21 февраля 2017 года13:05

Переписать историю

Как должен застраиваться исторический центр Воронежа?
наталья андросова
Заместитель главного редактора De Facto Наталья Андросова
«Хватит рвать последние волосы, сокрушаясь, что исторический центр Воронежа не вернуть, — эмоционален профессор, завкафедрой инноватики и строительной физики ВГАСУ Игорь Суровцев. — Неплодотворно искать виноватого в том, что облик центральных улиц не сохранен. Изменить то, что уже построили, нельзя. Всех интересует, что будет дальше: не только как центр будет выглядеть, но и сколько мы будем стоять в нем в пробках, хватит ли на всех поликлиник, останутся ли там парки».

Борьба за центр проиграна?

Под историческим центром эксперты понимают территорию, ограниченную Никитинской, Фридриха Энгельса, Среднемосковской, Карла Маркса, Сакко и Ванцетти, площадью Ленина и проспектом Революции. По мнению экспертов, все возрастающая застройка привела к возникновению ряда проблем в историческом центре Воронежа. Считается, что борьба за его облик, каким он был лет 5-7 назад, проиграна. Проиграна в том смысле, что центр во многом потерял свою функциональность, которая обеспечивает нормальную работу бизнеса и ограничивает пользование средой для горожан.

Проблема 1. Центр — в пробках. По подсчетам сопредседателя рег­отделения общественной организации «Город и транспорт» Юрия Новикова, чтобы проехать половину проспекта Революции в часы пик, ко времени на дорогу нужно прибавить 25 минут в пробке. Пробка же на пересечении Кольцовской и Плехановской практически парализует движение сразу в 3 стороны: ВОГРЭС, Юго-Западный и Северный районы. Таким образом, даже не проезжающие через центр автомобилисты, движущиеся в этих направлениях, сталкиваются с замедлением потока.

«А там, где еще несколько лет назад было 2-3-полосное движение, сейчас припаркованными машинами занято 1-1,5 полосы», — констатирует Новиков.
Он прогнозирует, что при существующих темпах застройки центра и прилегающих территорий (например, ул. Революции 1905 года) время в пробках может увеличиться еще на 10-20 минут (в зависимости от направления и других факторов).
Так, покупатели квартир в центре, как правило, состоятельные люди, и автомобилизация в таких домах превышает 80%.

Проблема 2. Ремонт дорог не всегда приводит к длительному улучшению их состояния. «Мы можем ремонтировать дороги каждый год, но результат будет такой же, как сейчас: ямы, трещины и прочее», — считает завкафедрой строительства и эксплуатации автомобильных дорог ВГАСУ Владислав Подольский.

По словам эксперта, дороги центра строились в послевоенные годы, и вместо фундамента под дорожное полотно закладывался битый кирпич, оставшийся от разрушенных зданий. При такой непрочной основе дороги не могут выдержать трафика, который появился в центре не только со строительством новых инфраструктурных объектов, но и с массовой застройкой прилегающих к историческому сердцу улиц — например, Революции 1905 года.

«Кроме того, на Революции 1905 года, Бакунина и в Бакунинском переулке в принципе отсутствуют ливневки. Вода проникает в трещины, разрушая дороги. А массовая застройка уменьшает количество свободного грунта, который впитывает воду. Результат — разбитые дороги, которые воронежцы стремятся объехать по тем же центральным улицам. Нагрузка увеличивается, пробки растут. А на самих центральных улицах ситуация со свободным грунтом не лучше», — рассуждает Подольский.

Проблема 3. Инженерные сети уже сегодня не выдерживают нагрузки. «То, что современные постройки становятся дополнительной нагрузкой на имеющиеся сети, — миф. Сегодня проекты не утверждаются без реконструкции коммуникаций», — утверждает гендиректор «Аксиомы» Иван Кандыбин.

Однако, по словам эксперта в сфере ЖКХ Федора Ковалева, в Воронеже реконструировано всего 20% коммуникаций от общего объема. Большинство новых строений в центре все же «сажаются» на старые сети.

«В районе пятиэтажек влепили здание в 9 этажей, — обрисовывает ситуацию Ковалев. — Это другой перепад высот, другое давление для подачи тепла. Приходится ставить специальное оборудование. Но тепловые мощности центра ограничены. И в итоге тепло поступает в новую высотку, но оно отнимается у соседних домов, там становится холоднее. Аналогично с коммерческой недвижимостью».

А новые котельные в центре строить просто негде. «Дефицит тепла из-за уплотнительной застройки исторического центра на всем правом берегу уже составляет 30% от нормативов. Если так дело пойдет и дальше, то через 15 лет его жители будут спать в своих квартирах в шапках-ушанках и ватных штанах», — иронизирует Ковалев.
снос ветхого жилья воронеж
о проблемах расселения ветхого жилья в воронеже читайте здесь
Проблема 4. Культурное наследие центра утрачено. Споры о том, как должен выглядеть исторический центр Воронежа, не утихают на протяжении последних нескольких лет. Мы не будем сейчас приводить аргументы в пользу той или другой позиции — DF многократно поднимал эту тему. Но одно остается фактом — исторический облик большинства центральных улиц уже не сохранен.

Проблема 5. Изменения в застройке ухудшают условия работы бизнеса, расположенного в центре. Реставратор Борис Витухин напоминает, что раньше, к примеру, в центре можно было встретить теннисные корты, несколько парков. А сегодня рекреационных зон в центре становится все меньше. Вместе с тем планируется создание новой пешеходной зоны от Карла Маркса до Комиссаржевской, в которую войдет также пространство, прилегающее к Дому офицеров. Там будет ограничен проезд машин. Таким образом, окончательно лишаются парковки посетители ряда заведений: Desperado, ресторана «Коллекция», «Макдональдса» и др.

Новые варианты застройки центра Воронежа

Причины того, что застройка продолжается, невзирая на все перечисленные проблемы, очевидны, чтобы подвергать их подробному анализу. Среди них строительное лобби, высокая стоимость и привлекательность земли в центре и т. д. Но изменить то, что уже построено, нельзя. Что можно сделать в имеющихся условиях для минимизации существующих проблем? Рассмотрим 2 точки зрения — сторонников продолжения высотной застройки и противников. В этой статье мы дадим лишь основные тезисы различных взглядов на проблему застройки центра. Более подробно на решении отдельных проблем DF остановится в своих следующих публикациях.

Точка зрения № 1. Сторонники увеличения застройки

Архитектурный облик. «Нельзя говорить, что все вновь построенные здания уродливые, не вписывающиеся в общую стилистику, — комментирует профессор ВГАСУ Леонид Яновский. — Есть те, которые по цветовой гамме и архитектурным решениям вполне вписываются в исторический облик. Я сейчас намеренно не буду называть конкретные примеры, чтобы никого не обидеть. Строить в центре можно. Главное, чтобы принятый регламент был единым для всех».

Также Яновский видит перспективной территорией для застройки склоны водохранилища: «Да, она не должна быть массовой, скорее это камерные проекты, дома по 3-5-7 этажей. Но не строить там ничего бессмысленно. Какая там историческая застройка? Современные технологии позволяют застроить эту территорию».

Руководитель архитектурной мастерской Александр Иванюшин, напротив, считает, что современная застройка должна выбиваться из исторической, создавая ей своеобразный фон: «Да, когда среди исторической застройки торчат 1-2 многоэтажки — это не очень красиво. Поэтому нужно построить больше высоток на этих улицах. Они уйдут вверх, а исторические здания останутся внизу, создавая особый акцент. Они заиграют на фоне стеклянных небоскребов».

Инвестиционная привлекательность. Отельер Александр Муштаев, ставший одним из инвесторов высотного отеля Ramada Plaza за площадью Ленина, считает, что без новых объектов в центре Воронеж не будет привлекать инвесторов. Современный облик города — показатель того, что он развивается, в него есть смысл вкладывать средства. Кроме того, новые объекты сами по себе дают положительный экономический эффект.
«Например, с нашей гостиницы мы платим только налога на имущество более 30 миллионов рублей в год», — приводит пример Муштаев.
Транспортная проблема. Леонид Яновский предлагает решать вопрос с пробками за счет ликвидации части пешеходных и рекреационных зон.

«Платонова должна переходить в 9 Января. Там должен быть сквозной проезд, а не «елочки». На Карла Маркса огромная пешеходная зона, которую можно сократить, хотя бы на ее части разрешив проезд транспорту. А бульвар на Кольцовской — много ли вы видели гуляющих там людей? Сегодня это уже не радует глаз, а выглядит как архаизм», — считает архитектор.
пробки воронеж
где в воронеже в 2017 году появятся новые пробки?
читайте здесь
Александр Иванюшин говорит, что разгрузить улицы от припаркованных авто могут помочь многоуровневые парковки, которые также можно создать в будущих высотках. Там же архитектор предлагает создавать и зеленые рекреационные зоны. Например, на крышах.

Точка зрения № 2. Противники роста застройки

Архитектурный облик и инвестиционная привлекательность. Борис Витухин против того, чтобы возводить новые здания в центре. Однако он признает, что инфраструктура нуждается в доработке: «На том же проспекте Революции негде купить хлеба! Практически один магазинчик продуктов на всю улицу. Это ненормально».

Реставратор приводит в пример Ярославль, где сохранились торговые ряды XVIII века и в них идет торговля. По его мнению, нужно открывать новые поликлиники, магазины, гостиницы и так далее, не нарушая исторического облика центра — в уже имеющихся зданиях. При этом можно привлекать инвестиции, в том числе иногородние, под развитие этих проектов.

Также ряд экспертов выступает против застройки склонов. Так, профессор кафедры ЖКХ ВГАСУ Геннадий Шмелев подсчитывает: чтобы безопасно строить там, необходимо бурить достаточно глубокие скважины, а это не просто миллионы, а десятки миллионов к строительству каждого объекта.
«Это не просто дорого, а баснословно дорого, — заявляет эксперт. — Хотел бы я посмотреть на компании, которые это потянут».
Как считает вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин, дальнейшая застройка центра без учета введения ограничений практически невозможна. Они регулируются 2 основными документами: проектом планировки центральной части города и проектом зон охраны объектов культурного наследия.

«Они начали действовать с прошлого года, и в их рамках масштабная застройка центра и прилегающих к нему улиц вряд ли возможна», — говорит вице-мэр.

Точечная застройка, когда дома возводились внутри уже сформировавшихся дворовых территорий, по словам Астанина, осталась в прошлом. Однако возможно строительство единичных домов, если застройщик выкупит и снесет, например, ветхий многоквартирный дом, и участок будет достаточным для создания полноценной придомовой территории (организации парковок, детских и спортивных зон и т. д.). Также вблизи центра города могут осваиваться бывшие площадки промышленных предприятий. Какие же требования в этом случае предъявляются к архитектурному облику домов?
детский сад воронеж
что волнует бизнес при создании инфраструктуры жилкомплексов? читайте здесь
«Сейчас на утверждение думой внесен порядок согласования архитектурного облика объектов, — рассказывает Астанин. — Раньше это требование никак не было закреплено законодательно. Теперь будет работать строго: отказ в согласовании архитектурного облика объекта повлечет за собой отказ в выдаче разрешения на строительство. Еще одна проблема, с которой мы сталкивались постоянно: застройщики, утвердив эскиз внешнего вида объекта, во время строительства самовольно меняли облик здания. Сейчас создается рабочая группа, которая будет осуществлять мониторинг на соответствие внешнего вида здания проекту еще на этапе стройки. Ее представители будут отслеживать строительство на всех этапах, сверять то, что реально построено, с тем, что нарисовано в эскизах, чтобы была возможность переделать еще в процессе строительства».

Еще один вариант — застройка правобережных склонов водохранилища. Но здесь, по словам вице-мэра, высота зданий не должна превышать 3 этажей. Пока это только проект, для привлечения инвесторов на развитие этих территорий необходимо создание коммуникаций по водоснабжению и водоотведению, новые подстанции и дороги.

Транспортная проблема. По мнению Владислава Подольского, прежде всего центральные улицы нуждаются в строительстве подземного коллектора, который обеспечит водоотвод. Это позволит продлить срок службы дорог после планового ремонта на несколько лет. А улучшение их состояния приведет и к росту скорости потока. Реализовать проект возможно только при эффективном ГЧП. Например, выдавая разрешения на строительство (необязательно в центре), строителей могли бы обязывать прокладывать участок коллектора.

«Под парковки можно задействовать пустующее надземное пространство, — рассуждает эксперт. — Например, над ж/д линией за мехзаводом создать парковку».

Как считает Владимир Астанин, было бы неправильно возложить на застройщиков дополнительные обязательства по поддержанию состояния центральных улиц. Сегодня к застройщикам выдвигаются требования к созданию четкой системы выездов из внутриквартальной территории на прилегающие улицы, они делают это за свой счет.

«Сейчас уже стало нормой, что мы требуем за счет застройщика построить детский садик и подземные парковки. Но перекладывать на застройщиков еще и развитие улично-дорожной сети — это будет как в притче, когда на мула навьючили огромное количество тюков, а сверху страусиное перышко, от которого тот и рухнул. Цена квадратного метра за год снизилась на 10%, а цены на стройматериалы выросли. Поэтому дополнительные нагрузки на застройщиков помимо предусмотренных техусловиями и проектом должны быть посильными для исполнения», — считает вице-мэр.

Идея не ради идеи
То, что решать проблемы, назревшие в центре, необходимо уже сегодня, очевидно. Но это должен быть взвешенный подход, направленный прежде всего на улучшение качества жизни горожан и бизнеса, а не на тотальное приведение архитектурного стиля к единообразию. Иначе все будет как в известном фильме Эльдара Рязанова, когда все дома похожи друг на друга: «Одинаковые лестничные клетки окрашены в типовой приятный цвет. Типовые квартиры обставлены стандартной мебелью, а в безликие двери врезаны типовые замки». Поиск золотой середины — совместная задача власти и строительного бизнеса, в которой они, с одной стороны, должны выступать противовесами слишком субъективным интересам друг друга. А с другой — развивать город согласно современным стандартам мегаполисов

© От первых лиц — для первого лица