11 августа 2017 года 9:00
спецпроект ко дню строителя

Снизить пафос

Беспрецедентное падение цен на элитную недвижимость в Воронеже. Что удастся продать?
Наталья Андросова
Заместитель главного редактора De Facto Наталья Андросова
По словам председателя совета директоров ГК «Крайс» Натальи Казенновой, скидки в 15% на рынке жилья средний плюс и выше уже стали нормой. По словам застройщика, все чаще можно увидеть распродажу объектов с падением на 20%. Другие участники рынка отмечают, что в отдельных случаях продавцы готовы сбросить треть цены. Как это отразится на игроках рынка и их контрагентах?

Что происходит на рынке элитной недвижимости

Квартиры

«В среднем по рынку цены на элитное или, я бы сказала, дорогостоящее жилье, так как к элитным все воронежские объекты можно отнести лишь с натяжкой, упали на 15%, — говорит директор по развитию агентства недвижимости «Цитадель» Нина Уколова. — Но все зависит от того, насколько быстро застройщик готов продать квартиру. Покупатели из премиального сегмента стали тщательнее подходить к выбору, они могут осматривать объект, прицениваться и думать 4 месяца и более. У нас есть в продаже квартиры и по 100 тысяч за «квадрат» в черновой отделке. И покупатели их рассматривают, хотя и не спешат покупать. Те, кто готов растянуть реализацию на неопределенный срок, могут позволить себе держать цены. Если есть потребность продать быстро, то снижение достигает и 30%. Скидка в 15% официально озвучивается в рекламе. Мы понимаем, что реальная сумма сделки, как правило, оказывается значительно ниже».

Наталья Казеннова добавляет, что растет срок реализации каждого объекта. Квартира может зависнуть и на 2 года, и дольше. По информации руководителя компании «СМУ-95» Юрия Камзолова, в ЖК «Солнечный Олимп», сданном в 2015 году, не продана еще и половина квартир.

Загородная недвижимость

«Рынок встал, — говорит руководитель проектов коттеджного поселка «Колизей» и курортной деревни Holiday Николай Федоров. — Стоимость только земли для элитной недвижимости начинается от 300 тыс. рублей за сотку. Если рядом есть река — 500 тыс. рублей (на сайте Holiday указаны цены 600-800 тыс. рублей за сотку. — Прим. ред.). Но те, кто строит, например, за кредитные деньги и не может ждать, начинают сильно демпинговать. У них 20% скидки — это минимум».

Президент Гильдии риэлторов Черноземья Наталия Колесникова отмечает, что авторские, индивидуальные проекты продолжают держать планку по цене. А наиболее проседают типовые.

Что ситуация значит для участников рынка

Для строителей

Мнение 1. Скидки уже сейчас вынуждают застройщиков работать в ноль. По словам Натальи Казенновой, скидки даже в 20% для строителей уже критичны. Это практически работа в ноль. По ее словам, себестоимость строительства элитного жилья (или близкого к нему) колеблется от 49 до 56 тыс. рублей за квадратный метр. А продажи начинаются от 70 тыс. А если объект простаивает несколько лет, то строителю за свой счет приходится платить налоги за него, содержать территорию и так далее. Таким образом, даже в ноль удается работать с трудом. Поэтому возведение дорогостоящих объектов уже сейчас сведено к минимуму.

Мнение 2. Стоимость объектов сильно завышена, и у строителей есть значительный запас прочности. Юрий Камзолов, напротив, считает, что у строителей еще остался приличный запас прочности. По его данным, в сегменте средний плюс себестоимость квадратного метра с отделкой начинается от 38 тыс. рублей и доходит до 45. Те же квартиры, которые выходят на рынок с ценой 120 тыс. рублей за м2, строятся за 50-60 тыс. рублей за «квадрат». «Средняя рыночная стоимость сильно завышена, — уверен строитель. — В том числе поэтому квартиры так плохо продаются».

Для производителей и продавцов строительных и отделочных материалов

По словам гендиректора ГК «ПРОТЭК» Льва Полянского, продавцы строительных материалов несущественно почувствовали изменения на рынке: снижение составляет около 5%. Он считает, что, как правило, у большинства продающих стройматериалы компаний премиальный сегмент занимал традиционно небольшой процент. Кроме того, сами застройщики далеко не всегда используют в премиуме какие-то особенные именно строительные материалы, скорее более принципиально отличается отделка.

Компаниям, реализующим отделочные материалы для премиум-сегмента, повезло меньше. Так, директор салона декоративных покрытий для стен Antica Signoria Николай Решентников говорит о падении спроса на 20%. При этом часть игроков начала уходить с рынка: «Мне трудно назвать какое-то конкретное число закрывшихся магазинов, но мы находимся на строительной линии, и я постоянно вижу, как кто-то из соседей закрывается».
Будет ли тенденция меняться
Наталья Казеннова прогнозирует дальнейшее снижение цен на квартиры еще в пределах 5%. Те, кто надеется продать по той же цене, что и 2 года назад, просто не смогут это сделать, добавляет Нина Уколова. Таким образом, сбрасывать цену начнут те, кто еще этого не сделал. В загородной недвижимости, по мнению Николая Федорова, на дополнительные скидки могут пойти лишь те застройщики, кому нужно срочно расплатиться с кредитами. Остальные предпочтут придерживать объекты до улучшения ситуации (по прогнозам строителей, оно может произойти через 2-3 года). Тем более что, по словам Наталии Колесниковой, спрос на элитную недвижимость все больше смещается в сторону загородного жилья. А вот строить новые объекты в ближайшие пару лет вряд ли активно будут, пока покупатели не разберут то, что есть на рынке сейчас.