«Даже вмешательство власти не дает гарантии, что процесс расселения пройдет абсолютно гладко»

10 августа 2018 года 08:30
Виктор Владимиров: вице-мэр Воронежа по градостроительству
Вице-мэр Воронежа по градостроительству Виктор Владимиров
В материале «НеСносный вопрос» застройщики Воронежа обозначили свое видение, как решить проблему расселения ветхих домов. Насколько их ожидания совпадают с теми вариантами, которые планирует реализовать местная власть? Об этом редактор журнала De Facto Наталья Андросова побеседовала с вице-мэром по градостроительству Виктором Владимировым.

О неадекватных требованиях расселяемых жильцов

Андросова: По мнению застройщиков, одна из ключевых проблем при расселении ветхого жилья — завышенные требования собственников квартир. По закону жильцы обязаны выехать из аварийных домов в предлагаемые им квартиры, сопоставимые по количеству комнат и другим условиям. Но что касается ветхого жилья — таких обязательств у жильцов нет. И здесь уже они начинают диктовать свои условия застройщикам. Какие механизмы есть у власти, чтобы повлиять на эту ситуацию?

Владимиров: Вы правы, большинство домов, которые попали в программу по расселению ветхого жилья, построены до 70-х годов, но не признаны аварийными. В этом случае застройщику действительно с каждым собственником квартиры приходится договариваться индивидуально. И я думаю, что где-то 80% жильцов выдвигают вполне адекватные требования. Они сами устали жить в некомфортных условиях, хотят как можно быстрее получить новое жилье. Но действительно есть и те, кто за свою однокомнатную квартиру в ветхом доме требует 3-комнатную, новую машину и еще компенсацию деньгами, желательно такую, чтобы до конца жизни хватило. И такие жители очень тормозят весь процесс расселения. Даже если такой человек один в доме, то невозможно расселить весь дом. А его соседи, которые хотят выехать, становятся заложниками ситуации.

Андросова: Однако, по мнению застройщиков, у власти все же больше инструментов, чтобы повлиять на таких жильцов-экстремистов. Например, после того как застройщик зашел на участок, признать в ускоренном порядке ветхие дома аварийными. Наверняка часть ветхого жилфонда под это определение подпадает. Но, как считают строители, администрация якобы не спешит переводить постройки в категорию аварийных до захода инвесторов, так как тогда она будет обязана расселить их за свой счет.

Владимиров: Сама идея развития застроенных территорий — это расселение ветхих домов без привлечения бюджетных средств. Надо понимать ограниченность городского и областного бюджетов, поэтому единовременное признание массы домов аварийными вряд ли сможет решить проблему реального расселения. Кроме того, не все застройщики до конца понимают, что финансовая нагрузка на потенциального инвестора, планирующего зайти в программу расселения ветхого жилья, значительно возрастает, хотя бы даже в части обязательности представления банковской гарантии на такие аварийные дома. Поэтому к такому механизму надо прибегать выборочно и с достаточной степенью осторожности, с учетом фактического состояния каждого конкретного дома. Надо сказать, что вряд ли это будет панацеей, но и исключать такой вариант не стоит.
«Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж», утверждена решением гордумы от 14 июля 2010 года.
У нас есть яркий пример в районе Крымской — Пирогова. Застройщику осталось расселить одну квартиру. Но жилец выдвинул явно завышенные требования как по площади нового жилья, так и по его расположению. Процесс расселения растянулся на год.
Застройщик обратился в администрацию, дом признали аварийным: он попадает под все критерии. Теперь жилец обязан выехать оттуда в предоставляемое ему новое жилье. Однако собственник квартиры обратился в суд и пытается доказать, что дом не является аварийным. Поэтому мы готовы обследовать такие дома, признавать их аварийными. И по моему мнению, за вполне приемлемый срок — около полугода. Но надо понимать: это не дает 100% гарантии, что процесс расселения после этого пройдет абсолютно быстро и гладко.

Андросова: Второй вариант, который называют застройщики, — расселением жильцов занимается власть, при этом для застройщика повышается стоимость участка.

Владимиров: Да, мы рассматриваем вариант минимизации контактов строителей с жильцами, чтобы все вопросы по расселению с собственниками квартир решал муниципалитет, а застройщику не приходилось общаться с ними лично. Но это опять же будет касаться домов, которые признают аварийными, с остальными застройщик вынужден будет работать по взаимной договоренности.

О подводе коммуникаций

Андросова: По словам застройщиков, подвести коммуникации к уже застроенной территории обходится дороже, чем тянуть их в «чистое поле» — на новый участок. Может ли власть способствовать снижению этих издержек? Возможно, за счет софинансирования или других механизмов?

Владимиров: Да, мы рассматриваем возможности включения в инвестпрограммы прокладки сетей в этих районах. Например, сейчас активно рассматривается вопрос расселения домов на Ленинградской в рамках программы развития застроенных территорий. Работа предстоит масштабная, и ни один, даже самый крупный застройщик самостоятельно не сможет решить вопрос, например, с подведением к новым домам воды. В этом районе ее дефицит — объема, необходимого для развития, просто нет. Мы рассматриваем возможность строительства водоподъемной станции № 21 (ВПС-21). Стоимость проекта порядка 3 млрд рублей. В данный момент областные власти добиваются федерального софинансирования строительства этого объекта. То же самое и по другим ресурсам. В середине июня мы встречались с представителями МРСК, «Воронежгорэлектросети». Рассматривалась возможность подачи дополнительных мощностей на уже существующие подстанции, чтобы строителям не пришлось вкладываться в возведение новых. Конечно, каждому застройщику хочется, чтобы прямо на его участок кран вывели и трансформаторную подстанцию поставили. Но такое, увы, бывает не всегда. Город и область пытаются решить стратегические проблемы. Так, предполагается, что мощность ВПС-21 составит 36 тысяч кубометров воды в сутки, что позволит закрыть проблемы с водоснабжением всего левого берега, а не только территории вдоль Ленинградской.
О сроках согласования документации
Андросова: Один из застройщиков рассказал, что ждал 2,5 года, пока получил все необходимые для строительства документы. А это для строительных компаний критичный срок: они инвестируют свои средства в участок, в расселение жильцов, а потом не могут начать строить, пока не готовы все бумаги. Будет ли здесь ситуация меняться? Может быть, для тех, кто расселяет ветхие дома, возможно организовать какой-то льготный режим получения документов?

Владимиров: Сегодня в сроках согласования документов я не вижу особенной проблемы. Само разрешение на строительство выдается в течение 10 дней. Да, этому предшествует ряд других процедур. Например, разработка проекта планировки территории, проекта межевания, необходимо пройти публичные слушания. О публичных слушаниях граждане должны быть извещены за определенный срок. Это обязательные процедуры, через них нельзя перепрыгнуть. У нас одинаковый порядок согласования документов для всех застройщиков, это справедливо, этот порядок в большей степени устанавливается на федеральном уровне.
О плотности застройки и социальной инфраструктуре
Андросова: Еще один камень преткновения — плотность застройки. Застройщики считают, что на территориях с бывшим ветхим жильем она должна быть выше из-за того, что расходы на расселение также больше. Кроме того, по их мнению, строительство или реконструкция на этих территориях школ или детских садов — дополнительное обременение, некая повинность, которую им приходится нести.

Владимиров: Я еще ни разу не слышал о том, чтобы кто-то из застройщиков отказался от расселения ветхого жилья, потому что его не устроили бы нормативы по плотности застройки.
Что касается школ и детсадов, то мы понимаем, что если еще и решение этого вопроса передавать застройщику, то у нас вообще не будет желающих расселять ветхие кварталы.
Строительство социальных объектов — все-таки прерогатива органов местного самоуправления. Так, на Ленинградской планируется предусмотреть участок под школу на 1200 мест, а ее строительство будем планировать за счет бюджета, а не за счет застройщика. Этот участок мы выделим в отдельный и не будем включать его в аукционы на право развития.

В завершение хотелось бы заметить, что после реализации 185-ФЗ ряд территорий с ветхими домами, включенных в программу развития застроенных территорий, значительно повысили свой инвестиционный потенциал, и я уверен, что данная программа будет набирать обороты, все предпосылки для этого имеются.