16 апреля 2018 года 13:00

Черный «квадрат»

Застройщики Воронежа могут столкнуться с массовым «потребительским экстремизмом». Как подготовиться?
Наталья Андросова
редактор журнала De Facto
Меньше чем за год своей работы «Межрегиональный экспертно-оценочный сервис» выиграл 20 дел о взыскании денег с застройщиков. Самая крупная сумма компенсации составила 350 тыс. рублей за дефекты в новой квартире плюс 120 тыс. рублей штрафа по закону «О защите прав потребителей». Такие суммы взысканий для застройщиков критичны — это работа в минус, уверен председатель совета директоров строительной компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев. Как строителям противостоять новому явлению?

Застройщики уже скоро могут столкнуться с исками на сотни тысяч рублей

«Успейте заработать, пока не прошла исковая давность», «Сделайте ремонт за счет застройщика», «Гарантированно поможем вернуть до 500 000 рублей» — такими лозунгами пестрят листовки «Межрегионального экспертно-оценочного сервиса». Правда, около 500 тыс. рублей компании удалось взыскать в пользу своего клиента всего 1 раз. В среднем, как рассказывает ее директор Станислав Синельников, с застройщиков удается получить по 100-200 тыс. рублей.

«И это однозначно много, — уверен Анатолий Шмыгалев. — Одно такое взыскание — это продажа квартиры в минус».

Само по себе взыскание средств с застройщика за определенные дефекты в строительстве или отделке — не новость для Воронежа, считает руководитель общественной организации «Лига потребителей» Александра Тищенко. Однако сегодня явление выходит на новый уровень и грозит стать массовым. Если раньше подобными делами занимались не специализирующиеся конкретно на этой теме адвокаты, число судов у которых за год не превышало в лучшем случае 5, то сегодня это отдельные компании. Профессионалы в «заработке на застройщике»: так, сам Синельников и несколько его юристов до ухода в свободное плавание трудились в строительных организациях. То есть знают сферу изнутри. Всего таких компаний, если верить выдаче поисковых систем, в Воронеже около 5. Но у каждой из них дела поставлены на поток. Так, начав заниматься взысканием денег с застройщиков летом 2017 года, «Межрегиональный экспертно-оценочный сервис» уже закрыл 20 дел. Все, как утверждают в компании, с положительным результатом для клиента-потребителя. Еще 20 дел находятся в работе. И как считает Станислав Синельников, это лишь маленький процент от того, что можно сделать.

«Емкость нашего рынка — 98% всех квартир, сданных не более 5 лет назад (таков срок исковой давности). Заходи в любую — и какие-то недочеты обязательно найдешь, — утверждает Синельников. — Главное, чтобы в квартире не проводился масштабный ремонт, а также владелец обеспечил беспрепятственный доступ эксперта».

Пока компания пробует разные способы более активного продвижения на рынке: от контекстной рекламы до работы через агентов — частных отделочников, пропагандирующих услугу среди своих клиентов, или простых жильцов новостроек, рассказывающих о ней за вознаграждение своим соседям.
Как работают компании по взысканию денег с застройщиков
1
Предварительный
осмотр
В квартиру примерно за 3 тыс. рублей выезжает эксперт компании, который проводит осмотр и может приблизительно сказать, на какую сумму допущены недочеты и есть ли смысл проводить экспертизу. Как правило, самые распространенные дефекты – некачественно установленные окна или балконные конструкции, недочеты в отделке. Реже — более масштабные: кривизна стен, плесень и прочее.
2
Проведение
экспертизы
От «Межрегионального экспертно-оценочного сервиса» она стоит 18 тыс. рублей. Некоторые компании эти расходы перекладывают на застройщиков. «Если дом на гарантии, экспертизу проводят за счет застройщика. И это не снижает шансов на выигрыш в суде: эксперты должны быть независимыми», — считает Александра Тищенко. Впрочем, в «Межрегиональном экспертно-оценочном сервисе» настаивают, что именно от правильности экспертизы зависит результат — в остальном дела такой категории не составляют труда, считает Синельников. Почти 100% выигрышей в своих делах он объясняет как раз точностью экспертизы: якобы она проводится по тем же стандартам, что и та, которую проводят судебные эксперты уже в ходе рассмотрения дела.
3
Суд или досудебный спор с застройщиком
Здесь компания зарабатывает на комиссии — 15% от суммы взыскания.
«Уже сейчас в крупных компаниях есть черные списки дольщиков, которым стараются не продавать жилье, — рассказывает гендиректор ВМУ-2 Евгений Какунин. — Такие покупатели-профессионалы изначально знают, что пойдут в суд. Приобретают квартиры без отделки и начинают искать недочеты в стяжке, штукатурке или установке окон. А если способы на халяву заработать на застройщике станут доступны, так сказать, массовой аудитории, то это будет настоящий бум «потребительского экстремизма».

С тем, что последствия для застройщиков могут быть весьма негативные, согласен и Анатолий Шмыгалев: «У любой компании при большом желании можно найти недочеты в работе. И здесь все уже будет зависеть от корректности судебного решения. Ведь часто у нас исходят из того, что потребитель всегда прав. А все мы потребители, поэтому даже подсознательно судье легче встать на их сторону. Кроме того, отдельные виды работ выполняют подрядчики. И при больших масштабах жилья отследить каждую мелочь в их работе крайне сложно. А расплачиваться будет не подрядчик, а застройщик».

Насколько массовой будет волна взысканий?

Точка зрения 1. Уже в ближайшее время суды с потребителями грозят стать массовыми. «Правовая грамотность потребителей растет. Плюс за последние несколько лет объемы строительства также увеличились, увеличилось число покупок жилья именно в новостройках. Поэтому спрос на взыскание денег с застройщиков также однозначно вырастет», — считает Александра Тищенко.

Точка зрения 2. Новая услуга так и не станет массовой. А вот независимый юрист в сфере недвижимости Дмитрий Щербаков, несмотря на относительную доступность услуги (для сравнения: представительство интересов адвокатом в суде обходится от 5 до 9 тыс. рублей за одно заседание, а их может быть несколько, плюс судебная экспертиза — 33 тыс. рублей), не предрекает ей масштабного роста. «Во-первых, люди не верят, что получат результат, — считает он. — Во-вторых, выиграть дело — еще не значит получить деньги. Строительные работы, как правило, ведут подрядчики. Даже если застройщик известен, то, как правило, есть куча ИП и ООО, каждое из которых выполняет свой вид работ. ООО «Сантехника» устанавливает сантехнику, ООО «Электрика» проводит электричество. Получается, за каждый недочет вы будете взыскивать с каждой такой компании. Представляете, насколько это может растянуться? Не думаю, что есть много покупателей жилья, которые готовы бесконечно судиться, чтобы взыскать по копейке с каждой такой фирмы».

Сам Станислав Синельников полагает, что все эти препятствия вполне преодолимы. Гораздо тяжелее сломать менталитет воронежцев, которые, как он считает, готовы терпеть неудобства, но не идти лишний раз в суд. «Но как только потребители поймут, что это не так уж сложно, число подобных дел резко возрастет», — уверен он.
Могут ли застройщики подготовиться?
Впрочем, пока юридические компании «работают» с менталитетом потребителей, у застройщиков есть время подготовиться. Как признает Станислав Синельников, попытаться взыскать средства можно как раз с крупных застройщиков, так как у них идут типовые договоры на продажу квартир. Небольшие компании оказались более юридически «тонкими». Они включают в договор либо пункт, ограничивающий сумму возможных выплат, либо пункт об устранении недостатков (то есть ремонт за счет застройщика, без денежных компенсаций). В последнем случае юридическим компаниям будет просто невыгодно работать: из-за недоверия клиентов они все чаще соглашаются работать по постоплате, когда их вознаграждение выплачивается из суммы компенсации от застройщика.

Так один небольшой пункт в договоре может оградить застройщиков от многих неприятностей. Почти как в сказке: «казнить нельзя помиловать». Конечно, это не обозначает, что тогда юридические компании не изобретут новые способы заработка на строителях — вероятно, более изощренные. И строителям придется искать новые методы противостояния.