11 Сентября 2015 года, 10:00
11.09.15. De Facto — Как рассказывает управляющий партнер юридической компании «Зубащенко и партнеры» Эдуард Зубащенко, его клиенту, владельцу магазина автозапчастей, только через Верховный суд удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка под своим предприятием в 16 раз: с 5 млн 755 тысяч рублей до 356 тыс. Соответственно, ежегодная экономия на налогах для бизнеса будет 16-кратной: налог на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Решение Верховного суда стало прецедентом.

Материал опубликован в печатном журнале De Facto за сентябрь 2015 года.
 
Предприниматели считают стоимость их земли завышенной

Если вернуться в начало описанной выше истории, в 2014 году сложилась судебная практика: предприниматели массово подавали иски в арбитраж, где пытались снизить кадастровую стоимость земельных участков. По их мнению, она была завышена частными оценочными компаниями, часто не местными, что, соответственно, приводило к завышенным, по мнению бизнеса, налогам. Так, например, участок в 756 м2 под магазином автозапчастей (владелец пожелал остаться неназванным в СМИ) был оценен в 5 млн 755 рублей (рыночная цена — порядка 356 тыс. рублей). Налог завышен аналогично — в 16 раз.

spravka.JPG«Условно налог до суда был 350 тысяч рублей в год. Разделите 350 тысяч на 16. В год он выплатит около 22 тысяч рублей налога. То есть экономия более 328 тысяч рублей! Это только за год», — сообщает Зубащенко.

Споры по уменьшению кадастровой стоимости носили массовый характер. Так, глава Бобровского района Анатолий Балбеков подтверждает, что в его районе было несколько подобных дел.

Только одна юридическая компания «Зубащенко и партнеры» вела порядка 30 таких дел в Воронежской области. При этом все окончились в пользу предпринимателей — кадастровую стоимость снижали в разы — как минимум в 5 раз. Так, например, это удалось и директору компании «ПМК 11» Владимиру Дудину.

«Мы проводили новую оценку с помощью специалистов местной компании, прикладывали к иску отчет оценщика и заключение саморегулируемой организации, в которую входит оценщик. И все, особенно доказывать было ничего не нужно, факты говорили за себя», — рассказывает Эдуард Зубащенко.

Однако с началом 2015 года все изменилось, дела по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков передали рассматривать с Арбитражного суда Воронежской области в Воронежский областной суд .

В связи с этим практика начала изменяться, в первом же судебном разбирательстве суд отказал клиенту юридической компании «Зубащенко и партнеры» в уменьшении кадастровой стоимости.

«Представители ответчика, а именно администрации района сказали на суде, что налогов и так недостаточно собирают, других четких аргументов заявлено не было, причем каким-либо образом опровергнуть заключение эксперта ответчики не смогли. Отказ суда был по формальной причине: суд посчитал заключение эксперта необоснованным и составленным в нарушение закона «Об оценочной деятельности».

Новая практика стала тенденцией.

Почему возникла подобная практика?

В чем причины того, что стоимость земли регулярно завышалась?

Причина первая. Проводится оценка ненадлежащего качества. Как рассказывает Эдуард Зубащенко, когда приходит время очередной переоценки земли (она проводится раз в 5 лет), администрацией разыгрывается тендер на право провести оценку. Выигрывает ее, соответственно, тот, кто предлагает самую низкую стоимость своих работ. Как правило, оценщики не выезжают на место, делают расчеты, исходя из документов, карт, что ведет к неточному определению стоимости земли.

Причина вторая. Предприниматели сами выступали за завышение стоимости своей земли. Анатолий Балбеков считает, что часть бизнесменов без зазрения совести можно уличить в лукавстве.

«Когда им нужно заложить землю или продать, они сами готовы доплатить оценщику, чтобы их земля стоила подороже. А когда приходят налоги, они хватаются за голову и бегут стоимость этой же земли снижать», — говорит глава Бобровского района.

Причина третья. На практике отсутствуют механизмы урегулирования спора в досудебном порядке.

«Я рад рассмотреть проблему каждого инвестора в моем районе индивидуально, — сетует Анатолий Балбеков. — Но я могу пообещать какие-то другие льготы. А с землей вопрос решить не могу — я не царь. Это не в моей компетенции».

Как говорит Эдуард Зубащенко, до суда необходимо обязательно пройти претензионный порядок и обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Воронежской области (сами представители Росреестра планируют осветить этот вопрос на пресс-конференции в середине сентября). Но, как правило, там бизнес ждет отказ. После этого предпринимателем сразу подается иск в суд.

Причина четвертая. Бизнес не верит, что длительные судебные тяжбы помогут решить проблему. Эдуард Зубащенко признает, что чаще всего адвокату или юристу приходится становиться инициатором подобных дел. Юридические компании сами начали предлагать клиентам подобную услугу. При этом не каждый из предпринимателей готов пустится в судебные тяжбы.

«Вижу, что человек платит по 30 миллионов рублей налогов за свои участки, — говорит Зубащенко. — Разоряется, дело идет к банкротству. Я говорю: давай снизим стоимость, это реально. Ни в какую! Таких собственников и управленцев я не могу понять, они сами для себя создают непреодолимые барьеры, пуская дела на самотек».

Причина пятая. Установка районных администраций на повышение собираемости налогов. Эдуард Зубащенко считает, что завышение кадастровой стоимости, а также резкий переход судов на сторону районных администраций связан с тем, что в кризисной ситуации необходимо повысить собираемость налогов. Косвенно такие выводы подтверждает и Анатолий Балбеков.

«Если каждый захочет снижать кадастровую стоимость, так можно вообще сломать налоговую систему! Откуда тогда брать налоги? — возмущен он».

Судиться или не судиться?

В итоге юридическая компания «Зубащенко и партнеры» смогла отстоять в полном объемы интересы своего клиента: Верховный суд снизил кадастровую стоимость земельного участка с 5 млн 755 тыс. рублей до 358 тыс. рублей. Вместо 356 тыс. рублей налога он платит 22. Стоила ли игра свеч? Как признают сами юристы, далеко не все готовы на длительные судебные процессы, которые могут тянуться больше года. Оценка земли и услуги юриста обходятся минимум в 100 тыс. рублей. А вдруг судебная практика опять изменится? Поэтому рисковать или не рисковать — каждый решает сам. 

Автор: Наталья Андросова


Комментарии