10 августа 2018 года 08:30

НеСносный вопрос

Застройщики Воронежа недовольны условиями при расселении ветхих домов. Что может сделать власть?
Наталья Андросова
редактор журнала De Facto
«Когда мы начинаем расселять ветхие дома, жильцы смотрят на нас, как на денежный мешок, как на свой последний шанс получить квартиру на Красной площади! — эмоционален гендиректор «Аксиомы» Иван Кандыбин. — Мало того что они получают взамен своей квартиры с протекающим потолком комфортное новое жилье, так они хотят за наш счет расселить еще и своих бабушек и дедушек в отдельные квартиры. А если у кого-то водочная точка на первом этаже, как нередко бывает в таких криминогенных районах? Да они насмерть будут стоять или потребуют с застройщика фантастические суммы. Мы ликвидируем эти криминальные районы и позорные пятна ветхой застройки, при этом неся колоссальные затраты. Власти пора повернуться в нашу сторону и пересмотреть условия такой застройки».
Справка

Расселение ветхих кварталов в Воронеже происходит по двум схемам: за государственные средства из бюджетов разных уровней (если дом признан аварийным) либо за средства инвестора. По первой схеме работают, как правило, крупные застройщики с собственными производственными мощностями. Средние и небольшие компании считают ее нерентабельной: по их словам, цена, по которой власти готовы выкупать квартиры, слишком низкая при их издержках на строительство. В этом материале мы остановимся на тех проблемах, которые возникают у застройщиков, инвестирующих собственные средства.

Какие проблемы видят строители при расселении ветхих кварталов?

«Программа развития застроенных территорий была принята еще в 2010 году, но лет 6 она лежала вообще без движения, — возмущен Иван Кандыбин. — Сейчас об этом хотя бы заговорили, но каких-то улучшений я не вижу. Пока условия для инвесторов только ухудшаются».

Проблема 1. Жильцы старых домов пытаются «заработать» на застройщиках. Совладелец строительной группы «БиК» Дмитрий Большаков рассказывает, что из 200 расселенных ими квартир на 9 Января жильцы ни одной из них не получили даже равных по площади — только большего размера. Однако жильцы требовали дополнительных денежных компенсаций: «Мы предоставляем жилье по количеству комнат. То есть если была двушка 35 м2, то мы тоже даем двушку, но в новом доме это уже 60 «квадратов». И это квартиры с чистовой отделкой. Но жильцы продолжают торговаться. Доходит до того, что я лично общаюсь с каждым. И этот торг затягивается на год и более».

Проблема 2. Владельцев неприватизированных квартир по закону невозможно выселить. По словам Дмитрия Большакова, таких квартир 10-15%. И чтобы переселить их владельцев в новое жилье, нужно, чтобы они сначала оформили право собственности на старое. Приватизация в лучшем случае занимает 3-5 месяцев.

Проблема 3. Строителям приходится не только вкладываться в новые мощности, но и прокладывать коммуникации за много километров к площадке строительства. «Коммуникации такие же ветхие, как и сами дома, — рассказывает глава Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. — Их просто приходится перекладывать заново. Во многих случаях — тянуть за много километров от площадки возведения нового квартала. А это обходится гораздо дороже, чем подведение новых коммуникаций даже в чистое поле к новостройкам: в уже застроенных районах под землей множество труб и проводов, которые нужно либо обходить, либо переносить».

Дмитрий Большаков подсчитывает: только подключение к электроэнергии одного высотного дома обходится строителям в 30 млн рублей (при тарифе 15 тыс. рублей за 1 кВт).

Проблема 4. Необходимость строительства социальной инфраструктуры резко сокращает участок под возведение домов, а значит, и прибыль строителей. «Строить школы и детские сады в бывших ветхих районах глупо, — уверен Иван Кандыбин. — Нас как был один миллион населения, так и остается. Мы просто мигрируем из района в район. Но если мы в каждом дворе будем строить новую школу, чтобы ученик туда в тапочках ходил из дома, скоро часть из них будет пустовать. В большинстве старых районов уже существуют и школы, и детские сады. Да, возможно, какие-то из них нужно расширить, модернизировать. А до каких-то организовать перевозку детей на автобусе. Но занимать школой половину участка под застройку — это прямые убытки для инвестора».

По словам Большакова, рентабельность при освоении застроенных территорий в лучшем случае 5-7%, часто же эта работа якобы в ноль, ради загрузки мощностей и сотрудников.

Проблема 5. Длительный срок согласования необходимых для начала строительства документов. «Когда мы расселяли ветхий квартал на 9 Января, то все документы, необходимые для начала строительства, получили только спустя 2,5 года, — рассказывает глава «БиКа». — При этом мы уже начали предоставлять выселяемым жильцам новые квартиры — это обошлось примерно в 40 миллионов рублей. То есть мы вложили свои средства и ждали, когда же можно будет начать строить, заключать договоры на продажу и получать отдачу».
Ветхое жилье в Воронеже: последние новости

Что может сделать власть для их решения?

Расселением ветхого жилья, по данным самих застройщиков, в Воронеже занимаются 5 компаний. Жесткой конкуренции за каждую из площадок нет. Повысить интерес строителей к этой теме мог бы ряд действий местной власти. Какие требования выдвигают застройщики?

Требование 1. Муниципалитет должен взять выселение жильцов из ветхих домов на себя. «Пусть даже затраты на это будут заложены в аукционную цену участка, — считает Иван Кандыбин. — Это все равно выйдет застройщику дешевле, чем самому вести переговоры с жильцами».

Дмитрий Большаков считает, что существенно сократило бы пусть не финансовые, но хотя бы временные потери застройщика (от года сейчас до нескольких месяцев при реализации этого решения) оперативное признание домов ветхими, аварийными. «В этом случае жилец обязан из него выехать, — говорит строитель. — Сейчас же есть дома в ужасном состоянии, которые подлежат расселению. Но официального заключения, что дом аварийный, нет. И застройщик не имеет законных оснований переселить оттуда жильцов. Ему приходится их буквально упрашивать. Из аварийного же дома жилец выехать обязан».

Строительство же домов на месте частного сектора застройщики видят возможным исключительно в том случае, если вести переговоры с жильцами будет власть. «У нее все-таки больше рычагов, — рассуждает Кандыбин. — У нас же был случай, когда согласились 2 владельца частного дома продать этот участок, а третья отказалась. А если долевых собственников больше, чем 3, как в частном секторе нередко бывает? Тогда переговоры только по одному дому не закончатся никогда».

Требование 2. Предоставление льгот при подключении энергоресурсов. «Если бы власть взяла на себя подведение коммуникаций к площадке застройки, это уже существенно снизило бы нагрузку на строителей», — рассуждает Владимир Астанин.

По мнению Дмитрия Большакова, власть могла бы выступить посредником при переговорах с энергоснабжающими компаниями и повлиять и на снижение тарифов:«Хотя бы отбор мощностей должен стоить в 3 раза дешевле, то есть не 15 тысяч рублей за кВт, а 5. Ведь мы даем сетевым компаниям новых потребителей: на месте двухэтажного дома на 100 квартир строим высотку на 1000 квартир. Плюс в новом жилкомплексе появляется еще порядка 10 коммерческих помещений на первых этажах».

Тарифы на энергоресурсы, как правило, закладываются на федеральном уровне. Но застройщики уточняют, что местная власть могла бы способствовать попаданию строящихся на месте бывших ветхих кварталов жилкомплексов в инвестиционные программы монополий. Последнее как раз позволяет получать льготы при подключении.

Требование 3. Сокращение срока согласования документов. «Реальный срок согласования — полгода, — считает Большаков. — Если строители будут получать всю документацию в этот срок, то им не придется надолго отвлекать деньги на расселение из других проектов».

Требование 4. Возможность превышения действующих нормативов по плотности застройки. «Компания должна иметь возможность самостоятельно разрабатывать проект застройки под контролем власти, а не получать спущенный сверху проект, — считает глава Союза строителей. — И при этом требования к плотности, этажности застройки, наличию социнфраструктуры должны быть гибкими».

Уже сейчас, по словам строителей, власти готовы идти на некоторые льготы при освоении застроенных территорий: если в целом по городу действует коэффициент застройки 1,6-1,8 (то есть на 10 тыс. м2 можно построить 16-18 тыс. «квадратов» жилья), то для территорий с ветхой застройкой допускается коэффициент 3. То есть 30 тыс. «квадратов» на ту же площадку. По мнению застройщиков, такой норматив должен действовать для всех ветхих кварталов.
Почему льготы должны предоставляться именно при расселении ветхого жилья?
«Да, это может показаться странным, почему именно те компании, которые расселяют ветхие кварталы, должны получить некие льготные режимы, — рассуждает Иван Кандыбин. — Но кроме того, что это ниша, требующая масштабных инвестиций со стороны застройщиков, мы выполняем и социальную функцию. Вспомните, раньше даже писали в объявлениях при покупке или аренде жилья: «Газовую и 9 Января не предлагать!» А теперь там не только новое жилье, но и социальная обстановка улучшается».

А что думает по этому поводу власть? Читайте «Взгляд» вице-мэра по градостроительству Виктора Владимирова здесь.