29 Июля 2015 года, 12:00

29.07.15. De Facto — Около 30% строительных компаний региона перестали платить взносы в профильные СРО, приводит цифру президент саморегулируемой организации «Строители Воронежской области» Вячеслав Бутырин. При этом большинство из них — малые фирмы и им платить просто нечем, уверен эксперт. Возможен ли сегодня малый бизнес в воронежском строительстве? И как уход небольших компаний с рынка отражается на его участниках?

Материал опубликован в печатном журнале De Facto за июль-август 2015 года. 

Что происходит?

На строительном рынке появились четкие сигналы об уходе с него малых игроков (под малыми Вячеслав Бутырин понимает тех, кто строит около 5-10 тыс. м2 в год — порядка 100-300 квартир). По его словам, часть из 30% неплательщиков взносов уже находится в стадии банкротства. Кроме статистики СРО о трудностях говорят сами строители. Так, например, воронежская компания «РГМ-Строй» приостановила возведение новых объектов. И причина не только в экономической ситуации. Компания не может получить землю. По словам ее руководителя Валерия Корчагина, это один из самых проблемных вопросов сегодня для малых застройщиков — им участки достаются «по остаточному принципу» в отличие от крупных компаний, которые продолжают строить «более чем активно».

Безымянный.JPGКак это отражается на потребителе?

Несмотря на небольшие объемы, которые дают рынку воронежского жилья малые компании, с уходом большинства из них потребители могут почувствовать на нем изменения. Не все уверены, что они будут в лучшую сторону.

Во-первых, как показал опрос, проведенный социологической службой «Ваше мнение!», 11,5% воронежцев предпочитают покупать жилье у мелких застройщиков. Они считают, что качество в этом случае выше — производится, так сказать, штучный товар, а не с конвейера. При этом еще почти 25% покупателей все равно, какие объемы у застройщика. То есть они тоже потенциально могут оказаться среди тех, кто приобретет жилье у малой компании. Сами малые застройщики также настаивают, что могут производить квартиры высокого качества.

«При малых объемах под личным контролем стройку может держать сам руководитель, — убежден Валерий Корчагин. — Контролировать же огромные объемы гораздо труднее. Руководитель может просто не знать, что произошло на его объекте».

С этим согласен и руководитель СРО «Строители Воронежской области» Сергей Морозов:

«Так, компания «Парнас-2001» заняла свое место на рынке благодаря качеству. У них есть кирпичные дома, что сегодня не часто встретишь. Необычные дизайнерские решения — например, дом по Московскому проспекту с элементами витражного остекления. Все выполнено аккуратно».

На Большом воронежском форуме также можно встретить весьма позитивные отзывы о малых застройщиках, которые, выражаясь словами форумчан, «строят аккуратно», «квартиры классные», «строят не хуже крупных». Речь идет о внутренней отделке, в ряде случаев — о подготовке строителем квартиры к ремонту и пр.

Конечно, далеко не все малые компании строят лучше или по крайней мере не хуже, чем гиганты, но все же рынок и потребители рискуют потерять часть застройщиков, работающих на совесть. В любом случае уменьшение конкуренции — не самый благоприятный фактор для рынка.

«То, что есть на рынке сейчас, конкуренцией можно назвать очень условно, — рассуждает доцент кафедры теории и практики архитектурного проектирования ВГАСУ Игорь Чураков. — Есть, например, в живой природе волки и лисы, и те и другие охотятся за схожей едой. Это реальная конкуренция. Но в природе нет волков, у которых есть пистолет или дядя-лесничий. А на строительном рынке есть такие компании среди крупных. Но представьте, что все мелкие компании погибнут. И останутся гиганты. Это все равно что в природе существовали бы одни слоны. Разве это хорошо было бы для человека?»

По мнению ученого, потребители были бы практически лишены выбора, а крупные строители, став игроками на рынке олигополии, не видели бы необходимости даже поддерживать качество на том уровне, какой есть сейчас. Таковы простые законы рынка при утверждении на нем монополий или олигополий.

Во-вторых, как бы парадоксально это ни звучало, малые застройщики готовы предложить покупателям квартиры по более низкой цене. Таким образом, они могут сбивать и средний ценник на рынке.

Как рассказал Валерий Корчагин, его компания еще год назад продавала квартиры на Ростовской по 30 тыс. рублей за квадрат, на правом берегу — по 40. Для сравнения: средняя цена на рынке на строящиеся сейчас объекты — 49 тыс. рублей. Даже сегодня, приводит пример коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова, у малых застройщиков можно найти цены по 32-35 тыс. рублей — в жилом доме «Авиатор» на Туполева, где участки под строительство стоили дешевле, чем в центре. По словам Валерия Корчагина, снизить цену удается одним путем — за счет урезания собственной прибыли.

«Это вполне реально, — прокомментировал источник на строительном рынке, пожелавший остаться неизвестным. — Крупные застройщики получают по 200% прибыли как минимум. Так как себестоимость строительства квадрата в доме из вполне приличных материалов начинается от 15 тысяч рублей. Ну получат малые 100% прибыли, а не 200%, снизив цены, и что, разве это мало?»

Похожую цифру называет Игорь Чураков. По его словам, наценку в 150% крупные застройщики озвучивают официально.

Тот же источник считает, что у малых застройщиков есть и другие способы сокращения издержек, а значит, и цены. Например, о закупке всех материалов, участке и т. д. в таких компаниях договаривается сам руководитель. Он экономит каждую копейку и тщательно ведет переговоры. В крупных же закупками занимаются отделы, которые тратят «не свои» деньги, часто оценивается скорость нахождения ими того же участка, а не то, сколько средств удалось сберечь. Поэтому они далеко не так жестки в переговорах. По мнению экспертов, договориться на поставку стройматериалов, продажу участка и т. д. минимум на 10% дешевле, чем это делают гиганты, вполне реально.

С другой стороны, на рынке могут уменьшиться и некоторые негативные явления. Рассмотрим ряд рисков, которые могут быть у малых компаний.

Сокращение издержек может происходить в том числе и за счет снижения качества. Гендиректор строительной компании «Экспресс» Геннадий Мешков сомневается, что малым компаниям удается сокращать издержки не в ущерб качеству.

«Мы, например, можем закупить стройматериалы с большой отсрочкой платежа, потому что берем оптом и потому что у нас есть сложившаяся репутация на рынке благодаря сданным объемам, — приводит пример строитель. — У малых такой возможности нет. Что они сделают? Будут искать материалы подешевле. А потом у нас дома через 20 лет уже приходят в негодность».

На репутации малых застройщиков негативно отражается существование фирм-однодневок.

«Давайте не будем даже брать компании, у которых нет своих рабочих, а только стол, ручка, малый уставной капитал и безграмотный начальник, — предлагает Геннадий Мешков. — Это фирмы-однодневки или просто аферисты. К счастью, недавно на рынке произошла серьезная чистка и их не так много. Но в любом случае то, что раньше они существовали, плодили обманутых дольщиков, до сих пор вызывает опасения у покупателей при обращении в малую компанию. А также и у поставщиков, которые в кредит или рассрочку работать вряд ли будут».

Почему малый бизнес уходит с рынка?      

Почему же, несмотря на имеющиеся конкурентные преимущества, малые компании испытывают сегодня трудности вплоть до ухода с рынка?

Причина первая. Административные барьеры становятся все жестче.

«Крупные застройщики открывают дверь во властные структуры с ноги, — рассказывает Вячеслав Бутырин. — Куда до них мелким!»

Вторит ему Валерий Корчагин:

«Чтобы построить один десятиэтажный дом на 2 подъезда, нужен год. Но это на само строительство. На оформление только земли при этом уходит до 2 лет».

Впрочем, по его словам, сроки примерно таковы и для крупных застройщиков, только для «избранных» делается исключение. Большей же проблемой он видит распределение земли. Малым приходится довольствоваться тем, что достанется. Например, самыми непродаваемыми площадками вроде улицы Ростовской на окраине города.

«А работа с подключением инженерных коммуникаций? — продолжает перечень трудностей Корчагин. — Если крупные договариваются при помощи властных структур, то я, например, до сих пор, за 15 лет работы, не могу понять стоимость услуг подобных компаний. Они абсолютно непрозрачные, тарифы каждый раз отличаются».

Причина вторая. Для малых застройщиков практически полностью недоступно банковское кредитование. Получить кредит малому застройщику очень проблематично — банки не хотят рисковать деньгами. Так, в компании «РГМ–Строй»рассказывают, что за все время своего существования строить им приходилось за свои деньги и средства дольщиков. Впрочем, это не помешало компании работать на рынке 15 лет. Зато теперь появилась другая проблема — как рассказывает Вячеслав Бутырин, получить ипотеку под долевку у малого застройщика очень и очень трудно. Если потребителю это и удастся, то процент будет выше рыночного. Между тем, приводит цифры из своего опыта Валерий Корчагин, в ипотеку эконом-жилье берет не меньше 40% покупателей.

Причина третья. Точечная застройка, популярная у малых компаний, сегодня фактически запрещена. По новому генплану отдельно стоящие дома, а не жилые кварталы могут быть только достроены, если они были начаты или спроектированы, акцентирует внимание председатель совета директоров компании «Элитстрой» Эдуард Краснов. Строительство же небольшого квартала или даже дома с придворовой территорией, парковками, детскими площадками стоит неподъемных для малой компании средств.

«Чтобы купить участок в 50 соток, нужно около 30 миллионов рублей, — подсчитывает Эдуард Краснов. — А чтобы подвести коммуникации к нему, согласовать проект, закупить стройматериалы — только стартовые вложения могут доходить до 100 миллионов рублей. Если у вас есть эти деньги, встает вопрос: а малая ли вы компания? Это 15 лет назад можно было купить участок на Театральной на 15 соток, построить там дом на 24 квартиры и получить прибыль. Я так и делал. Сегодня же это практически невозможно».

Причина четвертая. Крупные застройщики расширяют предложение на рынке. По словам директора агентства недвижимости «Фасад» Анны Богомоловой, продавать квартиры от малых застройщиков сегодня крайне невыгодно — их никто не знает, вложения в рекламу самих застройщиков минимальны, произошел массовый вброс нового жилья на рынок. Выросло не только количество продаваемых квартир, но и разнообразие их вариантов. К примеру, ДСК уже активно продает не только панельные дома, но и монолитные. По локации у малых компаний тоже практически нет преимуществ компании — вспомним пример компании «РГМ-Строй», которой удавалось получить землю преимущественно на окраине города.

Что будет дальше?

Удастся ли тем, кто не может похвастаться большими объемами строительства, остаться на рынке и даже составить некую конкуренцию «большим братьям»? Мнения участников рынка разделились.

Прогноз первый. У малых компаний нет будущего

Ввиду вышеперечисленных причин им остается только искать себе иные сегменты,  переквалифицироваться, считает Эдуард Краснов.

«У меня есть знакомые из небольшой строительной компании, которые сейчас строят частные дома. Вполне успешно», — говорит он.

Также, по его мнению, возможности для них — стать подрядными организациями у крупных застройщиков.

«Я не очень понимаю, как они выживут в многоэтажном строительстве, условия на рынке уже не те», — соглашается и Анна Богомолова.

Прогноз второй. Небольшие застройщики не только выживут, но и составят конкуренцию крупным.

«О, они очень живучи, — оптимистична Галина Колокольникова. — Жилье сегодня большинство воронежцев ищет по цене. Это определяющий параметр. Поэтому у тех, кто демпингует, есть неплохой шанс».

Надеется «повоевать» и Валерий Корчагин. По его словам, если будет земля, то он продолжит строить, несмотря на экономическую ситуацию. Так, некоторые эксперты утверждают, что один из основных путей развития малого бизнеса в воронежском строительстве — выход в районы области. Например, там нет таких проблем с земельными участками, как в городе. И развитие этого прогноза мы уже можем видеть в Ямном, Отрадном и других населенных пунктах.

Безусловно, участники рынка, ежедневно работающие на нем, видят ситуацию в деталях. Вместе с тем нам кажется, что для нормального развития отрасли малый бизнес необходим. Как и средний и крупный. Пока что эта тема выглядит настораживающей, и именно сегодня нужно создавать приемлемые условия, чтобы малые застройщики могли продолжать свою работу. При наличии желания и воли власти наверняка смогут провести подобные изменения.

Комментарий:

Page14-000.jpgВиталий Горбанев, руководитель компании «ПГС проект»

Малые компании более гибкие, особенно в условиях кризиса

«С одной стороны, крупные компании могут позволить себе сократить издержки за счет отлаженной схемы, новых технологий. Например, «Выбор», собирая дома из блоков — по технологии ОБД, думаю, может выйти в лидеры по себестоимости квартир. С другой стороны, у больших компаний и больше штаты, больше аппетиты. Малые быстрее проводят оптимизацию и подстраиваются под потребителя. Они урезают себе прибыль, чтобы остаться на рынке. Отсюда приемлемая цена. К тому же они оперативно реагируют на изменение спроса со стороны потребителей, изменяют планировку квартир. Так, сейчас, например, больше популярны  малогабаритные трешки, чем просторные двушки.

Автор: Наталья Андросова


Комментарии