2 ноября 2017 года 09:00

Вице-мэр по градостроительству Артур Кулешов: «Воронежу необходимо не менее 4 миллионов квадратных метров жилья»

13 сентября Артур Кулешов официально получил статус вице-мэра Воронежа по градостроительству. Почти 2 месяца — слишком короткий срок, чтобы подводить какие-либо итоги. Однако достаточный для того, чтобы обозначить наиболее остро стоящие вопросы и направления для их решения. О них — от лица самого вице-мэра.

«В этом году Воронеж может показать более сильный спад темпов строительства, чем его соседи»

— Все предыдущие годы мы росли по объемам ввода жилья в эксплуатацию. И цифра прошлого года — 1 миллион 680 тысяч квадратных метров по области и 1 миллион 40 тысяч из них по Воронежу — это рекорд, который в ближайшие несколько лет не будет побит. Наблюдаемое сегодня снижение показателей в жилищном строительстве вызвано объективными причинами. И рядом факторов, таких, например, как ужесточение правил ведения бизнеса для строителей. Изменение законодательства происходит на фоне не самой благоприятной экономической ситуации.
Если раньше покупка квартиры рассматривалась, в том числе, как способ вложения средств, то сегодня инвестиционная составляющая практически полностью ушла.
Также значительно снизилась покупательская способность населения. При этом потребность в улучшении жилищных условий остается высокой. По самым скромным подсчетам, для ее покрытия необходимо сегодня не менее 4 миллионов квадратных метров. Но эта та социальная группа людей, которая не может самостоятельно приобрести жилье.

Надо отдать должное банкам: снижение ставки по ипотеке сегодня — это тот фактор, который не позволяет рынку обвалиться до критической отметки. Но этой меры недостаточно. Тенденция спада наблюдается по всей стране. И, в отличие от большинства городов, Воронеж в 2016-м еще демонстрировал рост. Но именно поэтому по итогам текущего года снижение объемов ввода жилья может быть более заметным, чем у других субъектов: их показатели будут считаться уже от меньшей цифры, а наши — от рекордной отметки. Хочу добавить, что правительством области поставлена задача — не допустить критического падения показателей. И мы над этим работаем.

«Льготной ипотеки не хватит на всех желающих»

— Продолжая тему ипотеки: сегодня уже существуют предложения со ставкой 9% годовых. Средняя по рынку — 11%. Но я напомню, что во всех цивилизованных странах она ниже 6%. Поэтому радоваться достигнутым результатам рано, хотя и есть позитивная динамика на фоне того, что было раньше. Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области позволяет снизить ставку как раз до 6-7%. Но, к сожалению, средств, которыми оно располагает, не хватает на всех желающих. Причина в ограниченности бюджетных ассигнований, выделяемых на эти цели.
«Рассчитываем на 1 миллиард рублей федеральных средств на социальные объекты»
— В свое время я переехал с улицы Ломоносова, которая мне очень нравилась своими зелеными зонами, в другой район из-за отсутствия школы и детского сада: детей каждое утро приходилось возить за квартал. Поэтому я на своем опыте понимаю, как важно, чтобы застройщиками создавалась вся инфраструктура одновременно со строительством жилого комплекса. Сегодня эту схему удается реализовывать, в том числе благодаря Федеральной целевой программе «Жилище». На уровне Воронежской области реализацию этой программы курирует областной департамент строительной политики. Эффективная работа департамента позволила привлечь в этом году почти 1 миллиард рублей федеральных субсидий. За счет них реализуются проекты комплексного освоения территории на улицах Шишкова — Московский проспект, Острогожская и Ильюшина. Социальные объекты там возводятся за счет 3 источников финансирования: федеральный бюджет — как раз ФЦП «Жилище», областной и городской. Благодаря федеральным субсидиям нагрузку на местные бюджеты удалось существенно снизить. В Шилово построили детский сад, ведутся работы по школе и поликлинике. В ближайшем будущем, чтобы закрыть потребность, там нужно будет возвести еще один детский сад. А после строительства спортивного и культурного объектов микрорайон будет полностью обеспечен своей социальной инфраструктурой. И это уже не абстрактные слова, мы действительно совместно с областными коллегами движемся в этом направлении. На Ильюшина уже построен детский сад, стартует строительство школы. Хотя застройка микрорайона, по сути, только начинается. На Шишкова также построен детский сад, школу застройщик сдаст в этом году.
Примечательно, что программа стимулирует застройщиков строить больше. Потому что средства на социальные объекты выделяются только при условии возведения определенного объема квадратных метров жилья.
Плюс не растет цена квартир. При любой другой схеме, даже если социальный объект выкупался муниципалитетом, застройщику приходилось закладывать затраты на его возведение в себестоимость: он брал кредит или выдергивал деньги из оборота. А при сегодняшней ситуации, когда жилье строится, но продается плохо, такая схема была бы особенно неудобной для компаний.

Рассчитываем, что в следующем году мы получим не меньше поступлений в рамках этой федеральной программы.
«Решение вопроса расселения ветхого жилья вижу только с участием федеральных субсидий»
— Расселение ветхого жилья сегодня — однозначно один из самых сложных вопросов. Недопустимо, чтобы воронежцы продолжали жить в бараках послевоенной постройки. Это портит как лицо города, так и создает нецивилизованные условия для конкретных людей. Идеальной моделью решения этого вопроса было бы также привлечение всех трех источников финансирования: федерального, областного и городского бюджетов, плюс средства инвесторов. Иначе нагрузка, ложащаяся на плечи муниципалитета, оказывается непосильной в сегодняшних экономических условиях.
Эффективно развивать застроенные территории только за счет средств инвестора-застройщика также экономически сложно, так как он вынужден сначала расселить дома за свой счет или предоставить квартиры из имеющегося у него жилфонда, снести дома, переложить коммуникации, которые обветшали или не имеют необходимой мощности для обслуживания новых объемов.
Кроме того, на этой территории он должен выделить землю под социальные объекты. Если, например, под детский сад земельный участок составляет около 1 гектара, то под школу — более 3 гектаров. А если у него всего 6 гектаров? Какую выгоду получит застройщик из этого проекта? В итоге инвесторы либо вообще не заходят в районы ветхой застройки, либо стараются получить для себя какие-то индивидуальные условия, чтобы покрыть затраты. Чтобы соотнести интересы власти, бизнеса и жителей, пока приходится решать такие вопросы в ручном режиме.

Еще одним толчком для развития ветхих кварталов может стать строительство метро, либо его аналога — монорельса, который сегодня также активно рассматривается. Места организации остановочных станций будут привлекательными точками для развития инфраструктуры.
«До сих пор встречается не только архитектурный бандитизм, но и архитектурный беспредел»
— Для нас сегодня актуальной является борьба не только с «архитектурным бандитизмом», о которой так много говорится, но и решение повседневных проблем граждан. Так, от жителей одного из домов на Московском проспекте поступали постоянные жалобы на перебои с работой канализации. Выяснилось, что застройщик проложил сети с контр уклоном. Несмотря на его сопротивление, нашли способ обязать исправить ошибку. Что касается «архитектурного бандитизма», есть абсолютно не укладывающиеся ни в какую логику случаи.
Например, по участку на улице Генерала Лизюкова застройщик четвертый год судится с муниципалитетом из-за отказа в выдаче разрешения на строительство. Отказал еще Владимир Астанин, и, на мой взгляд, очень правильно отказал. Там не просто бандитизм, там архитектурный беспредел!
Хотят высотку в 25 этажей на 408 квартир построить в сквере и, по сути, во дворе другого дома. О парковках и прилегающей территории речи просто не идет. Где станут автомобили жителей? Перекроют Лизюкова? И суд принимает сторону застройщика, мотивируя решение законом о защите прав предпринимателей. Однако администрацию города тем самым понуждают нарушить градостроительный кодекс. Я не понимаю таких строителей: им же самим жить в этом городе. Мы видим своей задачей, в первую очередь, не бороться с уже построенным, а как раз не допустить строительства объектов, которые в будущем создадут проблемные ситуации.