3 Июня 2016 года, 09:15
В кабинете финансового директора компании «ПромИнвест» Татьяны Гончаровой есть отдельный стол, который полностью занимают бумаги по подключению электрических мощностей к одному из якорных арендаторов – компании «Техпромлит». По ним можно полностью проследить всю историю действий – от начала работы компании на этой площадке до сегодняшнего дня. Что дает такой подход к каждому арендатору?

Какие требования предъявляют арендаторы к управляющим компаниям?

Какими должны быть высокие стандарты работы управляющей компании на производственной площадке? Рассмотрим на примере одной из старейших промзон города – площадке алюминиевого завода, находящейся сегодня под управлением «ПромИнвеста». Какие требования выдвигают арендаторы, с какими проблемами обращаются, и как управляющая компания их решает?

«Я владею землей и зданием, где располагается мое мебельное производство уже 18 лет. За это время сменил 10 директоров, а площадку не поменял и не планирую, – смеется руководитель мебельного производства Михаил Митрохин.
Требование 1. Высокая степень безопасности объекта. Как считает гендиректор компании «Техноресурс» Александр Меньших, для производственной компании первостепенную роль играет безопасность:

«Мы на этих же площадях храним нашу продукцию, у нас установлено не дешевое оборудование. И мне хочется, уходя домой, быть уверенным, что со всем этим ничего не случится. На входе на площадку «ПромИнвеста» действует пропускная система, по территории расставлены посты. Это позволяет экономить и средства на дополнительной охране цехов и складских помещений, и нервы их арендаторов. Казалось бы, это элементарное требование, вполне логичное. Но на многих, с виду более современных производственных объектах настоящий проходной двор».

Требование 2. Оперативное решение бытовых вопросов.

«Рядом с нашими цехами «ПромИнвест» оборудовал площадку для сбора мусора, – рассказывает Александр Меньших. – Мы заключили договор на его вывоз. Площадка близко, это очень удобно. И на самом деле, важно для промышленников. Экономия в разы, чем, если бы мы организовывали сбор и вывоз мусора самостоятельно».

Требование 3. Взаимодействие на принципах партнерства.

«Я владею землей и зданием, где располагается мое мебельное производство уже 18 лет. За это время сменил 10 директоров, а площадку не поменял и не планирую, – смеется руководитель мебельного производства Михаил Митрохин. – Единственный вопрос, который у меня возникал к управляющей компании – это проведение дороги. В итоге мы нашли общий язык: поучаствовали в асфальтировании на партнерских принципах. Частично вложился я, как собственник бизнеса, частично управляющая компания, по земле которой также проходит дорога».

Требование 4.  Решение проблем арендаторов, даже находящихся за пределами компетенций УК. Как уже говорил в одном из своих интервью DF гендиректор компании «Техпромлит» Олег Дьяченко, 4 года назад, когда его предприятие стояло перед выбором площадки для размещения, он выбрал «ПромИнвест», потому что здесь есть все необходимые коммуникации. Литейное производство достаточно энергоемкое, и ему требуются мощности до 20 МВт. На площадке бывшего алюминиевого завода уже были мощные подстанции, и это стало определяющим фактором при принятии решения.

«Сейчас «Техпромлиту» доступно 8 МВт, начинали мы еще с меньшей цифры, но постепенно увеличиваем мощности, ведем переговоры с поставщиками электроэнергии, работаем с проектными организациями, – рассказывает исполнительный директор «ПромИнвеста» Дмитрий Глазунов. – Максимальное потребление энергии этим арендатором за все время размещения у нас не превысило и 3 МВт. И, насколько мне известно, сегодня у них даже нет более мощного принимающего оборудования. Но компания заявила, что в будущем планирует увеличить потребление до 14 МВт. Сейчас мы проводим технические мероприятия, чтобы эти мощности обеспечить».

Олег Дьяченко считает, что будь нужная подача электроэнергии обеспечена, они бы смогли расширить производство.

«Но что в этом виновата управляющая компания, я сказать не могу, – говорит он. – Сейчас мы ведем переговоры, в том числе и по этому вопросу, и стараемся прийти к консенсусу».

По словам гендиректора «Техпромлита», «ПромИнвест» решает вопрос, насколько это в его компетенции, ведет напряженные переговоры с поставщиками энергоресурсов.

«Дело, скорее, в самом законодательстве по энергетике, – продолжает мысль Дьяченко. – Подключение происходит через 4-5 посредников. И даже при производстве в регионе излишка около 1 ГВт процедура затягивается».

Требование 5. Помощь при чрезвычайных ситуациях на производстве.

«У нас на литейном производстве произошло ЧП – вышел из строя кран, – вспоминает директор «Гиссерай ВРН» Юрий Бодякин. – Специализированная бригада по ремонту могла приехать только через неделю. А это значило на всю эту неделю остановить производство. Мы обратились в «ПромИнвест», и они смогли найти нам специалистов в этот же день. Проблему решили за 2 часа!»

Требование 6. Умение вести переговоры в цивилизованном русле. На любой производственной площадке неизбежны конфликты между арендаторами и управляющей компанией. Это стоит воспринимать как догму. Другой вопрос, как эти конфликты решаются.

«Да, мы не отрицаем, что подали судебный иск к одному из наших якорных арендаторов – к «Техпромлиту», – рассказывает Дмитрий Глазунов. – Продолжая оплачивать техническое обслуживание (почему и не была приостановлена работа по наращиванию электромощностей), он перестал вносить арендную плату. Долг составил свыше 4,5 млн рублей, срок неоплаты – более 70 дней».

Управляющая компания вынуждена была обратиться в арбитраж. Но этому предшествовала длительная работа по попыткам решить вопрос без привлечения суда. Исполнительный и финансовый директора «ПромИнвеста» лично ездили на встречи с руководством «Техпромлита». Писались письма, претензии. Только, когда и это не помогло, было принято решение обращаться в суд. Арбитраж предварительно поддержал требования истца, приняв обеспечительные меры – арест на сумму задолженности.

Требование 7. Сохранение позитивных отношений даже после сокращения занимаемых арендаторами площадей.

«Ко мне сейчас только что заходил представитель «Сименса», вместе порадовались: их головная структура разрешила повесить им флаг на главном корпусе нашей площадки», – делится пусть незначительной, но приятной новостью Дмитрий Глазунов.

До этого «Сименс» сократил часть своих площадей на территории «ПромИнвеста».

«В связи с непростой экономической ситуацией в России мы начали резать издержки, – прокомментировали в компании. – Поэтому в целом сократили количество арендованных площадей. Благодаря этому удалось оптимизировать затраты и сохранить конкурентоспособность. Работы и выпуск продукции на этой площадке продолжаются».

Сокращение площадей не повлияло на сохранение не просто партнерских, а доброжелательных отношений между собственником площадки и арендатором.

Мы не будем говорить здесь о таких элементарных вещах, как своевременное подключение всех коммуникаций и так далее. Это то, что должно выполняться любой управляющей компанией без дополнительных пояснений и напоминаний. Но когда управление переходит в режим ручного, индивидуального подхода к каждому арендатору – это уровень, к которому следует стремиться. 


Комментарии