22 Марта 2017 года, 12:08
Сергей Лукин — о стратегии воронежских строителей

Одна из самых обсуждаемых сегодня в воронежском строительстве тем — кардинальное изменение регулирования рынка. Вероятно, в регионе совсем скоро появится единая профильная СРО. И это во многом определит стратегии местных застройщиков. Почему назрела необходимость перемен и что еще важного нужно учесть строительному бизнесу в долгосрочном планировании? Рассуждает сенатор Совфеда от Воронежской области Сергей Лукин.

Лукин_Сергей.jpg

Про господдержку

— Ипотека, показавшая в прошлом году положительную динамику, сыграла ключевую роль в восстановлении продаж жилья. Это доказывает своевременность и обоснованность стратегии поддержки отрасли, выбранной государством в первой половине 2015 года, и продление программы субсидирования до конца 2016-го. И хотя сейчас сложно гарантировать, что господдержка будет возобновлена в 2017 году, говорить о стагнации на рынке ипотеки преждевременно.

По оценкам экспертов, в результате снижения процентной ставки с действующего уровня до 7-8% годовых количество российских семей, доходы которых позволят получить кредит, может увеличиться на 5,6 миллионов. В этом случае рост объемов кредитования и строительства жилья только по данным категориям населения составит в среднем порядка 18 миллионов квадратных метров в год. Расчеты по Воронежской области показывают, что понижение ставки обеспечит дополнительную возможность покупки жилья для 15,3 тысячи семей. Сегодня мы готовим для рассмотрения на федеральном уровне предложения, как выстроить систему господдержки для отдельных категорий заемщиков с более низкой процентной ставкой по отношению к действующей программе.

В 2017 году в рамках программы «Жилище» будет осуществляться финансирование приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», нацеленного на увеличение объемов ежегодно вводимого жилья до 100 миллионов квадратных метров к концу 2020 года. Эти средства могут быть направлены на обеспечение необходимой инфраструктурой земельных участков, на которых будут реализовываться проекты комплексного освоения территорий.

По результатам проведенного отбора, на 2017 год планируется предоставить субсидии на софинансирование 66 проектов жилищного строительства в 33 регионах России. То есть 6, миллионов квадратных метров жилья будет обеспечено инфраструктурой.

На реализацию приоритетного проекта «ЖКХ и городская среда» в этом году выделят 20 млрд рублей из федерального бюджета. По словам Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, в паспорте данного нацпроекта появится много нововведений. В частности, планируется внедрить единый стандарт сервиса управления многоквартирными домами, который будет содержать определение минимального перечня работ и срока их исполнения, время реагирования на обращения жильцов. Минстрой намерен сделать этот стандарт обязательным для УК и включить его в лицензионные требования.

В 2017-2019 годах на обеспечение инфраструктурой земельных участков под комплексное жилищное строительство из федерального бюджета планируется выделять по 20 миллиардов рублей ежегодно. При этом дотации будут направляться не регионам в целом, а конкретно на поддержку порядка 30 проектов комплексного развития территорий, соответствующих определенным критериям. В частности, будут учитываться такие параметры как создание благоустроенной городской среды.

Новый порядок бюджетного финансирования строительства социальной инфраструктуры может вступить в силу уже с этого года. Этот принцип согласован с правительством России. Дотации напрямую будут поступать на создание социальной и транспортной внутриквартальной инфраструктуры, то есть, возведение больниц, школ, детсадов, обустройство дворовых территорий.

Про объединенную СРО

— Региональные власти прорабатывают вопрос образования объединенной СРО Воронежской области, что позволит усилить контроль с ее стороны над деятельностью строителей.

Сейчас на территории региона действуют 4 воронежские СРО и столько же филиалов иногородних организаций. Между ними существует нечестная конкуренция: изначально в целях пополнения своих рядов эти структуры просто занижают вступительный взнос.

Выдача допуска в СРО превращается в сбор денег. При этом сохранность взносов членам недобросовестных СРО не гарантируется. В Воронеже 3 из 4 организаций не смогли сохранить в полном объеме средства компенсационных фондов, разместив их в банках, которые лишились лицензии.

Задача состоит в том, чтобы исключить присутствие на рынке недобросовестных застройщиков. Поскольку сегодня в тендерах нередко участвуют компании, которые получают допуск сторонних СРО. При этом от них не требуется ни подтверждения уровня квалификации, ни должного опыта работы в отрасли. Создание объединенной СРО позволит установить более жесткие критерии отбора застройщиков для выполнения госконтрактов, реализации проектов комплексного освоения территорий.

Не так давно состоялось заседание Совета по вопросам координации деятельности СРО в сфере строительства на территории Воронежской области при региональном департаменте строительной политики. Этот межведомственный коллегиальный орган был создан с целью упорядочить процессы, сопровождающие реформирование системы саморегулирования в отрасли. Члены координационного Совета пришли к убеждению, что на данном этапе следует уравнять условия членства во всех воронежских СРО и определить общие подходы к работе на региональном рынке. Сейчас важно понять, готово ли строительное сообщество к единым правилам игры. Если застройщики будут соблюдать их, сравняв размер взносов, количество проверок и подходы к делу, то смогут требовать друг от друга добросовестного выполнения взятых на себя обязательств, несмотря на партнерские контакты. Вот тогда механизм саморегулирования будет работать так, как задумывалось изначально. Существующая на строительном рынке конкуренция должна быть честной и определяться ценой объектов, их качеством, современными технологиями. А власти будут поддерживать застройщиков в соблюдении единых правил игры.

Требования к членству в СРО, правилам саморегулирования и компенсационным фондам должны быть едиными.

Про изменение конкуренции за потребителя

— Изначально весь российский девелопмент, включая воронежский, сводился к реализации объектов строительства вне зависимости от наличия социальной, развлекательной инфраструктуры, архитектурного облика и других составляющих. Сегодня спрос на жилую недвижимость обусловлен множеством факторов, и потребности клиента на рынке недвижимости значительно изменились в сторону комплексных инфраструктурных решений. Безусловно, цена и локация играют важную роль, но все большее внимание уделяется именно социальной инфраструктуре жилых массивов.

Губернатор Алексей Гордеев озвучил важный принцип: «Воронеж должен стать городом без окраин». Подразумевается, что каждому уголку столицы Черноземья необходима развитая современная инфраструктура с детсадами, школами, спорткомплексами, объектами соцкультбыта. Наш город должен быть красивым, гармоничным, благоустроенным.

Сейчас, выбирая себе жилье, люди стремятся к максимальному комфорту. Многие покупатели не желают тратить время и деньги на ремонт, предпочитая приобретать жилплощадь с изначально заложенной ценой отделки. Поэтому одной из тенденций развития рынка недвижимости становится принцип: въезжай и живи, то есть квартиры продаются уже со 100%-ной отделкой.

Следующая тенденция — диверсификация в рамках одного дома, например, средние этажи оцениваются как комфорт, верхние — бизнес-класс.

Третьей тенденцией развития рынка недвижимости можно считать уровень работы с клиентами. Потенциальные покупатели становятся все более требовательными не только к качеству жилья, для них так же важна теперь лояльность застройщика (специальные предложения, программы скидок).

Одной из новых тенденций девелопмента становится и особый подход к архитектуре. Выбор стиля при разработке концепций жилых комплексов должен определяться теперь с учетом архитектурного облика города.

Про модернизацию производств

— Принятие решения об инвестировании в техническое перевооружение производств — всегда достаточно сложный и многогранный процесс. В первую очередь его целесообразность определяется общей ситуацией на рынке, востребованностью тех изделий, которые производятся на предприятиях стройиндустрии.

Я считаю, что на данный момент экономическая ситуация в стране достаточно благоприятна для инвестиций, поскольку кризисные явления в экономике уже миновали. Наблюдается некоторое оживление на строительном рынке, в том числе, на рынке жилья. Это подтверждает востребованность продукции промышленных предприятий и наличие возможностей перспективной окупаемости инвестпроектов в среднесрочной перспективе.

В этой ситуации немаловажно, каковы финансовые возможности реализации подобных проектов. Сейчас даже крупные застройщики не располагают достаточными ресурсами, чтобы провести техперевооружение, модернизацию производства за счет собственных средств. Единственным источником остаются банковские кредиты. Поэтому вопрос их доступности актуален на протяжении всего постсоветского периода. Сейчас ставка по займам на техперевооружение — на уровне 14-17%, и для строительного комплекса она очевидно неприемлема.

Ставка должна быть сейчас не выше 8%. В этом случае вероятен 7-8-летний период окупаемости инвестиций в модернизацию производственных активов.

Второй фактор — необходимость формирования базы данных или рекомендаций по техническому и технологическому перевооружению. Поскольку даже крупные организации зачастую не располагают достаточным уровнем квалификации сотрудников, чтобы оценить ту или иную технологию производства стройматериалов, а инициаторы проектов сталкиваются с многообразием выбора технологических решений по модернизации. И выбрать наиболее эффективные из них зачастую трудно.

Очень важно создавать на федеральном уровне пилотные проекты, позволяющие оценить преимущества тех или иных технологических решений по себестоимости конечного продукта, энергоэффективности получаемых изделий, трудозатрат на производство стройматериалов. На уровне Минстроя необходимо формировать банк данных лучших практик техперевооружения и технологического усовершенствования производства и материалов. Поскольку застройщики в регионах должны иметь возможность ознакомиться с этой информацией и получить фактические данные для принятия правильного решения по внедрению оборудования импортного или российского производства исходя из уже проверенных характеристик.

Про расселение ветхого жилья

— Президентом Владимиром Путиным была поставлена задача: к 2017 году полностью «закрыть тему» аварийного жилья, взятого на учет до января 2012 года.

Развитию городской среды в застроенных территориях способствует госпрограмма «Переселение из ветхого и аварийного жилья». И благодаря работе правительства Воронежской области и позиции губернатора Алексея Гордеева, темпы реализации программы в нашем регионе, несмотря на экономическую нестабильность в стране, ускоряются.

Реализация пилотного для Воронежа проекта по переселению жителей из аварийных и ветхих домов и строительству на этих территориях новых современных комплексов показала перспективность направления. Кроме того требуется развитие застроенных территорий, чтобы граждане не только получали более комфортные жилищные условия, переезжая из «морально устаревших» домов, но и могли по желанию остаться жить в своем районе.

Для привлечения добросовестных застройщиков муниципалитету нужно повышать инвестиционную привлекательность участков, определенных для развития города. Сейчас, в частности, необходимо решать проблему расселения из ветхого жилья людей, имеющих рядом с домом хозяйственные постройки: гаражи, сараи, погребы. Существующая нормативная база пока не регламентирует порядок предоставления горожанам альтернативных вариантов при переезде в новые дома. И этот вопрос актуален не только для жильцов, но и для застройщиков.

В этом году Совфед будет акцентировать внимание, в частности, на вопросах законодательного обеспечения расселения граждан из аварийного фонда. Актуальность проблемы подтверждается необходимостью завершения до 1 сентября 2017 года переселения граждан из жилья, признанного аварийным до 1 января 2012 года, а также потребностью создания новых механизмов процесса применительно к аварийному жилищному фонду, который признан таковым после этой даты.

Целью госполитики по ликвидации аварийного жилья является создание постоянно действующей системы реновации жилфонда, основанной на принципах господдержки социально незащищенных категорий граждан и реализации прав собственников при переселении.

Расселение аварийных домов должно происходить одновременно с созданием фонда жилья некоммерческого найма или арендного жилья. Рассматривается возможность строительства домов, в которых не менее половины квартир будет предназначено для некоммерческого использования гражданами, переезжающими туда из небезопасных аварийных зданий. Квартплата в этом случае может начисляться по фиксированным на десятилетний срок арендным ставкам, чтобы реинвестировать арендные сборы в строительство других домов для таких же переселенцев.

Про добросовестность строителей

— В сложившейся ситуации, когда конкуренция достигла очень высокого уровня, застройщик уже не может относиться к выполнению своих обязательств недобросовестно. Это касается и качества строительства, и городской среды, и создания благоприятных условий для проживания граждан. В большинстве регионов предложение на первичном рынке жилья превышает реальный спрос. И люди приобретают жилплощадь именно там, где им обеспечиваются комфортные условия, включающие наличие социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник и т.д. Также имеет большое значение общее благоустройство с элементами озеленения, малых архитектурных форм, общей визуализации, видовыми решениями, транспортной логистикой, пешеходными зонами, велосипедными дорожками. Все это должно быть в комплексе с элементами энергоэффективности, эксплуатационными характеристиками жилья.

Поскольку сейчас для покупателей имеет значение не только стоимость квартиры, но и то, сколько придется платить впоследствии за коммунальные услуги, капремонт, содержание жилья. Застройщики должны учитывать все эти факторы, иначе их объекты не будут пользоваться спросом.

Перспективы реализации проектов комплексного развития территорий сейчас напрямую связаны с эффективным взаимодействием государства и бизнеса. В нашем регионе есть ответственные застройщики, которые с готовностью берут на себя обязательства по возведению социально-значимых объектов инфраструктуры, не ставя во главу угла собственную выгоду.

Благодаря реализации проектов комплексного развития территорий, а также программ государственного и муниципально-частного партнерства за прошедшие 2 года в регионе создано 3,5 тысячи новых мест в детских дошкольных учреждениях, что полностью позволило ликвидировать очередь в детсады для детей от 3 до 7 лет. В рамках частно-государственного партнерства в нашем регионе построено уже 9 детских садов.

Также с рядом воронежских застройщиков активно прорабатываются проекты строительства спортивных сооружений и иных объектов социального назначения на условиях частно-государственного партнерства.

Комментарии