8 Мая 2014 года, 13:58

Минстрой внес на рассмотрение законопроект, по которому застройщики смогут использовать для возведения жилой недвижимости только 10% средств дольщиков. По сути, это означает отказаться от самой популярной сейчас схемы продажи жилья — по договорам долевого строительства. Неэффективным решение считает президент Гильдии риэлторов Черноземья Алексей Гунькин. Он вызвал на поединок руководителя адвокатского кабинета Галину Белик, которая взялась отстоять права обманутых дольщиков.

Участники поединка

Галина Белик, руководитель адвокатского кабинета Белик Г.П.

Алексей Гунькин, президент Гильдии риэлторов Черноземья

Первый раунд

Гунькин: В чьих интересах принимается этот закон? Он не защищает дольщиков. Отнюдь. Крупные строительные компании хотят убрать мелких застройщиков, которые не выдержат работать на заемные средства, и занять новую долю рынка. Но нужно сказать, что и у крупных сократятся объемы строительства, они же тоже строят долевку. Средства на строительство станут заемными, а значит, подорожают на 12-14%. Естественно, они будут вложены в стоимость квадратного метра. Кто за это будет платить? Мы с вами — потребители. 12-14%!

Гость поединка Геннадий Мешков, гендиректор строительной компании «Экспресс» (не выдерживает): Минимум 25!

Гунькин: Ну это я пока учел только банковские проценты. А еще страховые взносы, банковские гарантии… Понятно, что строители за свой счет их не будут оплачивать, они их тоже приплюсуют. А как мы говорили, мелкие застройщики уйдут, предложение сократится — очередной рост стоимости.

Ведущий (Станислав Рывкин, руководитель адвокатской конторы «Рывкин и партнеры»): Эффект домино.

Гунькин: Конечно, это не произойдет завтра. Рынок недвижимости достаточно инертен. Но через полгода вполне можно будет наблюдать эффект. Еще один немаловажный момент. Часть потребителей приобретают недвижимость за свои средства, а не в ипотеку. В случае с долевкой они могут инвестировать средства в недвижимость, а потом, пока жилье будет строиться, довносить недостающую сумму по мере ее накопления, не прибегая к кредитам. Им не нужно платить банковские проценты. А принимая такой закон, мы ущемляем интересы потребителей. И еще. Приобретая квартиру на этапе строительства, покупатели начинают делать там ремонт, когда дом еще не сдан. Сейчас же купить жилье можно будет, когда дом уже практически введен в эксплуатацию. А вот жить там будет нельзя: 80% квартир продаются с черновой отделкой.

Ведущий (с иронией): Ну почему же нельзя? Таджики же живут!

Гунькин: Те же, кто берет в ипотеку, будут оплачивать фактически 2 кредита: свой и тот, который взят застройщиком и заложен в стоимость.

Белик: Но тут еще речь идет о том, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно смениться финансированием через банки. Задаток за квартиру, который платит покупатель, должен будет поступить на специальный счет в банке. Если после завершения строительства дольщик откажется выкупать квартиру, застройщик вправе оставить задаток себе. Если застройщик не выполнит своих обязательств по строительству дома, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Понятно, что пока это очень жесткие меры к застройщикам. Нет ни одного документа, который бы регулировал их права…

Ведущий: А я как раз наоборот, когда читаю договоры с застройщиками, думаю: не дай Бог сейчас еще придумают какой-нибудь законопроект, который будет их права регулировать. Дольщик абсолютно бесправен.

Мешков возмущенно прищелкивает языком.

Белик: Да, действующий сейчас закон фактически разрешает переносить сроки сдачи объекта на неопределенные сроки неопределенное количество раз. В 2005 году один застройщик заключил с дольщиками договор о совместной инвестиционной деятельности. Срок окончания строительства планировался на конец 2007 года. Но к этому времени стройку завершить не удалось. Дольщики же спешно продавали квартиры, в которых они жили до этого, чтобы собрать всю сумму на новое жилье. Часть покупали новую квартиру в кредит. Как известно, пока дом не введен в эксплуатацию, процентная ставка ипотеки выше. Из-за задержки дольщики вынуждены были переплачивать. Наконец, к 2011 году стройка завершилась. Но инспекция стройнадзора Воронежской области до ввода дома в эксплуатацию обязала застройщика устранить ряд недостатков. Пришлось ждать до мая, когда эти недостатки по техническим причинам можно будет устранить. Сделали, опять позвали комиссию. Но она пришла только в июне. И так далее. Заключение о вводе в эксплуатацию выдали в октябре 2012-го. То есть затянули строители, а потом чиновники. Потребители пострадали — не могли вселиться 5 лет. Но потом они подали в суд и отсудили стоимости своих квартир! То есть застройщик их фактически подарил. И частично из-за затягивания строительства чиновниками.

Ведущий: А как новый законопроект может изменить ситуацию?

Белик: Я приведу еще несколько аргументов в пользу того, что законодательство нуждается в реформах. Сейчас нередки такие ситуации, когда дольщик платит за 64 метра, а квартиру строят в 58. Обязательно нужно установить предельно допустимый максимум взноса дольщиков. Но это может быть, например, 60%, а не 10. Недавно ситуация была на улице Ростовской, когда дольщикам пообещали, что в их доме будет детский сад. Молодые семьи кинулись скупать квартиры, а на его месте появился супермаркет. Пока закон не гарантирует использования общего имущества в озвученных целях. Новый же закон усилил бы конкуренцию среди застройщиков, следовательно, повысил бы качество жилья. Но другой вопрос, что банки, выходит, будут кредитовать порядка 90% от стоимости строительства. Это тоже большой риск…

Ведущий: Вот! Это-то и есть главный вопрос! Банку, во-первых, надо заработать. А во-вторых, он заложит все риски в стоимость кредита.

Белик: Да, надо, но если дольщик берет в банке ипотеку, а потом эти же деньги идут на депозит в этот же банк, как необходимо по новой схеме взаимодействия дольщика с застройщиком, то банк может снизить дольщику процентную ставку по ипотеке. Дольщику огромный плюс. Застройщик пользуется в качестве кредита деньгами с таких депозитов. И если хотя бы половина его покупателей-дольщиков имеют депозиты на квартиры в этом банке, то банк может вообще отсрочить процентные выплаты застройщика по кредиту до момента реализации построенных квартир. Поскольку растет вероятность, что он эти обязательства исполнит: средств достаточно, они все в одном банке. Также государство собирается инвестировать в строительство и сдавать по договорам некоммерческого найма (надеюсь, доступного) жилье населению с правом последующего выкупа. Девелоперам планируют предоставлять льготные кредиты в этом случае.

Второй раунд

Белик: Сейчас ни один дольщик не застрахован от возможного мошенничества строительной компании. Даже в страховом полисе прописано, что страховка выплачивается только в том случае, если строительство не завершено по независящим от сторон причинам. А мошенничество — это как раз зависящая причина. Как можно защитить дольщиков, если не принимать законопроект?

Гунькин: Основной механизм — это разделить средства от дольщиков на реальное строительство объекта и на услуги, которые оказывает им застройщик. Потому что одна составляющая — это то, что зарабатывает застройщик на строительстве, и второе — то, что он тратит непосредственно на строительство. Важно, чтобы последнее не переносилось на строительство других объектов. То есть заплатил дольщик за одно, а его денежки направили на то, чтобы построить другое.

Белик: А кто за этим должен следить?

Гунькин: Ну, я так понял, что вы хотите переложить контроль на банки. Да им все равно, как застройщик расходует средства! Им главное — получить свою маржу. У нас есть Счетная палата и другие контролирующие органы, которые могут отслеживать движение денег по счетам.

Белик: Но ведь компания будет всячески препятствовать тому, чтобы вернуть дольщику деньги. Может быть, тогда следует обязать физлицо — учредителя строительной компании — выступить в качестве поручителя застройщика и отвечать по обязательствам и своим имуществом в том числе?

Ведущий (под общий смех): А у него нет имущества!

Гунькин: Как говорил Остап Бендер, существует много способов честного отъема денег. Вы этим ничего не исправите.

Белик (напористо): Вы считаете, что реформы вообще не нужны?

Гунькин (размеренно, скептически): Если реформы направлены на снятие ответственности с одних и перекладывание ее на других, то такие реформы ни к чему не приводят.

Белик (возбужденно): Предложите тогда свой вариант!

Гунькин: Во-первых, вообще не надо допускать застройщика с уставным капиталом в 10 тысяч рублей на рынок. Во-вторых, он должен проходить какую-то проверку. А то сейчас, чтобы попасть в общество строителей, нужно лишь внести определенную сумму денег. Потому что бывает изначально видно, что человек пришел на рынок не строить, а лишь зарабатывать.

Ведущий (насмешливо): А вам известны случаи, когда приходят только строить, не зарабатывая?

Гунькин: У меня, в свою очередь, вопрос: в чем суть нового законопроекта кроме перекладывания ответственности с одних плеч на другие?

Белик: Пока это только схема. Но я уже предложила, как эту схему можно дополнить, чтобы банки получили не только функции контроля. То есть, если министерство разработает схему взаимодействия застройщика, дольщиков и банка, то будут обеспечены и высокий уровень гарантий прав дольщика, и защита интересов, и минимизация издержек всех участвующих субъектов.

Гунькин (вяло, словно отчаявшись в том, что его смогут переубедить): Банкам это неинтересно.

Белик (раздражаясь): Я же вам объясняла, как это может быть им интересно.

Гунькин: Банк возьмет в депозит средства дольщиков под 2-3%, я вас уверяю, не более того, а выдаст кредит застройщику под 16-20%. Из этих же средств. Срежет эту маржу, съест ее, и все.

Белик: Но государство…

Гунькин (считает предложения оппонента безнадежными): Да государство завтра закроет этот очередной банк, и все. Вот и вся выгода и застройщику, и дольщику. Сейчас люди инвестируют в недвижимость, считая ее более надежной, чем банки. А если придется, чтобы купить долевку, класть обратно в банк? Меня, как потребителя, это напрягает.

Ведущий: Недавно как раз женщина продавала квартиру. Покупатель внес свои 60 тысяч рублей, дальше порядка 2,5 миллиона — это кредитные средства, которые дал банк, и еще порядка миллиона — военная ипотека, которая пришла на счет этого же банка. Покупатель внес свои средства в банк и уже жил в квартире. А продавец оформил все необходимые бумаги и пришел в банк деньги получить. И тут у банка отозвали лицензию. Это банк «Пушкино». Продавцу они денег не выплатят: больше 700 тысяч, да и вообще, у них нет средств. А покупатель платил и будет платить кредит…

Полную версию материала читайте в майском номере журнала De Facto.


Комментарии