5 Декабря 2017 года, 13:43
Местная компания «Ритейл-парк» инвестирует в торговую недвижимость на участке в 38 га в Новоусманском районе Воронежской области, рассказали DF представители автора проекта, компании «IDEM – консультанты по торговой недвижимости» из Нижнего Новгорода.

Ритейл-парк Воронеж.jpg

Фото: «IDEM – консультанты по торговой недвижимости»

Что это за проект. ООО «Ритейл-парк» планирует создать 102 тыс. м2 торгового пространства под Воронежем на левом берегу на съезде с развязки трассы М-4 «Дон». Первая очередь проекта уже запущена — в начале ноября в Отрадном на ул. Автодорожной состоялось открытие второго в регионе DIY-центра Leroy Merlin площадью 13 тыс. м2 с объемом инвестиций около 1,5 млрд рублей.

Формат проекта обозначен как ритейл-парк, называться он будет «Воронеж». Площадь аренды в нем составит 100 тыс. м2. Общий объем инвестиций не раскрывается. По оценкам «Финама», это порядка 1-1,2 млрд рублей (из расчета 0,9-1,2 тыс. рублей в 1 м2). В консалтинговой компании «НЭО Центр» говорят о куда больших вложениях — около 5 млрд рублей. Речь идет о строительстве нескольких одно- и двухэтажных зданий, расположенных возле парковки на 4 тыс. машино-мест.

Гендиректор «IDEM – консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс в разговоре с DF пояснила, что пока четких сроков реализации проекта нет. Они будут привязаны к наполняемости участка арендаторами. Ранее рассчитывалось, что 3-я, последняя, очередь парка будет реализована в конце 2019 года.

Что такое ритейл-парк. Как рассказала Екатерина Гресс, каждый из гипермаркетов будет работать автономно, а УК проекта возьмет на себя управление парковкой и прилегающим пространством. В ритейл-парке помимо Leroy Merlin заявлено появление гипермаркетов FMCG, бытовой техники и электроники, спорттоваров, товаров для дома и мебели, мебельного центра, супермаркета детских товаров, дисконт-магазинов, аутлет центра, ресторанов фаст-фуда с автораздачей универмагов одежды и обуви.

Строительство сооружений ангарного типа, как считается, минимизирует затраты и якобы обеспечивает комфортные арендные ставки. Арендатор также может купить здание магазина.

Кто реализует проект. Заказчиком выступает воронежское ООО «Ритейл-парк». По данным ИАС Seldon.Basis, компания на 50% контролируется Алексеем Сакуном, сыном Бориса Сакуна, который работает гендиректором «Трансстроймеханизации». Предприятие строит платные участки на трассе М-4 в Воронежской области. Еще 50% принадлежат бизнесмену Андрею Сальникову, совладельцу местного ООО «Павловск-Ресурса» (добыча камня, песка, глины).

Помимо IDEM в создании ритейл-парка «Воронеж» участвует архитектурное бюро Portner Architects.

Если в Воронеже так много ТЦ, почему этот проект жизнеспособен? По расчетам IDEM, обеспеченность Воронежа качественными торговыми площадями составляет 527 м2 на 1 тыс. человек. И это третий показатель в России.

Прирост_торговых_площадей_в_Воронеже.png

Данные IDEM для Shop and Mall

Вместе с тем, как указывает Екатерина Гресс, обеспеченность левого берега города гораздо ниже: 305 м2/1 тыс. человек. Топ-менеджер полагает, что спрос на торговые площади в этой локации будет расти за счет заявленных объемов жилищного строительства, прежде всего в Новой Усмани. Кроме того, управленец считает, что сейчас формируется поколение потребителей-миллениалов. Они отличаются рациональным подходом при покупках. «Такие люди готовы сэкономить, выбрав товар в онлайне и посетив далее торговую точку в офлайне, близкую по формату к складу. То есть мы говорим о создании некоего центра целевой покупки, что отличает ритейл-парк от других девелоперских проектов Воронежа», — сказала Гресс.

Также в IDEM указывают на близость ритейл-парка к трассе М-4. По расчетам компании, трафик «Дона» составляет порядка 72 тыс. машин в сутки.

Что думают о проекте другие участники рынка и независимые эксперты. Аналитик «Финама» Алексей Коренев считает заявленную концепцию востребованной, указывая, что, к примеру, в Краснодаре обеспеченность торговыми площадями составляет 784 м2/1 тыс. человек. Вместе с тем, эксперт говорит, что УК ритейл-парка придется быть готовой к непростым переговорам с арендаторами.

«В условиях кризиса большие сети диктуют условия, заполняя сегодня 86% торговой недвижимости в России. Например, большинство требуют заключения договоров со ставкой, рассчитываемой от процента с оборота. Кроме того, гипермаркеты чаще предпочитают раскрученные точки и за счет размещения в новых местах снижают рыночную арендную плату на первые 1-1,5 года», — пояснил Коренев.

Крупный воронежский девелопер на условиях анонимности оценил будущее ритейл-парка позитивно. «Все у них будет нормально — проект не зависит от количества арендаторов, каждый из них существует сам по себе, в своем ангаре. И за это не нужно много платить. Есть информация, что туда может зайти «Ашан». Слышал, что он не платит больше 150 долларов за «квадрат», тут наверняка будет «ронять» цену до 100, и ему, вероятно, уступят», — пояснил бизнесмен.


Комментарии