8 ноября 2017 года 13:20

Уходит из-под ног

Что делать, если возникли проблемы
при аренде или покупке земли?
Управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус Иван Гусев
Управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван Гусев
Глава КФХ Николай Сидельников из Таловского района едва не лишился 3 земельных участков, на которых его хозяйство работало более 20 лет. Администрация района неожиданно отказалась продлевать договор аренды на длительный срок. И лишь спустя 3 года судебных баталий в этом году фермеру удалось не только вернуть себе возможность пользоваться землей, но и выкупить ее по льготной цене. Однако это скорее исключение, подтверждающее правило: чаще всего с землей в таких случаях приходится расстаться. Как этого не допустить?

Война за землю ужесточается

С момента введения в действие Земельного кодекса прошло почти 16 лет. Однако спорных ситуаций вокруг применения закона становится не меньше, а больше. В подтверждение приведем несколько кейсов.

Кейс 1. Рассмотрим подробнее историю Николая Сидельникова и мытарств его КФХ. Предприниматель арендовал 3 поля более 20 лет. «Когда я получил эти земельные участки, они были в очень плачевном состоянии, — рассказывает фермер. — Хотя поля и считались пашнями, они заросли кустарниками и небольшими деревьями. Пришлось своими силами их расчищать, разрабатывать почву. Много сил ушло на то, чтобы довести землю до такого состояния, когда она начнет приносить хороший урожай».

Но около 3 лет назад на когда-то бесперспективные участки обратили внимание местные власти. Сначала власти попросили за счет фермера поставить земельные участки на кадастровый учет якобы под предлогом надлежащего оформления для заключения договора аренды. Договор они вправду изъявили желание заключить, но только на 11 месяцев, а не на длительный срок, как предполагалось ранее. Николай Сидельников обратился в нашу консалтинговую группу, и мы выступили с иском в суде для признания права аренды. Суд признал за фермером право на аренду земли на 3 года. Однако введенный в заблуждение фермер на 1 из участков подписал договор на 11 месяцев аренды. И рисковал лишиться его после окончания этого срока.

Кейс 2. Бои за землю в Новоусманском районе рискуют разразиться не только в судах, но и в буквальном смысле. По крайней мере, о таком решительном настрое заявили фермеры: десятки гектаров плодородной земли, которые они обрабатывали более 10 лет, неожиданно оказались в аренде у других предпринимателей. Участки были переданы фермерам в пожизненное пользование еще в далекие 90-е. Новые арендаторы якобы заключили договоры аренды с местной администрацией и теперь претендуют на те же самые участки.
Споры о признании права
Судебные споры, в основном связанные с присуждением какого-либо права (аренды, собственности, выкупа и т. д.).
Об установлении границ (о границах земельных участков)
Основным «заказчиком» таких споров являются физические лица в отношении принадлежащих им земельных участков для индивидуального жилищного строительства и всего, что связано с ним. Именно там, где проживает больше одного лица, рано или поздно, если изначально не сделать все по закону, возникнет проблема, связанная с установлением границ земельных участков.
Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок
Применяется в случае самовольного занятия земельного участка лицом, не обладающим каким-либо правом на него.
Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления
Оспаривать можно не только действия, но и бездействие различных органов, наделенных властью в сфере земельных правоотношений. Данный способ защиты будет являться наиболее правильным в ситуации, когда происходит передача земли, находящейся в аренде или собственности, другому лицу в аренду или собственность.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд
В нашем регионе в последнее время данная процедура не редкость. В основном это связано со строительством трассы М4 и изъятием в большинстве своем земель сельскохозяйственного назначения.
О принуждении к заключению договора аренды (купли-продажи)
Это косвенные споры, связанные с исполнением обязанностей, установленных в первом виде земельных споров (о признании права).
Споры об оспаривании кадастровой стоимости
Непосредственно влияют на размер земельного налога, арендной платы или выкупной цены. Однако данные споры хоть и связаны с непосредственным использованием земельных участков, но больше относятся к спорам в сфере налогов.
Кейс 3. В Рамонском районе также идет активный передел земли. Но там схлестнулись интересы уже не только фермеров, но и строителей. Подробно DF освещал эту тему в апреле этого года в материале «Зарылись в землю».

С чем сталкиваются арендаторы и владельцы земли

Основных проблем, которые могут повлечь достаточно серьезные последствия, вплоть до потери участков, несколько.

Границы участка не установлены в электронных координатах. Правообладатель искренне считает, что имеющийся у него на руках документ является подтверждением его права, но этого недостаточно. Электронные координаты вашего земельного участка должны быть нанесены на публичную кадастровую карту. Проверить это можно, введя кадастровый номер вашего участка в поле с лупой.
Публичная кадастровая карта как найти участок
Земельный участок не поставлен на кадастровый учет. Такое тоже бывает. В основном в случае, когда документы на участок были выданы до вступления в силу закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», то есть до 1998 года. Документы и на настоящий момент действительны, но вкупе с первым пунктом непостановка на кадастровый учет создает огромную проблему.

Неоформление прав на земельный участок в Росреестре. Эта проблема возникает в основном из-за наличия первых двух и невозможности оформления из-за этого перехода права в случае продажи, переуступки или наследства.

Отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки. Такая ситуация также возможна, если договор, например, об аренде или передаче участка, подписанный более 20 лет назад, утерян.
Как можно защитить свои права
Пожалуй, здесь была бы уместна затертая фраза «Все, что не убивает нас, делает нас сильнее». Потому что именно так произошло с Николаем Сидельниковым: он смог не только отстоять свои права, но и извлечь для себя определенную выгоду. Ситуация осложнялась тем, что участок, по которому фермер подписал договор аренды на 11 месяцев, не был поставлен на кадастровый учет. Таким образом, было в целом сложно доказать факт пользования им все предыдущие 20 лет. Удалось это сделать только по косвенным документам, подтверждавшим использование земли. Сидельников обратился с заявлением на выкуп, на которое получил отказ. Данный отказ мы оспорили в суде как действие/бездействие муниципального образования. Отказ о выкупе земельного участка признан незаконным, за фермером было признано право на выкуп земли по льготной ставке. Далее была оспорена кадастровая стоимость всех земельных участков с целью экономии денежных средств при их выкупе. Заключительным спором снова стал спор о заключении договора, но в этот раз не аренды, а выкупа по льготной ставке со сниженной кадастровой стоимостью. Но теперь в наличии имелись все необходимые документы, и дело было выиграно.

Но, повторюсь, в целом этот процесс растянулся на 3 года. Как можно подстраховать себя, чтобы ситуация не дошла до суда (а в случае, если все-таки дойдет, решилась в вашу пользу)?

Рекомендация 1. Привести все документы по владению землей в надлежащий вид. О том, какие проблемы с документами наиболее часто возникают, я писал в разделе «С чем сталкиваются арендаторы и владельцы земли». Чтобы разобраться в документах, лучше всего обратиться к специалисту Росреестра или специализированному юристу по земельному праву.
Подзаконные акты в земельном законодательстве меняются несколько раз в год

Если само земельное законодательство достаточно консервативно, то различные подзаконные акты на местном уровне могут меняться несколько раз в год. И поэтому предпринимателю, особенно если речь идет о малом бизнесе, где не всегда есть штатные юристы, сложно самому вникнуть во все нюансы. Отсюда и такое количество земельных споров. При продаже земли, например, под коммерческий объект требуется отнюдь не большой пакет документов. Особенно если они заранее оформлены должным образом. Впрочем, если с документами что-то не так, то сделка все равно может состояться, но потом свое право на землю придется доказывать уже покупателю. Именно он наиболее уязвимая сторона.
Нина Уколова
Нина Уколова
директор по развитию агентства недвижимости «Цитадель»
Рекомендация 2. При приобретении земельного участка (заключении договора аренды) проверять соответствие внесенных в ЕГРН данных с их фактической привязкой к земле. Для этого на стадии подготовки документов к сделке нелишним будет вызов кадастрового инженера, который сможет соотнести границы участка в натуре с теми, что стоят в документах.

Рекомендация 3. Перед сделкой закажите выписку об основных характеристиках объекта недвижимости из ЕГРН. В ней указана вся информация об объекте недвижимости. Информация о собственнике, арендаторе, ограничениях и обременениях земельного участка. Чем свежей она будет, тем лучше для вас.

Рекомендация 4. Попросите передать вам правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел когда-то право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор выкупа, постановление о предоставлении участка безвозмездно и т. д.

К сожалению, земельные споры нельзя отнести к разряду легких. Поэтому лучше подстелить соломку заранее. Земля — вечный актив, за который будет идти вечная борьба.