12 апреля 2017 года 13:05

Зарылись в землю

Борьба за участки под строительство в Рамонском районе Воронежской области: кто кого
наталья андросова
Заместитель главного редактора De Facto Наталья Андросова
В одном из самых инвестиционно привлекательных районов Воронежской области — Рамонском — разворачиваются настоящие судебные войны за десятки земельных участков. Например, в портфеле адвокатской конторы «Захарова & Лермонтова» 80% споров по земле — это разбирательства в Рамонском районе. За что схлестнулись несколько групп инвесторов и частные лица? DF анализирует цену и механизмы борьбы.

Кто участвует в конфликте

Рассмотрим несколько наиболее знаковых кейсов передела земель в Рамонском районе.

Кейс 1. Бизнесмен Поминов (или те, кого он представляет) против строительных компаний и частных лиц.

Сразу в нескольких инстанциях — от Рамонского райсуда до областного — рассматривается ряд дел, истцом в которых выступает бизнесмен Александр Поминов.

Так, это противостояние с группой РИСК. Как рассказал гендиректор «Рамонской инвестиционно-строительной компании» Александр Мельник, спор идет о 25,6 га земли на хуторе Ветряк (рыночная стоимость — около 400 млн рублей) между их компанией, 21 частным лицом и Поминовым. 18,6 га из указанной площади с 2011 года принадлежит РИСК, утверждают в компании. Она запланировала к 2022 году построить на участке жилкомплекс за 2,4 млрд рублей, рассчитанный на 2,5 тыс. человек. По словам Мельника, в инфраструктуру уже вложено 76 млн, а ряд площадок распродан. Поминов в свою очередь утверждает, что имеет права на земли сельхозназначения, которые ранее принадлежали колхозу «Путь к коммунизму» и перешли к нему в результате приватизации. В июле прошлого года он подал иск в Рамонский районный суд, в котором оспаривал права собственности РИСК и 21 частного лица, которые владеют землями населенных пунктов (относятся к этой категории с 2004 года). На спорные участки наложили арест, стройка РИСК остановилась. Однако, уже в конце 2016 года судья Виталий Зубов отклонил иск Александра Поминова. Последний обжаловал решение в областном суде. Правда, безуспешно: 28 марта облсуд оставил в силе решение Рамонского районного суда.

Второй «фронт» Поминова — это спор с группой частных лиц. В Рамонском райсуде рассматривается иск Поминова по признанию права собственности еще на 10 участков (общая площадь 16,4 га). Они ранее находились в собственности физлиц. Поминов обратился в суд для признания его права собственности, по словам его представителя, ответчики не являются в Росреестр для оформления соответствующих документов после совершения сделки купли-продажи. Кроме того, Поминов требует изменить статус земель с сельхозназначения на земли общего пользования. Судебные заседания по делу уже неоднократно переносились. Следующее запланировано на вторую половину апреля.
Как предполагают игроки рынка, Поминов отсуживает права на землю не для себя, а представляет интересы бизнесмена Виталия Польщикова. По данным Kartoteka.ru, Виталию Польщикову принадлежит 81% ООО «Вит-Строй», реализующего в Ямном проект микрорайона «Рождественский».
Адвокат Сергей Згонников представляющий в суде Поминова по делу с РИСК, не подтвердил, но и не опроверг эту информацию: «Мой клиент — это Поминов, живой, реальный человек. Других клиентов по этому делу у меня нет. А кто за кем стоит или нет — это отношения к судебной тяжбе не имеет».

Также Згонников добавил, что его не касается, что будет с землями, если на них будет признано право собственности Поминова. Адвокат сказал, что знает бизнесмена как агрария (на его имя зарегистрировано КФХ), тот якобы ведет деятельность на землях в 1,5 тыс. га.

Кейс 2. Дольщики ЗАО «Подгорное» против компании «Воронеж-Дом».

«Подгорное» еще в 2009 году пыталось взыскать с мэрии Воронежа 500 млн рублей за якобы нанесенный ущерб во время пользования землями компании. Конфликт прекратился после личного вмешательства губернатора Алексея Гордеева. А позже ЗАО было ликвидировано. Однако дело не кануло в Лету. До сих пор объявляются дольщики «Подгорного», которые якобы претендуют на участки, являвшиеся якобы коллективно-долевой собственностью предприятия. Сейчас на этих участках построены дома компании «Воронеж-Дом», которая, как считается, контролируется депутатом облдумы Петром Семеновым. Организация якобы за предоставление земли при посредстве городской администрации обязывалась передать доли в собственности очередникам села Подгорное и акционерам «Подгорного».

В компании «Воронеж-Дом» прокомментировали, что на месте ЗАО «Подгорное» было образовано ООО «Центр комплектации строительства», зарегистрированное в Санкт-Петербурге. И именно в его интересах якобы и действуют бывшие пайщики. По словам юристов «Воронеж-Дома», еще ни одна судебная инстанция не подтвердила права дольщиков и нового ООО. Однако это не мешает тем «незаконно перекрывать дороги, ведущие к строительным позициям и уже сданным домам, возводить заборы, препятствующие какой-либо строительной деятельности, захламлять территории, прилегающие к жилым домам».

Кейс 3. Девелоперы против частных лиц.

Руководитель адвокатской конторы «Захарова & Лермонтова» Элеонора Захарова рассказывает, что столкнулась с волной фактически присвоения земель частных лиц. Как правило, иск подается от другого частного лица. Но адвокат не исключает, что за истцами может стоять бизнес. Она описывает случай своей клиентки, который из резонансного в Рамонском районе уже становится типичным. Та приобрела земельный участок, но на 2 года была вынуждена переехать в Москву. Вернувшись, она обнаружила на участке табличку «Продается». Земле был присвоен другой адрес, и она была оформлена в собственность новому владельцу, который якобы представил на него свидетельство образца еще 1993 года.
Зарегистрировано в 2007 году.

За что идет борьба

Почему Рамонский район стал эпицентром земельного передела? Ответ прост: именно в эту сторону планируется дальнейшее серьезное расширение Воронежа. Здесь строят как таунхаусы и коттеджные поселки, так и многоэтажки — первую очередь «Грин Парка» на 255 квартир «Выбор» планирует сдать уже в III квартале 2017 года. При этом, по данным сайта агентства недвижимости «Трансферт», цены на квартиры в многоэтажных домах вполне соответствуют городским: 1-комнатная квартира — от 1,65 млн рублей. В «Рождественском» от «Вит-Строя» квартиры в таунхаусах начинаются от 31 тыс. за «квадрат». Минимальная площадь — от 31 м2.
Гендиректор экономико-правовой группы «Юника-С» Светлана Сидоренко оценивает стоимость 1 га в Рамонском районе в сумму до 15 млн рублей (в зависимости от точного местоположения).
Если учесть, что многие участники конфликта пытаются получить права собственности фактически бесплатно, то это уже можно считать чистой прибылью. Плюс прибыль от продажи таунхаусов или коттеджей. «Как правило, в малоэтажном строительстве, если на этапе планирования прибыль закладывается менее 80% от стоимости объекта, то инвестор и браться не будет за проект», — комментируют участники рынка.
Из-за активной застройки рамонских земель Северный микрорайон Воронежа встанет в 2-х часовых пробках

Все идет к тому, что в Рамонском районе формируется новый спальный район. При этом там нет ни инфраструктуры, ни рабочих мест. При такой массовой застройке правильно было бы начать с прокладки дорог, возведения школ и детских садов. Вместо этого там уже растут дома. И все их жильцы будут ездить на работу в центр города. На дорогу у них будет уходить 2-3 часа. И в таких же пробках будет стоять весь Северный микрорайон, через который они поедут.

Станислав Сорокин
Станислав Сорокин
директор Архитектурной мастерской Сорокина

Почему земельный передел стал возможен

Каковы механизмы борьбы за лакомые земли? Рассмотрим 2 схемы.

Схема первая. Спорное право собственности в результате приватизации колхозных земель. И в случае дел Поминова, и ЗАО «Подгорное» претенденты на участки появились после приватизации земель бывших колхозов. Так, на месте колхоза «Путь к коммунизму» образовалось ЗАО «Яменское». Его собственность была разделена на доли и передана в пользование частным лицам. Однако, как утверждают представители РИСК, позже эти доли были обменены на акции. Представитель же Александра Поминова на суде утверждает, что бизнесмен выкупил эти доли у частных лиц.

«Как? — задается вопросом Александр Мельник. — Если в их собственности уже были не доли, а акции? И почему бывшие собственники, продавшие эти участки, не приходят на суд? Может, это «Мертвые души. Часть 2»?»

При этом адвокат Поминова заявляет, что не может собрать бывших собственников в Росреестре для переоформления прав. Именно поэтому в суд подан иск о присвоении права собственности.

Схема вторая. Неразбериха с собственниками из-за утерянных документов. Элеонора Захарова рассказывает, что такая волна судебных дел стала возможна из-за того, что в начале 90-х в сельских администрациях сведения об участках заносились со слов собственников в обычные тетради, там же указывались номера участков и свидетельств на владение ими. При этом они не считались обязательными для архивного учета. Когда возникают спорные вопросы (несколько собственников на один участок) — в органах местного самоуправления в нужный момент якобы заявляют, что тетради утеряны. А проверить, так ли это на самом деле, невозможно: сами тетради нигде не регистрировались.
Когда закончится земельный беспредел в Рамонском районе? Участники конфликта считают, что судебные тяжбы могут длиться практически бесконечно.
Да, сейчас кризис и строительный рынок встал. Но пройдет время, и интерес к земле только возрастет. Впрочем, есть и другой сценарий — что конфликты будут свернуты при вмешательстве сильной руки, как в случае с ЗАО «Подгорное». К тому же мы не раз становились свидетелями ситуации, когда крупные застройщики использовали админресурс в нужных целях. Вероятно, это тот случай, когда он действительно необходим: побыстрее прекратить судебные тяжбы и приступить к развитию Воронежа в сторону Рамони комплексно и профессионально. Хотя в ближайшее время рамонские земли могут подрастерять свою привлекательность. Так, на заседании в облправительстве в середине марта власти потребовали скорректировать генплан развития Яменского сельского поселения: если изначально проект предусматривал возведение 2 млн м2 жилья, то его новый вариант рассчитан на почти двукратное сокращение объемов застройки — до 1,1 млн «квадратов». Прежде всего изменения коснутся территории «Вит-Строя».

«Мы ждем ответа от девелоперов, как они будут участвовать в создании социальной инфраструктуры. Так как земли не областные, а частные, то именно они должны о ней позаботиться. И только после этого станет ясно, сколько жилья можно там построить», — прокомментировала руководитель управления архитектуры и градостроительства области Марина Ракова.

А если площади застройки будут существенно сокращены, будут ли разворачиваться такие же жаркие споры за них?