За каждый
28 марта 2018 года 14:00

Арендаторы против собственников. Когда цены прекратят рост?

метр
На фоне пустующих офисов и торговых площадей в Воронеже растут цены на аренду. Так, средняя цена на аренду офисов за год подскочила на 3%, помещений для торговли — почти на 2%, говорят данные профильного портала Domofond. Владелица салона «ОбраZ» Людмила Иванова возмущена таким положением вещей. Советник по аренде и инвестициям в недвижимость компании «Центрторг», бизнесмен Сергей Родькин считает рост цен вполне закономерным.

Первый раунд

Иванова (ее манеру излагать свою точку зрения точно можно охарактеризовать одной цитатой — «женщина сильна своей слабостью»): Продолжительное время я владела двумя салонами. Одно помещение было в собственности, одно арендовала. Прошлой осенью один салон пришлось закрыть. Потому что помимо высокой арендной платы стали всплывать другие проблемы. Когда сдается место, висит объявление с номером. Ты звонишь, тебе говорят определенную сумму за определенную площадь, но потом чаще всего выясняется, что данная сумма не конечная. У меня была такая ситуация — через три месяца после заключения договора выяснилось, что у нас не работает отопление. У владельца помещения полностью отсутствовало желание решать возникающие проблемы или хотя бы помочь решить их. «Разбирайтесь сами». Батареи менять можно лишь летом, пришлось отапливать разными электроприборами.

Ведущий (руководитель адвокатской конторы «Рывкин и партнеры» Станислав Рывкин) (рисует в воздухе растущую синусоиду): Что увеличило ваши расходы, верно?

Иванова (кивает): Именно так. Нужно было заключить договоры по коммунальному обслуживанию — например, с «Водоканалом». У нас не было горячей воды, мы сами проводили. Плюс парковки, кондиционеры — делайте все сами, а потом либо оставляйте, либо демонтаж.
Владелица салона «ОбраZ» Людмила Иванова
Владелица салона «ОбраZ» Людмила Иванова
Ведущий: Может, это частный случай?

Иванова: В моем кругу общения много арендаторов, постоянно поддерживаем связь, встречаемся, и такие проблемы возникают у многих. Кто-то переезжает с красной линии в торговые центры, кто-то ищет еще какие-то варианты…

Родькин (смеется): Вот-вот! Надо в торговые центры переезжать.

Иванова (категорично): Знаете, каждому бизнесу свое место. Не представляю там свой салон. Причем не факт, что в торговых центрах условия лучше.

Родькин (энергично): Когда вы берете помещение, неважно, для каких целей, вы же осматриваете его, правда? Прежде чем подписывать акт приема-передачи, проверьте крышу, канализацию, посмотрите свет. Проверьте договор. Если с чем-то не согласны, скажите. Всегда можно договориться!
Бизнесмен (рынок «Соборный», ресторан «Поляна»), советник по аренде и инвестициям в недвижимость компании «Центрторг» Сергей Родькин
Бизнесмен, советник по аренде и инвестициям в недвижимость компании «Центрторг» Сергей Родькин
Ведущий: Позвольте заступиться за даму. В практике у меня часто встречаются ситуации, когда человек действительно вносит изменения в договор и предлагает их принять, ему говорят: «Иди лесом. Либо в таком виде, либо никак».

Родькин: Как арендодателю, мне нужно сделать все возможное, чтобы со мной заключили договор. Но, с другой стороны, например, когда вы едете в гостиницу, вы смотрите отзывы о ней. Что там понравилось, что нет, что хорошо и что плохо. Так же и здесь. Можно почитать отзывы об объекте, торговом центре, управляющих.

Что же касается условий договора, то вам всегда дадут его прочитать, прежде чем его заключать. Если мне интересен арендатор, я скажу: «Я готов обсудить ваши условия, предлагайте». А что вы говорили про неприятные случаи с коммунальщиками… К сожалению, это явления нашей действительности. Но это частные случаи.

Иванова (смеется): Вы прямо ангел. А вот арендаторы...

Второй раунд

Родькин (решительно): Вы, предприниматели, порой, когда арендуете помещение, не оцениваете свои возможности и силы, не имеете подушки безопасности. Часто случается так, что индивидуальный предприниматель начинает что-то делать, а через месяц-два понимает, что не справляется. И начинает плакать: «Снизьте арендную плату, сделайте то и это». Мне, как арендодателю, приходится идти навстречу, но вместе с тем я начинаю подыскивать себе нового арендатора на это место. Мы все считаем деньги. У вас свой бизнес, у нас свой. За 15 лет работы никто никогда не принес больше арендной платы: «Мы так хорошо торговали в этом месяце, держите не рубль, а рубль двадцать». Зато как что-то случается: «Вы плохой, ничего не понимаете, посмотрите кассовые книги, мы в убытках».

Ведущий: Сергей хочет узнать, почему арендаторы очень часто не просчитывают всех рисков, связанных с ведением их бизнеса, и почему это должно быть проблемой арендодателя?
Людмила Иванова
Иванова (осторожно): По всем правилам нужно составлять бизнес-план. В нем много пунктов, где все просчитывается вплоть до посещаемости. Он стоит денег. Да, некоторые пытаются экономить, и я считаю, что зря. Это не тот случай, где экономия выгодна. Стоит он в среднем от 15 до 30 тысяч. Вот многие и влезают в кредиты, идут на риски, прогнозов не делают, конкурентов не рассматривают. Да, в этом случае это не проблема арендодателя.

Родькин: У нас в Воронеже есть московская сеть аптек. Руководитель этой сети — женщина. Она сама лично ходит в магазины несколько дней, недель, чтобы проверить поток людей. Сама считает, не верит на слово. И только потом арендует помещение. А у нас как думают? Я индивидуальный предприниматель, я бизнесмен, я не должен ничего такого делать, у меня есть заместители. А потом жалуются: «Людей нет, платить аренду нечем, снизьте цену». Цену-то я снижу, но станут ли люди от этого к вам больше идти? Прежде всего нужно думать, что вы сами сделали для того, чтобы к вам пришли, чтобы купили? Под лежачий камень вода не течет.
Сергей Родькин
Иванова (задумчиво): Вы, как арендодатель, подчеркнули, что ваша главная забота — это забота о покупателях. Здесь у нас с вами задачи схожи. Но готовы ли вы идти навстречу нам, арендаторам, если ситуация на рынке резко меняется? Или бизнес есть бизнес?

Родькин (восклицает): Всегда можно договориться! Когда мы открыли «Молодежный», то арендная ставка у нас была сопоставима с другими ведущими торговыми центрами. Но спустя полтора-два месяца мы снизили арендную плату на 20%. То есть мы понимаем, что проходимость в магазине не такая высокая, что мы не готовы сразу на смену арендаторов, что мы не готовы вообще на пустые площади. В то же время мы ищем других арендаторов и даем объявления, что приглашаем их. Мы наблюдаем ситуацию на рынке и смотрим, до каких пор арендную плату нужно снижать. На каких арендаторов идут покупатели и тем самым повышают общую посещаемость торгового центра. Арендаторы заняты привлечением покупателей, мы им в этом помогаем — устраиваем какие-либо праздники, акции. А как люди пойдут, выручка начнет расти и позволит вам платить арендную плату именно ту, которую вы должны платить. И вообще, я не сторонник простоя торговой площади. Она должна приносить деньги. И пусть я буду получать 80 копеек, но я буду их получать, чем спорить — или рубль двадцать, или ничего.

Третий раунд

Ведущий (обращаясь к Ивановой): Сергей сказал, что цены определяют рынок, и с этим сложно спорить. Вы говорите, что цена арендной платы растет, и хуже от этого не только арендаторам, но и самим арендодателям. Наша российская действительность такова, что один говорит: «Нужно получить реальную цену в настоящих условиях», второй думает: «Я вложил такую-то сумму, рядом сосед дешевле не сдает, почему это я должен ставить цену меньше? Не буду дешевле, и все». Ситуация — человек сдавал помещение банку за 300 рублей за квадратный метр. Банк съехал, человек за ту же цену продолжил сдавать, понес убытки и сдал потом за 180 за метр. Может, время само все расставит по местам? У арендаторов ведь выбор сейчас огромный, предложений много.

Иванова: Сейчас рынок недвижимости упал, и выгоднее выкупить помещение, стать собственником. Создать себе актив. Уж лучше влезть в кредит! Но опять же это не все могут себе позволить.

Родькин (перебивает): Но хочу заметить на утверждение, что время все расставит по местам, что все имеет свою цену. Есть «от» и «до». А бесплатный сыр сами знаете, где бывает. Еще немаловажный фактор — это то, как арендатор преподносит себя и свой бизнес.

Ведущий (обращаясь к Родькину): У специалистов по недвижимости есть такое понятие — price-to-rent ratio. Оно отражает соотношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды. Специалисты говорят, что когда этот показатель равен 10-15%, то выгодно покупать недвижимость, когда 15-20%, то скорее выгодно, а если он больше 25%, то это мыльный пузырь. Как мы знаем, мыльные пузыри имеют свойство лопаться. Не знаю, какой индекс в России сейчас, но в конце 2014 года он составлял 26%, то есть пузырь уже был. Современные тенденции мы уже озвучили — цена на недвижимость упала, арендные ставки — не очень. Выходит, долгосрочная перспектива для арендодателей не имеет смысла? Они обанкротятся. Может, арендаторы не так уж неправы, когда просят снизить цену?

Родькин (деловито): Спрос рождает предложение.

Ведущий (кивает и продолжает): Верно. Спрос у вас есть, но часть площадей пустует. Может, арендаторы сейчас из последних сил платят, а потом не смогут, закроются.

Родькин (пожимает плечами): Завтра или послезавтра пузырь все равно лопнет, что поделать. А насчет свободных площадей — они есть везде, только процентное соотношение разное. Но ставка арендной платы на сегодняшний день не ниже, чем была 2 года назад, и не выше, чем 2-3 года назад.

Ведущий: Так в этом и беда.

Родькин (философски): Это действительность. Я могу говорить лишь про свои объекты, я и сказал, что спрос рождает предложение, обсуждаются ставки. Например, ко мне приходят и предлагают цену. Я узнаю у арендаторов-конкурентов, какую цену они готовы платить. А там уже психология — посоветоваться, посмотреть.

Иванова: Думаю, со здравомыслящим арендодателем всегда можно договориться, особенно если действительно есть что обсуждать.

Родькин: Согласен. Но договариваться до бесконечности тоже нельзя, как вы понимаете. Всегда нужно исходить из реальной ситуации на рынке и трезво оценивать свои возможности.
Станислав Рывкин
The Voda Воронеж
Благодарим за предоставление площадки