15 Июля 2013 года, 11:54

В этом году в квитанции на земельный налог владельца заправки неподалеку от Новой Усмани Николая Голева вместо привычной суммы в 50 тыс. рублей стояла цифра в 400 тыс.! Предприниматель обратился за разъяснениями. Оказалось, что кадастровая стоимость его 36 соток в этом году резко выросла с 10 до 27 млн рублей.

Материал журнала De Facto за июль-август 2013 г.

Бензиновый взрыв

Что обозначает для бизнеса скачок земельного налога? В случае Голева он вырос в 8 раз. Давайте рассмотрим, как скажутся на рентабельности розничной бензиновой торговли подобные изменения. По данным независимого аналитика по топливному рынку Михаила Мулгачева, средняя реализация топлива за день на стандартной заправке в среднем — 15 тонн. Средняя прибыль с литра для владельца заправки — 1 рубль (речь идет о уже чистой прибыли, за вычетом зарплаты персонала, амортизации оборудования и других расходов). В тонне 1,2 тыс. литров бензина. Итак, мы с Михаилом Мулгачевым подсчитали, что прибыль в месяц от 180 до 200 тыс. рублей. Выходит, Голеву предстоит работать 2 месяца в ноль, для того чтобы выплатить земельный налог за год?

— Но заметьте, это мы с вами рассмотрели идеальный вариант, — объясняет Мулгачев. — Когда у заправщиков есть прибыль. Бывает же, что оптовые цены на бензин резко возрастают. А поднять розничную цену по понятным причинам владелец заправки не может. И таких месяцев может быть тоже парочка в году.

Значит, Голев и подобные с ним предприниматели 4 месяца из 12 будет работать в ноль? Это вам не купить землю в Московской области недорого...

— А что вы хотели, — комментирует ситуацию гендиректор «Интрансгаз» Игорь Татаринов. — Я плачу 350 тыс. в год налога за участок под заправкой, которая даже не работает! Это приличная сумма, тем более, что объект мне никакой прибыли не приносит. Но что делать!

Кокон проблем

Говорят, что беда не приходит одна. Так и в случае Голева. Давайте рассмотрим по порядку те проблемы, с которыми столкнулся предприниматель. И на этом примере обозначим те негативные тенденции, которые могут сыграть злую шутку со всеми бизнесменами, которые владеют земельными участками. В каждом из разделов выделим причины возникновения проблемы.

Проблема 1. Рост кадастровой стоимости.

По словам доктора юридических наук Виктора Анохина (с 1992 по 2012 год председатель Арбитражного суда Воронежской области), кадастровая стоимость может быть завышена в 50 (!) раз в сравнении с реальной. При этом с начала года в Арбитражном суде Воронежской области, по данным эксперта, рассматривалось уже более 90 дел по завышению кадастровой стоимости. Причина: как говорит Анохин, неправильный расчет. Рыночных причин для столь резкого подорожания земли нет.

Проблема 2. Увеличения налога.

По словам руководителя адвокатского кабинета Галины Белик, к ней периодически обращаются бизнесмены, возмущенные тем, что выплачиваемый ими налог вырос в десятки раз. Некоторым из них даже приходится брать кредит! Это для того, чтобы оплатить налоги на землю, которая УЖЕ находится в их собственности.

Причины:

1) Рост кадастровой стоимости земли.

2) Изменение налогового законодательства. Законопроект № 51763-4 устанавливает уплату налога на недвижимость исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости имущества2. Последняя в разы ниже кадастровой.

Закручивая спираль

Голева огорошило, прежде всего, повышение налога:

— Надеюсь, что удастся доказать, что названная стоимость земли завышена, — говорит бизнесмен. — Если суммы вернутся в прежние пределы, тогда можно будет продолжать работать. Иначе…

Дальше предприниматель фразу не продолжает. Для малого бизнеса с прибылью в 200 тыс. рублей в месяц и меньше сумма только одного (а не всех!) налога в полмиллиона может стать равносильной банкротству.

К каким еще последствиям могут привести перечисленные нововведения? Рассмотрим основные.

Последствие 1. Вероятность потери части земель. Предприниматели, получившие условные кадастровые номера в один прекрасный день так же, как Голев, могут обнаружить, что часть их земли уже принадлежит соседям. А при покупке платили за нее отнюдь не соседи.

Последствие 2. Рост себестоимости продукции. Виктор Анохин уверен, что повышенные налоги не замедлят ударить по карманам не только бизнесменов, но и потребителей. Увеличение расходов повлечет рост цен на продукцию. В том числе — предметов первой необходимости, продуктов питания.

Последствие 3. Возникновение проблем при купле-продаже на земельном рынке. Анохин считает, что в скором времени проблемы ждут всех игроков земельного рынка. Разумеется, владельцы земли будут стараться продать землю по той цене, исходя из которой, они платили налоги. А что делать покупателям? Платить баснословные суммы?

Что делать?

Галина Белик предлагает рассмотреть следующий алгоритм всем, столкнувшимся с земельной проблемой.

Шаг 1. Обратиться в оценочную компанию, чтобы снизить кадастровую стоимость земли.

Шаг 2. Если по оценке стоимость земли оказалась ниже, то обратиться в Росреестр. Если же там в изменении стоимости отказывают, придется идти на крайние меры — обращаться в суд. При этом нужно точно соблюсти установленные законом сроки по обращению во все вышеперечисленные инстанции.

Суд идет

Пока судебное разбирательство — самый распространенный инструмент по изменению кадастровой стоимости.

— А что делать, — разводит руками глава КФХ «Борть» Николай Бородкин. — Платить такие суммы нереально.

Чаще всего, как говорит Анохин, по суду стоимость все же снижается. Но головной боли это бизнесменам не убавляет.

Мнение руководителя Управления Росреестра по Воронежской области Елены Перегудовой читайте здесь, в материале журнала De Facto за июль-август 2013 г.

Мнение

Максим Маркин, управляющий воронежским филиалом «Роспромбанка»

Легкой прибыли из-за копеечной стоимости земли не будет

— Земля уже никогда не будет такой дешевой, как раньше. С этим необходимо смириться. Приведение ее кадастровой стоимости к рыночной — процесс естественный, правильный и сильно запоздалый. Да, предпринимателям жалко выпадающих доходов. Выход — ищите резервы повышения рентабельности, диверсифицируйте бизнес, но прежней высокой нормы прибыли, формируемой только из-за копеечной стоимости земли, уже никогда не будет и жаловаться на жизнь тут не надо. Считаете новую стоимость завышенной, что вполне возможно, та как процесс ценообразования никогда не проходит без ошибок, обязательно обращайтесь в суд. На основании представленной вами независимой рыночной экспертной оценки суд рассмотрит все обстоятельства и утвердит адекватную кадастровую стоимость. Не согласны с решением — обжалуйте, но обмануть государство, то есть значительно занизить стоимость по сравнению с аналогами, у вас вряд ли получится.

Дмитрий Большаков, гендиректор компании «БиК»

Земельный налог не изменит планы строителей

— Конечно, тенденция негативная. Земля и так стоит недешево и достается нелегко. А тут новое увеличение себестоимости строительства. Но в целом, для тех, кто строит и сдает в аренду масштабные объекты, подобные суммы не критичны. Кардинально они выручки ни строителей, ни девелоперов не поменяют.

Автор: Наталья Андросова


Комментарии