Воронеже растет. Где предел цены, которую готов платить покупатель?
Людмила Утицких
управляющий директор агентства массовых коммуникаций и стратегического планирования V-Marketing
«Тот, кто скажет, что не планирует повышать цены на квартиры, соврет! — эмоционален гендиректор компании «Экспресс» Геннадий Мешков. — В ближайший год-полтора цена вырастет, по моим прогнозам, минимум на 25%». Издержки строителей растут, а со вступлением в силу запрета долевого строительства темпы роста увеличатся в разы. Строители не могут и дальше резать свою прибыль и держать цену. Готов ли больше платить покупатель? Агентство V-Marketing эксклюзивно для DF провело исследование, в котором выяснило, за какую предельную цену готовы покупать квартиры воронежцы.

Как изменится себестоимость?

Стоимость строительства жилья в Воронеже
За последние 2 года себестоимость квадратного метра уже выросла на 20%, рассказывает гендиректор компании «Электронжилсоцстрой» Юрий Гайдай. Очередной скачок произошел весной этого года, после нового повышения курсов доллара и евро. Спрос же после 2014 года упал почти вдвое. И предпосылок для его роста нет: предложение на рынке превышает спрос, а реальные доходы населения не растут. В итоге строители вынуждены удерживать цену, урезая свою прибыль. Так, например, за I квартал этого года цена за «квадрат» выросла на 1,4% — данные профильного портала «Мир квартир». А за 2017 год квартиры и вовсе подешевели на 1,3%. Но уже сейчас на строительный рынок начинает влиять ряд факторов, который приведет к новому повышению себестоимости. По прогнозам его участников, еще на 20-30%.

Какие факторы приведут к росту себестоимости?

Фактор 1, основной. Запрет привлечения средств дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут получать деньги за проданные квартиры только после передачи их жильцам. Если жилье приобретается на этапе строительства, то деньги должны храниться в банках, на эскроу-счетах, доступа к которым не имеют ни продавец, ни покупатель.

«Средства дольщиков в размере 30-60% от стоимости застройки будут заменены кредитными банковскими либо собственными средствами застройщика, только проценты по ним увеличат себестоимость квадратного метра примерно на 3-6%, — говорит председатель совета директоров ГК «Крайс» Наталья Казеннова. — Банкам же придется создать свою собственную структуру, дублирующую функции заказчика и технического надзора, чтобы контролировать ход строительства, расходование средств дольщиков. За счет чьих средств будет содержаться данная структура, остается вопросом, скорее всего, также ляжет на себестоимость строящихся квадратных метров».
Строители считают, что только новые правила работы с дольщиками повысят себестоимость строительства на 20% (подробнее см. схему).

Фактор 2. Строителям пришлось вложиться уже сейчас в то, чтобы успеть получить разрешения на строительство еще по старому закону о долевке. Вице-мэр Воронежа по градостроительству Виктор Владимиров рассказал, что за май и июнь поступило на рассмотрение такое количество заявлений на получение разрешений на строительство, как почти за весь прошлый год. Застройщики стремились получить максимум разрешений до вступления в силу изменений по долевке, чтобы успеть заключить договоры на продажу квартир с привлечением средств дольщиков по старым правилам. Однако, по мнению Владимирова, такой ажиотаж вызван в большей степени субъективными причинами, связанными с неясностью и неопределенностью в правилах привлечения дольщиков и не до конца проработанной нормативной базой в этой области. А это, в свою очередь, потребовало дополнительных вложений со стороны застройщиков — «ускорения» работы проектных институтов либо надбавки к зарплате своим сотрудникам, привлечения новых кадров, осуществляющих проектные работы внутри компании. Это плюс 1-2% к себестоимости «квадрата».

Фактор 3. Рост как требований самих покупателей к инфраструктуре жилкомплекса, так и нормативов по благоустройству. В условиях, когда предложение превышает спрос, даже застройщики эконом-сегмента стали уделять этому вопросу особое внимание. А если потребитель выбирает сегмент чуть выше, то в его требованиях уже не просто детская площадка, а огороженная, теннисные столы, более качественное оформление подъезда. Да, по отдельности это мелочи, но совокупно несколько дополнительных процентов в себестоимость закладывают.

Геннадий Мешков добавляет, что кроме возросших требований самих покупателей растут нормативы: «Например, есть норматив — 1 парковочное место на квартиру. В итоге у нас в жилкомплексе 700 подземных паркомест, а продано 200. Хорошо еще, если удается оставшиеся сдавать в аренду».

По словам Мешкова, если в центре города уходить на 3 этажа под землю для строительства паркингов, то строители натыкаются на такое количество коммуникаций, что их перенос в 2-3 раза превышает цену парковочных мест. Наталья Казеннова добавляет, что цена для потребителя паркоместа — от 300 тыс. рублей. Себестоимость же в зависимости от расположения жилкомплекса может доходить до 600 тыс.
Виталий Горбанев
гендиректор «ПГС проект»
Потребители за свои деньги станут более требовательны к качеству

Последние 6 месяцев наша проектная компания работает на пределе. То есть строители стремятся согласовать проекты, получить разрешения и начать строить еще по старым нормам и требованиям. Это поможет на какое-то время отсрочить и повышение цены. Я не думаю, что и после ее роста спрос крайне резко упадет. Он и так низкий. Да, какое-то время потребители будут выжидать, присматриваться к новым условиям. Но потом тем, кто нуждается в изменении жилищных условий, все равно придется покупать квартиры. Да, будут привлекать еще больше заемных средств. Самое же главное изменение, которое произойдет, — к выбору будут подходить более основательно. Плюс вряд ли будут покупать в инвестиционных целях, скорее для себя, когда есть необходимость. Будет работать простая логика: плачу больше, сам собираюсь там жить, хочу видеть условия лучше. Поэтому строителям всех сегментов придется обратить внимание на качество и думать, чем привлечь своего потребителя, в частности делать комплексную застройку с внутренней организацией, потому что будут покупать «комфортную среду».
Фактор 4. Повышение цен на стройматериалы и перевозки. «Подорожание бензина и щебня уже сказалось на себестоимости, что вынудило нас повысить цены на конечную продукцию. Практика прошлых лет показывает, что последует рост цен и на железнодорожные, и на автомобильные перевозки, поэтому дальнейшее удорожание продукции несложно предугадать», — рассуждает председатель совета директоров строительной компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев.

Юрий Гайдай уже в этом году прогнозирует рост стоимости стройматериалов на 10%. При этом в себестоимости «квадрата» стоимость стройматериалов занимает более 15%, а расходы на логистические услуги и работа техники — около 9% (подробнее см. здесь). Таким образом, себестоимость повысится на 1,5-3%.

Фактор 5. Дефицит свободной земли вынуждает компании расселять и застраивать участки с ветхим жильем, что обходится дороже. По мнению Натальи Казенновой, до 10%. Более подробно о проблемах, возникающих у застройщиков при расселении ветхих домов, читайте в материале «НеСносный вопрос».
На сколько строители повысят цену?
По прогнозам строителей, рост себестоимости будет растянут по времени и пик его может прийтись на середину 2019 года — время вступления в силу новых поправок в закон о долевке. Будут ли строители закладывать новые издержки в цену?

«Однозначно, — уверен Анатолий Шмыгалев. — Урезать расходы строителям больше некуда. По некоторым объектам мы уже поднимаем цену, но более серьезное подорожание мы должны увидеть в течение полугода. Каким оно будет, точно сказать не могу, но предполагаю, что в нашем сегменте — дополнительно не более 10-15%».

Застройщики из более высоких ценовых сегментов (средний и средний минус) прогнозируют и более высокий рост цены — на 25-30%.
Сколько готов платить потребитель?
Агентство V-Marketing провело опрос 182 воронежцев — потенциальных покупателей жилья в специализированных группах в соцсетях. Согласно ему, 50% воронежцев готовы платить за квадратный метр больше, чем сейчас (на конец первого квартала средняя цена 1 м2 в новостройке составляла 44,3 тыс. рублей — данные портала «Мир квартир»). Однако только 16% готовы покупать квартиры при цене метра выше той, которую называют застройщики после подорожания, — 57 тыс. рублей — 13% и 64 тыс. рублей — 3%. Близкую же цену к предполагаемой застройщиками цифре — чуть более 49 тыс. рублей — готовы платить всего 10% воронежцев.

При этом только 14,5% не будут использовать при покупке заемные средства — брать ипотечный или потребительский кредит.
Стоимость квадратного метра жилья подсчитана математически исходя из ответов на вопросы о желаемой площади для приобретения и готовности выплатить полную стоимость жилплощади. В качестве проверки платежеспособности были заданы дополнительные вопросы о возможности кредитования и наличия реальных денег.
Что произойдет со спросом?
Однако критичного для рынка обрушения спроса все же не произойдет, считает директор агентства недвижимости «Адвекс» Алексей Гунькин: «Результаты исследования вполне соотносятся с наблюдениями и прогнозами риэлторов. Цены действительно вырастут — от 10 до 30% — все зависит от конкретных жилкомплексов, их расположения, качества и прочего. А потребитель в своей основной массе пока не готов платить больше. Но при условии снижения ипотечной ставки повышение цены застройщиками будет не так критично для потребителей».
Сколько жителей Воронежа готовы покупать квартиры в ипотеку
Застройщики предполагают, что падение спроса будет минимальным при снижении ипотечной ставки уже до 6%. Так, на вопрос: «Если вы не найдете жилья, удовлетворяющего вашим условиям, или найдете жилье с лучшими характеристиками, готовы ли вы увеличить стоимость планируемого к покупке жилья за счет увеличения доли заемных средств?» — 50% от общего числа респондентов ответили положительно. А снижение ипотечной ставки как раз позволит привлечь больше заемных денег.

«Сейчас предложение превышает спрос, — продолжает Алексей Гунькин. — После же вступления в силу поправок в закон о долевке кто-то притормозит строительство, будет выжидать, распродавать уже построенные объекты. Совсем мелкие компании могут уйти с рынка. Поэтому предложение и спрос придут в равновесное положение».

Пока же у строителей и потребителей еще есть время подготовиться.