27 Июля 2015 года, 12:18

27.07.15. De Facto — По оценкам участников рынка, вблизи Воронежа сейчас строится порядка 30 коттеджных поселков. При этом каждый год появляются все новые предложения. Но, как рассказывает коммерческий директор коттеджного поселка «Изумрудный» Николай Литвинов, с середины весны спрос начал резко падать. К сегодняшнему дню он снизился на 60-70%. Будут ли достроены и реализованы все поселки? И с каким качеством?

Материал опубликован в печатном журнале De Facto за июль-август 2015 года. 

Как развивается предложение

По подсчетам руководителя коммерческого направления инвестиционнодевелоперской компании «Сота» (коттеджные поселки «Лесково», «Березка Four Seasons», «Летний берег») Олеси Нартовой, сегодня недалеко от Воронежа строятся около 30 коттеджных  поселков, при этом в некоторых районах наблюдаются целые скопления таких проектов. Например, около Староживотинного заявлено сразу 6 поселков. Николай Литвинов называет цифру и того больше — только в прошлом году, по его данным, вблизи от города возводилось 35 коттеджных поселений.

Цена за сотку земли в коттеджных поселках колеблется от 40 до 150 тыс. рублей. Предложения делятся преимущественно на 2 сегмента: экономи бизнес-уровень. Первый хорошо известен потребителю по объявлениям в стиле «дом по цене квартиры». Николай Литвинов считает, что средняя стоимость коттеджа в этом сегменте складывается из 1 млн рублей за участок и 2,5 млн рублей за строительство самого коттеджа. В сегменте бизнес-класса со всеми присущими этому уровню характеристиками предложений практически нет. Один из проектов, который к нему можно отнести, — это поселок «Лесково» компании «Сота». Средняя стоимость дома без отделки с земельным участком, по словам Олеси Нартовой, составляет около 7 млн рублей (площадь дома около 150 м2).

Причины нового бума

С чем связан бум предложения на этом рынке, еще недавно славившемся рядом провальных проектов? Вспомним хотя бы историю с «Чешским градом», когда были возбуждены уголовные дела из-за того, что оплаченные дома не были построены.

Причина первая. До кризиса на коттеджи был реальный спрос. Такого мнения придерживается Олеся Нартова. Так, в «Лесково» из 220 распродано уже 130 домовладений, это считается хорошим показателем. По ее словам, сегодня дома в коттеджных поселках все чаще покупают не как резиденцию для загородного отдыха летом, а как основное жилье.

«Люди устали от жизни в городе, его постоянной суеты, транспортных заторов, проблем с парковочными местами, им хочется иметь свой дом, участок, где можно отдохнуть в тишине, при этом сохранив комфорт городских условий — высокий уровень инженерных коммуникаций, наличие развитой социальной и рекреационной инфраструктуры для детей и взрослых. Мы повторяем опыт развития рынка жилой недвижимости развитых стран. Сейчас около 80% населения в этих странах живет в загородных домах, таунхаусах. Это объясняется процессом так называемой дезурбанизации, то есть оттока горожан на природу, но при сохранении городских удобств и занятий», — рассуждает представитель «Соты».

Еще одним фактором, простимулировавшим спрос, по ее мнению, стал рост уровня жизни населения, наблюдавшийся до кризиса.

Причина вторая. Ожидания девелоперов по быстрому извлечению прибыли с проектов. По оценкам Николая Литвинова, чтобы зайти на рынок коттеджных поселков, требуется порядка 20-30 млн рублей (на поселок в 200 домов).

«Со стороны — что тут сложного? Купил земли, нарезал и продавай, — говорит он. — Тем более некоторые умудряются получить участки и по более низкой цене. Однако мало кто учитывает, что, чтобы согласовать проект поселка и подвести к нему инфраструктуру, требуется минимум 3 года».

Причина третья. В других регионах есть опыт успешно реализованных и распроданных проектов. Как оценивают участники рынка, вблизи Москвы уже построено от 800 до 1 тыс. коттеджных поселков. Директор коттеджного поселка «Снегири» Валерий Маликов считает, что, увидев такой рост, многие местные бизнесмены решили, что у нас емкость рынка также велика.

«Правда, забыли сравнить уровень доходов у нас и у москвичей», — иронизирует он.

Похожую мысль высказывает доцент кафедры теории и практики архитектурного проектирования ВГАСУ, руководитель «Бюро средового проектирования» Игорь Чураков:

«Малоэтажная застройка, а именно индивидуальное жилищное строительство в США занимает 80% рынка жилищного строительства, в среднем по России — 43%, а у нас, в Воронежской области, — 36%. А в начале 90-х было всего 5%, или 5 миллионов квадратов. В прошлом году в нашей стране было построено 37 миллионов квадратных метров ИЖС. Динамика очевидна и привлекательна для бизнеса. Кроме того, создатели местных коттеджных поселков сами путешествуют за рубежом и видят потенциал рынка».

Как рассказывает Игорь Чураков, в 2005-2008 годах была сформирована правительственная установка на развитие ИЖС, были созданы структуры и разработаны программы, ставились планы строительства одного миллиона частных домов в год. Кризис 2008 года серьезно скорректировал эти благие намерения, не подкрепленные в отличие от тех же США ни ипотечной программой для ИЖС, ни серьезным развитием каркаса автодорог.

Все ли игроки добросовестны?

О том, насколько коттеджи в поселках сегодня раскупаются, у участников рынка разные мнения. Так, в «Соте» на примере поселка «Лесково» говорят, что не заметили ни снижения спроса, ни его особого роста. В самой компании это связывают с тем, что бизнес-класс, на который ориентирован поселок, менее чувствителен к изменениям экономической ситуации. Николай Литвинов же говорит, что, хотя, например, его поселок уже практически весь распродан, в целом по сегменту можно наблюдать снижение спроса более чем в 60%. Что будет в таких условиях с  анонсированными проектами? Будут ли они распроданы? Или часть из них не будет реализована? Все ли сдадут свои объекты в срок и на тех условиях, которые обещали?

Эксперты считают, что есть несколько факторов, влияющих на развитие ситуации.

spravka.JPG■■ Непрофессионализм некоторых застройщиков.

«Зачем далеко ходить за примерами? — возмущен ситуацией Валерий Маликов. — Совсем близко от нашего проекта строят коттеджный поселок, видимо, новички на рынке. Они разделили имеющиеся гектары на сотки и продают. А когда я им говорю, что нужно часть территории на дороги как минимум вычесть, то они хлопают глазами. То ли откровенная глупость, то ли мошенничество. Другой пример: отсутствие какой-либо инфраструктуры. Вроде бы коммуникации подвели, дороги проложили, но больше ничего нет. 10 гектаров под дома и 2 гектара дороги — это называется коттеджный поселок? А как же рекреационные зоны?»

■■ Неверное определение застройщиками своей целевой аудитории.

Игорь Чураков полагает: многое зависит от того, насколько правильно девелоперы поймут, кто их клиент и каковы его потребности.

«Взять, к примеру, таунхаусы — это же бюджетный формат! А они выводятся на рынок подчас за 14 миллионов рублей, площадью по 300 и более квадратов. Та же ситуация с коттеджами. Для кого они? Даже в Москве самые популярные форматы — по 160 квадратов, вчера заказ был из Москвы на дом 130 квадратных метров, 5 комнат, два этажа», — рассказывает эксперт. «Отдельная тема — архитектурные решения. Сплошь и рядом это не решение запросов и проблем реального потребителя, а благие пожелания красивой заграничной жизни. Нам преподносят нечто из Калифорнии или Нидерландов для строительства где-нибудь в Усмани. Тут тебе и панорамное остекление, и прозрачный забор, открывающий взору со стороны гладко подстриженную на картинке лужайку. Как в таком доме будут жить престарелые родители успешного заказчика? Легко ли его будет продать?»

■■ Проблемы с инфраструктурой и логистикой.

По словам представителя ВГАСУ, многие коттеджные поселки проектируют буквально по картинкам из журналов, создавая иллюзию красивой жизни, но они не рассчитаны для удобства. При этом не учитывается, что основным спросом пользуется эконом-сегмент. Но достойный эконом — с подведенными коммуникациями и дорогами.

«Не учтены вопросы логистики», — добавляет Игорь Чураков. «Очень много коттеджей строится в московском направлении. И по Московскому проспекту развешаны красивые рекламные плакаты, где изображены зеленая травка и собачки возле симпатичных домов. Логичнее же было бы на них изобразить бесконечную пробку и смог от нее, потому что так оно и будет, если проблема дорог не решится».

■■ Отсутствие опыта в управлении проектами.

По словам представителя ВГАСУ, очень серьезная проблема — в поддержании коммуникаций и инфраструктуры. Если взять опыт тех же США, содержание дома в пригороде в разы превышает расходы на жилье в городе, а население покрывает эти расходы процентов на сорок, остальное ложится бременем на муниципалитеты, зачастую делая их банкротами. Кто будет делать капремонт всех сетей и частных дорог в поселках лет через тридцать, если не гораздо раньше, учитывая наши климат и качество?

Однако все эти негативные факторы вряд ли остановят общее развитие рынка. Все-таки, по оценкам Николая Литвинова, спрос сегодня удовлетворен не более чем на 60%.

«Когда на рынке уже есть реализованные успешные проекты, то остальным будет на кого ориентироваться, уровень в целом возрастет», — считает Олеся Нартова.

Эксперты сходятся во мнении: с одной стороны, совсем некачественные продукты с рынка не уйдут. С другой — он все-таки развивается и эффективных девелоперов в сравнении с 2008-2010 годами на нем стало больше. Это должно вселять оптимизм в части дальнейшего цивилизованного развития всего сегмента.

Автор: Наталья Андросова


Комментарии