27 Июля 2015 года, 12:45

27.07.15. De Facto — Источник DF, работавший на рынке коттеджных поселков 4 года назад, но пожелавший выступить на условиях анонимности, насчитывает минимум 5 проектов, которые так и не были закончены. В них не достраивали дома, не подводили коммуникации, некоторые и вовсе оставляли покупателей с участком в чистом поле. Однако только кризис притормозил спрос на дома в новых проектах поселков. Почему потребители так быстро успели забыть о негативном опыте?

Материал опубликован в печатном журнале De Facto за июль-август 2015 года. 

Ты помнишь, как все начиналось?

Растущее предложение на рынке коттеджных поселков региона подробно описано в материале «Ударные стройки». В этой публикации мы вместе с экспертами ответим на вопрос: что движет потребителями того продукта, который во многом уже однажды обманул их ожидания?

Для начала вспомним, как начинался первый бум на рынке — каким был этот «мыльный пузырь».

Итак, 5 лет назад на воронежском рынке было заявлено около 15 поселков. Из успешно реализованных эксперты называют «Серебряный бор», «Староживотинное», «Фамильную усадьбу», «Гардарику», «Резиденцию», «Лесково». А какие проекты вызывали и вызывают сомнения? Бывший топменеджер одного из ведущих девелоперов говорит о «Чешски град» (как писал «Коммерсантъ», уголовное дело в отношении руководства ООО «Чешски град» было заведено еще в 2012 году), «Савицком», «Новогудовке», «Хуторе».  Еще у части проектов продажи и строительство ведутся до сих пор, но эти темпы далеко не ударные. Есть мнение и у потребителей. Так, пользователь Большого воронежского форума nick171 еще в 2010 году сомневался в успешности проектов «Зазеркалье», «Славяноград», «Дарьино», «Новое Сомово». Но даже если брать, что с рынка фактически ушли 4-5 игроков из 15, — это третья часть. Цифра огромная!

При этом многие покупатели конкретно попали, о чем говорят отзывы на том же форуме (орфография и пунктуация сохранены):

arxitektor_k: «мутно с этими домами. У них еще вторая линия, так там дома построили без проекта. И не известно как они получали разрешение на строительство».

victor.vrn: «есть дом, что делать дальше — не известно. Проще говоря — стоит коробка и все. действий никаких со стороны застройщика нет уже полгода нет. Подсовывают новые договора на строительство».

Глафира_Грушина: «это изначально выглядело как кидалово.если читали изначально договора..то земля зверсовхоза..и аренда там..ну вопщем не все гладко как чесали».

Из-за того что у застройщиков не было документов на землю, покупатели не могли получить «зеленки». Другие ждали по несколько лет, когда же все-таки протянут обещанные коммуникации. Казалось бы, после такого откровенного кидалова со стороны отдельных компаний люди должны были получить прививку от недобросовестных девелоперов. Но...

Это не остановило покупателей сегодня, когда начался новый бум коттеджных поселков. Как говорят участники рынка, до кризиса продажи шли достаточно хорошо, некоторые проекты даже практически полностью распроданы (см. опять же текст «Ударные стройки»). Не останавливает покупателей и то, что застройщики части возводимых сейчас коттеджей не спешат с выполнением всех своих обещаний.

Директор коттеджного поселка «Снегири» Валерий Маликов называет и более неприятные для потребителей моменты:

«Уже сейчас далеко не все обещания выполняются. Люди подают иски, потому что к их домам не проводят коммуникации и не прокладывают дороги. По понятным причинам я просто не могу назвать компании».

Вытащить из подсознания

Почему все вышеперечисленные факты не останавливают покупателей? В поговорке быстро забывается хорошее, а в реальности легко стало забываться плохое? Вместе с экспертами разделим причины такого поведения потребителей на 2 группы.

Причины, связанные с психологией потребителя

Причина 1. Стресс городской среды мотивирует людей переехать за город. Игроки рынка сходятся во мнении, что желание жить за городом в последнее время у потребителей резко возросло, всем хочется отдохнуть от шума и суеты, подышать более-менее чистым воздухом. Желание подогревает напряженная ситуация в стране.

«То начинается новая холодная война, то скачет рубль, то после антракта разгораются военные действия на Украине. И давление на психику усиливается, всеобщий стресс растет», — рассуждает гендиректор Центра поддержки здоровья, семьи и бизнеса «Класс Шестакова» Андрей Шестаков. «И людям хочется сбежать… в деревню. Пусть и простой дом, но подальше от гнетущих событий, так сказать, в гармонии с природой. Там можно спрятаться от всего, словно в своей крепости, переждать».

В связи с этим, как считает коммерческий директор коттеджного поселка «Изумрудный» Николай Литвинов, потребители готовы снизить свои требования, только бы жить или отдыхать за городом.

«Главное, чтобы свет подвели, — делится он ожиданиями потребителей, — а с остальным, даже если и кинут, можно самим как-нибудь разобраться — скважину для воды, например, пробурить самостоятельно».

Причина 2. В сознании покупателей все большее значение приобретает статусность покупки в коттеджном поселке.

«Вы думаете, что все те, кто покупает коттеджи в поселках, хотят жить поближе к природе?» — смеется управляющий партнер консалтинговой компании «Контакт-Эксперт» (Москва) Игорь Романов. «Да для этого нужно иметь собственный сад сотках на 16 на берегу реки. А домики в таких поселках как бусинки на нитке, достаточно близко друг к другу. И от леса или реки вас отделяет еще 16 соседей».

По мнению консультанта, основным стимулом для покупки жилья в коттеджном поселке сегодня служит идентификация с себе подобными или вышестоящими по статусу. А проще говоря, понты.

«Что важно на званом вечере? Нет, не то, что на тебе было надето, а рядом с кем ты стоял», — проводит параллель Игорь Романов. «Так и в поселке. Там могут быть не подведены коммуникации, ты можешь там не жить, но зато будешь рассказывать, что твой коттедж соседствует, ну например, с домом высокопоставленного чиновника. И пусть недобросовестные подрядчики твой не достроили. Это по барабану, когда рядом стоит такой же недостроенный, но важной шишки. Очки в тусовке ты уже наберешь».

Причина 3. Потребители стали легче относиться к потерям, в том числе к финансовым.

«Мы привыкли, что живем в другом мире, не том, что даже 5-10 лет назад», — говорит Андрей Шестаков. «Как в физике, количество перерастает в качество. Вот и у нас градус потерь до того повысился, их было по разным причинам уже столько, что еще одна воспринимается легче. Ну были недостроенные коттеджи, что ж делать, и в многоквартирных домах бывают  недобросовестные застройщики. Не перестают же люди от этого покупать квартиры даже у малоизвестных компаний. Вокруг происходит столько неприятных вещей, что черт кажется уже не таким страшным, как его малюют».

Причина 4. Вера потребителя, что проблема его не коснется. Еще одной причиной Андрей Шестаков считает привычку русского человека действовать по поговорке: «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». А вдруг мне повезет? Почему именно меня должны кинуть? Вспомните фильм «Афера». Один из героев играет в покер и понимает, что его противник — шулер, крупный мошенник. Но несмотря на то, что он знает о мошеннических способах ведения им дел, наш герой все равно идет в его контору и ставит там на скаковую лошадь. Он надеется, что тот его хотя бы здесь не надует. Плюс так хочется верить, что удастся сорвать куш! Психолог считает, что такое стремление к азарту в крови практически у каждого русского человека.

Причины, связанные с изменением предложения

Причина 5. Появление на рынке дешевых проектов. Выбирая между домом по цене квартиры и квартирой, некоторые выберут первое. А рынок сегодня изобилует эконом-предложениями (см. материал «Ударные стройки»).

Причина 6. В Воронеже уже есть успешно реализованные проекты.

«Я не сразу решился на покупку дома даже в таком известном поселке, как “Лесково”», — говорит региональный директор операционного офиса «Воронежский» «Промсвязьбанка» Тимур Хлебников. «Когда он только строился, приезжал, смотрел. И купил уже полностью готовый дом».

Поселок «Лесково» в каком-то плане спас рынок: стал его визитной карточкой. Девелоперы доказали, что обещания выполняются. Потребители же, видя, что есть такие состоявшиеся проекты, с бОльшим доверием относятся к рынку в целом.

Причина 7. Поселки сделали свой маркетинг более убедительным.

«Хотя Павлов и утверждал, что собака быстрее реагирует на слово «еда», чем на саму еду, сегодня словам никто не верит», — приводит наблюдение Игорь Романов. «Тем более в кризис нужны гарантии посерьезнее. Например, чтобы о застройщике высказался какой-то авторитет для целевой аудитории. То есть важна репутационная составляющая».

Руководитель проекта поселка «Колизей» Николай Федоров говорит, что в продвижении стал делаться упор как раз на это требование потребителей: например, в рекламе указывается, что коттеджные поселки в высокой степени готовности, есть документы на землю, утвержден генплан. Одной красивой картинкой потребителя сегодня не заманишь.

На веки вечные

Как изменятся сознание и поведение потребителей, если и в этот раз не все их ожидания будут оправданы? Ответ экспертов прост и одновременно парадоксален: никак.

«Этот рынок будет существовать вечно», — улыбается, но дает серьезный прогноз Игорь Романов. «Кризис закончится, потребительская активность снова вырастет. Ведь даже если не подведут коммуникации, например, то участок земли — это тоже способ вложения денег. Он ассоциируется с надежностью, долговечностью. Его можно оставить детям и внукам: “Авось к тому времени там что-то построят!”»

В пример эксперт приводит проект «Москва-Сити», который, по его словам, кинул всех, заморозив строительство. Однако теперь им руководят другие люди, что-то вновь строится, и клиенты снова покупают площади! Что-то подсказывает, что воронежские потребители в этом плане от столичных мало чем отличаются. Да и в местной сфере недвижимости за такими примерами далеко ходить не надо: вспомните хотя бы бизнес-центр «Премьер». Ничего не напоминает? В то же время реализованных, успешных проектов коттеджных поселков становится больше. Будем надеяться, что это сделает рынок более цивилизованным и поспособствует его развитию.

Комментарий:

Page21-001.jpgВладимир Гончаров, гендиректор компании «Формат-Центр»

Качественный проект предполагает грамотную работу с подрядчиками

«Как подрядчик, готовый обеспечить частные домовладения доступом в интернет, я наблюдаю 2 разных подхода к строительству и развитию коттеджных поселков Воронежа. Часть застройщиков пытается буквально заработать на всем и вся, они говорят нам: «Обеспечьте инфраструктуру, мы сами будем ею управлять, сами будем собирать деньги с жильцов». Но обычно такие проекты — это фактически нарезанные куски земли, где потребитель лично решает, какими будут его дом и качество жизни в нем. И это позволяет ему самостоятельно установить, например, антенну и таким образом пользоваться сетью. Другие застройщики, напротив, стремятся к единству архитектурного ансамбля и инфраструктурного обеспечения. Они понимают, что в таком случае по каждому вопросу нужно обращаться к экспертам, в том числе и в среде провайдеров. Таким образом, заявленная концепция поселка соблюдается, и потребитель получает качественный продукт».

Автор: Артем Сокольников


Комментарии