10 Декабря 2015 года, 15:35
10.12.15. De Facto — «Действия ЦБ привели к полной остановке регистрации договоров долевого участия в нашем регионе и, как следствие, к прекращению инвестирования в строительство», — говорится в ноябрьском письме регионального союза строителей в облдуму. Речь идет о вступлении в силу нового закона, который по замыслу призван навести порядок в сфере страхования долевки. Но на деле и строители, и дольщики столкнулись с рядом трудностей. Почему важная для экономики отрасль получила очередную крупную проблему?

Материал опубликован в печатном журнале De Facto за декабрь 2015 года. 

Что изменил новый закон?

Государство уже не в первый раз предпринимает попытку доработать механизм, позволяющий сделать участие в жилищном строительстве безопасным для дольщиков. В федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» различные изменения вносились не единожды. Однако, как считают многие строители, эффективность и продуманность этих решений зачастую спорны. Да, закон смог исключить факты двойных продаж одних и тех же квартир, сократил число мошенников и оградил покупателей от некоторых проблем, но, увы, не от всех.

В последних изменениях в ФЗ-214, вступивших в силу 1 октября 2015 года, речь идет об ужесточении требований к компаниям, страхующим долевку (страхование договоров долевого участия, ДДУ). Застройщики вправе использовать средства инвесторов для возведения объектов только после страхования своей ответственности. Основной целью такого решения заявляется полный уход от явления обманутых дольщиков. И теперь к страховым компаниям установили новый ряд требований:

  • организация должна иметь не менее 1 млрд рублей собственных средств,

  • размер уставного капитала — не менее 120 млн рублей.

Это резко сократило число способных работать на этом рынке страховщиков. На всю страну их осталось всего около 5. Дело в том, что официальные списки не отражают реальной картины: туда включены компании, которые подавали заявку на страхование долевки, но так и не стали этим заниматься. Поэтому конкуренции на этом рынке сегодня просто нет. Для Воронежской области работают и вовсе 3 страховые компании! (На момент подготовки публикации это были «ВСК», «МЕСКО» и ОВС. Во всех трех DF не дали комментария по теме статьи.)

«Только страховщики, входившие в федеральный топ, могут позволить себе работать на таких условиях, — комментирует ситуацию руководитель воронежского филиала страховой компании «Советская» Сергей Лентюгов, которая перестала страховать долевку. — Таким образом рынок, можно сказать, монополизируется.»

В какой ситуации оказались строители? Только очень большим холдингам удалось быстро решить проблему, найти страховые компании, которые теперь с ними работают. У большинства же строителей просто не принимаются заявки на страхование долевки: оставшиеся страховщики не справляются с объемами. Вопрос завис в воздухе, и как строить дальше, власть пока не дала ответа.

Отметим, что в законе идет речь и об альтернативных способах страхования ответственности застройщика. Помимо договора со страховой компанией это может быть поручительство банка или вступление в Общество взаимного страхования (ОВС). Однако на деле оба эти способа почти не работают.

Банковская гарантия, по словам строителей, сейчас почти не используется (участники рынка затруднились привести хотя бы один пример такого взаимодействия по Воронежу). В законе четко не прописана процедура по обязанности банка по достройке дома в случае дефолта застройщика. Поэтому финансовые организации относятся к такой идее со скепсисом. При этом самим компаниям такой способ страхования обходится дорого — до 4% от стоимости договора долевки. Также требуется предоставить банку в залог имущество компании. Что, в свою очередь, предполагает оформление внушительной заявки, на которое уходит время. Плюс ко всему свой документооборот строительная компания показывает стороннему партнеру.

В целом, по словам строителей, коммуникация между ними и банками во многом также представляет проблему. Застройщики считают политику финансово-кредитных организаций в отношении себя не до конца ясной. Во-первых, стоимость кредита компаниям представляется слишком высокой. Во-вторых, условия выдачи займа, по мнению строителей, таковы, что получить его зачастую практически невозможно (к примеру, в кредитный договор включаются такие условия, которые не могут устроить бизнес изначально). В-третьих, предприниматели указывают на забюрократизированность банковских услуг: чтобы только добиться возможности рассмотрения заявки на кредит, нужно пройти немало ее согласований и оформлений. Впрочем, это тема для отдельного исследования, которое мы запланировали в будущем.

«Вступление в Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков считается альтернативой страхования ответственности. Но для многих застройщиков это очень высокорискованное мероприятие, поскольку финансовая устойчивость данной организации гарантирована не стандартными правилами финансового рынка, а субсидиальной ответственностью его членов, которая в случае существенного ухудшения на рынке может также спровоцировать его парализацию и обвал», — полагает сенатор от Воронежской области Сергей Лукин.

При этом за членство в ОВС надо заплатить до 1 млн рублей.

Что изменилось для строителей?

Готов ли строительный рынок Воронежа к новому обязательству?

«Конечно, возникшая проблема не означает, что застройщики совсем остались без средств. Но доля средств частных инвесторов в общем объеме финансирования строительства объектов очень весома», — комментирует руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников.

Какие изменения уже последовали на рынке?

Последствие 1. Растянулись сроки финансирования строительства объектов.

Ранее у строителей уходило до 2 рабочих дней на страхование ДДУ. Сегодня из-за дефицита предложения на это уходит уже 7-8 рабочих дней: застройщикам приходится ждать своей очереди, пока страховщики обрабатывают их запросы.

«Если ситуация не изменится, цепочка финансирования растянется, и некоторые компании будут вынуждены искать кредитные средства. А ведь привлечение банковских ссуд занимает время, при этом ставки по ним весьма высоки. К тому же надо продолжать в срок рассчитываться с поставщиками и сотрудниками», — рассказывает о своих проблемах на условиях анонимности один из воронежских застройщиков.

Последствие 2. Выросла затратная часть строительства.

Воспользовавшись ситуацией, страховщики взвинтили цены в 3-5 раз! Если раньше тариф был 0,4% от стоимости квартиры, то сейчас он для разных строителей доходит до 2%. А сегодня не та ситуация, чтобы еще поднимать цены для потребителей. Многие строители обеспокоены тем, чтобы продать хотя бы по той цене, которая установилась на рынке. Кто-то готов на серьезные скидки. Поэтому нести возросшие затраты, связанные со страхованием ДДУ, приходится самим строителям.

Повышение тарифа на 1% — это много или мало? По подсчетам строителей, это потеря 1% с оборота компании. Представьте крупную строительную организацию в Воронежской области с оборотом 3 млрд рублей. Потери составят 30 млн!

Последствие 3. И без того неуверенные потребители введены в состояние невроза.

Риэлторы рассказывают, что в октябре у большинства застройщиков в офисах сидели буквально целые очереди из покупателей. Уходящий год характеризовала и без того напряженная ситуация: потребители осторожнее подходят к совершению крупных приобретений. А теперь клиентам приходится объяснять, что проведение сделки занимает больше времени.

Последствия, которые мы перечислили, — это то, что мы уже видим на рынке. Однако проблема таит в себе еще ряд более глубинных рисков.

Риск первый. Рост стоимости жилья. Пока что строители вынуждены сами нести возросшие издержки — платить за страховку больше. Но по законам рыночной экономики рост себестоимости продукта влечет рост конечной стоимости для потребителя. Как следует из выступления сенатора Сергея Лукина, с поставленными задачами страховщики не справляются, многих застройщиков ждет длительное ожидание:

« Все это ведет к повышению стоимости жилья для конечного потребителя».

Конечно, можно полагать, что через несколько месяцев рынок восстановится и покупатели более лояльно встретят новость о повышении цен. Но есть и вероятность, что стоимость жилья застройщикам все-таки придется повысить до того, как ситуация в экономике стабилизируется.

Риск второй. Появление очередных обманутых дольщиков. Крупные строительные организации и раньше с достоинством выходили из непростых ситуаций, вырабатывая сложные для себя и рынка решения. Нет сомнений, что и сегодня они выполнят свои обязательства. Вместе с тем проблема страхования долевки в еще большей степени актуальна для небольших компаний. И вот тут возможны перекосы, с которыми рынок и власти боролись долгие годы. Таким игрокам практически непосильны те расходы, которые легли на их плечи вместе с новым законом, поэтому они наверняка будут искать способы обойти его. В этом случае покупатели никак не застрахованы — риск остаться ни с чем повышается в разы. Иными словами, на первый взгляд благая инициатива государства обернулась риском очередного появления обманутых дольщиков. И как подсказывает опыт, далеко не факт, что к решению вопроса не придется подключать уже добросовестных строителей и вместе с ними снова распутывать клубок остросоциальной проблемы.

«У тех строителей, которые соблюдали 214-й закон, и так не появлялось обманутых дольщиков. Проблемные моменты последних лет были связаны с теми строителями, которые никаких законов не соблюдали. Им удавалось продавать квартиры в долевку без выполнения всех обязательных требований. Сегодня таких строителей станет еще больше. Потому что некоторые просто лишены возможности эти требования выполнить», — говорит директор департамента страхового рынка Центробанка Игорь Жук.

Плюс, как говорят эксперты, 1 млрд рублей собственных средств страховой компании — это не так уж и достаточно. При условии, что их всего 5, они могут страховать строителей на суммы выше своих резервов. И в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств их денег не хватит, чтобы расплатиться по всем обязательствам.

Примечательно, что одним из идеологов закона является депутат Госдумы Александр Хинштейн. Среди профессионалов рынка проект так и называется — «закон Хинштейна». Обращает на себя внимание тот факт, что этот парламентарий последовательно предлагает инициативы по реформам жилищного строительства. Они преподносятся общественности и строительной среде как инструменты решения ряда задач (например, ухода от явления обманутых дольщиков). Но только представьте, если еще одна подобная инициатива — полная отмена долевого строительства — дойдет до предметного обсуждения? Последствия для всей экономики в целом могут быть фатальными...

Риск третий. Остановка части строек. Этот риск также касается небольших компаний. Если даже флагманы рынка испытывают трудности, то что говорить о малом бизнесе? Вспомним, как этим летом небольшие организации не выдерживали кризиса: до 30% таких игроков переставали платить членские взносы в СРО и ставили свою работу на паузу. Но если тогда это были единичные случаи, то новый закон и новые затраты могут им «помочь» стать массовыми. А ведь на строительный комплекс завязано огромное количество других отраслей. В прошлом номере нашего журнала эксперты называли внушительную цифру — 100 тыс. воронежцев, работающих в городе, напрямую или опосредованно связаны со строительством. Вряд ли стоит дополнительно акцентировать внимание на том, что давление на строительную сферу оборачивается проблемами не только для строительного сектора.

Ждать ли позитивных перемен?

Сенатор Сергей Лукин на уровне Совета Федерации уже поднял вопрос о возникновении этой осенью ряда трудностей и для строителей, и для дольщиков. Он обратился к парламенту с предложением провести совещание на площадке СФ с участием всех заинтересованных сторон и обратиться в правительство России для решения данного вопроса. Его инициативу поддержала и председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Вместе с тем очевидно, что инициатива при возникновении подобных трудностей должна исходить непосредственно и от тех, кто отвечает за отрасль на местах. Управление локомотивной для региона отраслью не должно вестись из режима выжидательной позиции этих должностных лиц. Но кто может и кто должен решать в Воронежской области такие проблемы? И почему сейчас все по-другому?

Как мы видим, в последние годы многие изменения в законах (и не только касающихся строительства) на практике не всегда достигают своих целей. Иногда даже, напротив, создают трудности всем участникам рынка. В случае со строительством это и застройщики, и потребители. Или, может, мы смотрим на ситуацию неправильно и мыслим слишком прямолинейно, анализируя закон как инструмент, а не средство для манипуляций? Не хочется думать, что в свете искусственно раздуваемых разговоров об отмене долевого строительства речь идет как раз о том, чтобы приблизить эту в целом работающую систему к развалу. Ждать ли позитивных перемен? И — главное — кому адресовать такой вопрос на местах? 

Автор: Артем Сокольников


Комментарии